境外机构瞄准国内高端楼宇

    □本报记者 董文胜

    2007年3月,仲量联行发布的全球房地产投资报告显示,2006年外资购买中国房产的交易额创纪录地达到90亿美元,增长69％。

其中,外资机构投资在新加坡和全球性基金的主导下,占到总投资的60％,成为外资进入国内楼市的绝对主力。他们将目光紧紧盯住在售的高档楼盘、商业物业,出手阔绰,豪气逼人。

    虽说外资购买占国内房地产市场的比重并不是很大,但由于这部分购买力主要投向市场的高端物业,因此其对拉动平均房价的上涨自然是“功不可没”。

    “洋散户”炒楼风声渐紧

    “我们的生意比去年少多了。政府出台的政策对我们这些以老外为主要客户的地产经纪人来说影响最大了。”接受记者采访的曾女士抱怨说。

    曾女士在北京地产圈里也是一个角色。多年来,她一直在北京为许多高端外籍客户寻找楼盘。她手里的客户有不少是在华跨国公司的高层,甚至还有不少驻华大使馆官员。

    不过, 2006年7月,中央六部委联合签发了171号文(《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》)(以下简称“限外令”),这一意见的出台意味着老外只能一人买一套房了,而且增加其他条件限制。这对曾女士来说是一个极大的“利空”。今年2月份,北京市又出台与之配套的细则。曾女士的客户减少了近五成。

    曾女士告诉记者,以前老外买房一般都是高档楼盘,买上3－4套的人也不少。反正中国房价一直在涨,投资收益有保证。现在想“投资”的话,操作难度加大了,尽管也能做一些“技术处理”,帮他们多买几套。但操作成本非常高,而且还有政策风险。从老外买房到卖房,大部分城市都已经按一人一套房的办法来办理过户手续。政府的举措也使得许多想买第二套房的投资风险加大了。

    记者以替外国朋友买房为名,咨询了北京不少高档楼盘,得到的反馈是,老外的购房比重一直在下降。目前,许多高档楼盘的销售经理也在调整营销策略。去年一些高档楼盘,比如位于朝阳北路的星河湾,境外人士购买达到15%,该项目销售价格目前达到30000元/平米。

    位于朝阳路的东区国际境外人士购买达到10%,该项目的售价则在12000元/平米左右。经过一年多的政策调控,目前境外购房者中短线操作者的比例可能只有3％到5％。“限外令”的实施使得短线操作者难有立足之地。

    中原地产豪宅部一位主管告诉记者,从之前的境外人士的购买需求来看,其购买的住宅产品主要为高档住宅产品,且产品集中在丽都、燕莎、朝阳公园和CBD附近的区域。限外政策对楼市的影响主要体现在对高档住宅产品上,由于大量境外人士无法实现其投资性的多套购买,在一定程度上,可以缓解高档住宅的市场需求。

    我爱我家副总胡景珲告诉记者, 现在老外对北京高档住宅房价拉升的作用已经减弱。但上海、广州的高档楼盘中,老外的身影还是频频出现。在这些楼盘中,老外的购房比重最高时达到20%。他们对高档住宅的房价拉升的影响立竿见影,不过随着这些城市“限外令”细则的相继出台,“洋散户”的投资性买房的势头已经得到控制。

    机构投资“胃口”大

    相关数据显示,“洋散户”对中国高档楼盘价格的拉升作用已经减弱,而境外机构投资者已经成为外资炒楼的主力军。近几年,它们已经快速地在中国房地产市场生根发芽。与“洋散户”投资性买房相比,机构投资者们似乎更注重“放长线钓大鱼”。

    2006年,境外投资者在中国的一线城市北京、上海、广州、甚至二三线城市是频频甩出大单,许多高档楼房、商业物业悄悄成为了它们的“囊中之物”。

    仲量联行中国区投资总裁邓文杰告诉记者,2006年北京房地产投资市场大宗整体转让交易数量超过10宗,其中5宗与境外投资者有关：Replus购得北京华贸中心两栋办公楼；高盛购得京汇大厦；花旗集团购入北京西环广场的两栋办公楼。

    而2006年,境外资本在上海投资市场中表现非常活跃。2006年上海市场房产整体转让交易共约20宗,总交易量达约23亿美元,境外投资者购得绝大多数的物业。

    广州成为继上海和北京之后越来越被境外机构投资者看重的投资目标城市。

    数据显示,从2005年下半年开始,进入广州的境外投资者比之过去几年增多了几倍,并且从以往的以私人投资者为主转变为以机构、基金投资者为主,涵盖港澳以及东南亚如新加坡、印尼以及欧美、香港等多个地区的基金及投资机构。

    2006年7月,美国保德信集团和深圳的一家发展商签署股权合作合约,投资1.18亿美元于在建的深圳中心城购物中心项目,持股50%。

    不过,记者也注意到,境外机构投资者不仅对北京、上海、广州这样的一线城市感兴趣,对成都这样的二线城市也同样有兴趣。成都房地产市场已经开始吸引来自跨国投资者的关注。2006年,香港开发商瑞安集团以总价5000万美元在拍卖中竞得成都最大的烂尾楼项目汇通大厦,该项目建筑总面积为66,000平方米。

    来自仲量联行的数据显示,2006年,境外机构投资者对中国房地产的投资步伐加快。2007年3月,仲量联行发布的全球房地产投资报告显示,2006年外资购买中国房产的交易额创纪录地达到90亿美元,增长69％。其中,外资机构投资在新加坡和全球性基金的主导下,占到总投资的60％,成为外资进入国内楼市的绝对主力。

    而最近北京市统计局的数据显示,2006年,北京房地产业新增加了62家外商投资企业,同比增长47.6%；外资签约合同15.8亿美元,同比增长134.7%；实际利用外资达7.2亿美元,同比增长55.9%。

    与这个数字相对应的是中国房价的快速增长。今年2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%,特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。

    买楼者赌什么

    从去年的“限外令”到今年3月商务部发布指导意见,再次严格限制外资投资中国房地产。

    实际上,外资进入中国房地产的步伐并没有减慢。有人说,外资进入中国房地产市场更像一场赌博,只是老外们手里的底牌似乎表明,这场赌博胜算的把握远远大于失败。

    中国房价的上涨似乎也在为外资大规模进入房地产市场提供有利的条件。今年以来,外资对国内房地产业的投资巨大。

    根据不完全统计,截止到今年2月,来自摩根士丹利房地产基金、长江实业与和记黄埔、美林国际、美国私募基金华平集团等国际房地产公司的投资已达到了42亿元人民币,而香港恒隆地产、荷兰ING基金等也都表示了对国内房地产业的开发意愿。

    麦格里银行一位分析师表示,中国经济持续增长,内地物业的投资回报率远远高于欧美国家,是吸引外资进入的重要原因。

    现在出台的政策并没有不允许外资进入,只是规定其必须先在国内设立实体公司。尽管国家外汇局有规定,外资进入房地产必须将美元兑换成人民币进行结算,实际上,这并不能限制外资进入房地产的速度。

    而一位金融界人士告诉记者,外资进入中国还有一个原因就是赌人民币升值。如果预计今年人民币升值3%－4%的话,外资的收益就已经很可观了。

    业内人士认为,外资对房地产的开发热情反映出内地房地产开发企业资金链正在不断绷紧,以港资地产企业、国外私募基金为主的境外资金乘机购买开发企业股份或收购土地。

    “一方面众多外资看好国内房地产市场的未来；另一方面,宏观调控抬高了房企投资的门槛,投资有所降温,也因此引发了国内房企与外资的一拍即合。”北京一家房地产公司的常务副总如是说。