垄断导致房价越调越涨 房地产业垄断一直被忽视

　　“房价很高，我认为一个根本的原因是垄断所造成的。”近日，在中国社会科学院2007年度《房地产蓝皮书》(下称蓝皮书)新闻发布会上，国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示。

　　蓝皮书显示，2001-2006年五年间，国务院和国务院办公厅出台有关房地产的政策文件共25条；同期，国家发改委、建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局以及央行(含银监会、国家外汇管理局)等六部门针对房地产市场颁发的政策文件更是多达171件。

　　但是，平均每年近40条政策文件密集出台，似乎并没能阻挡房价迅速攀升的步伐。

　　邹晓云还提到，北京市3月份实际可销售房屋数量是78959套，但是登记销售的只有8574套。“这些数据，我们仔细分析可以看出，都是非常具有垄断市场的特征的。”他说，我们经常看到电信、民航、铁路行业的垄断，包括最近很受关注的银行也是一样，大家都提出了治理的方式，但房地产行业的制度性垄断一直被人们所忽视，应该引起足够的关注。

　　房价且调且涨的原因

　　前不久，国家发改委公布的最新一份房地产市场报告显示，今年一季度，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，而以北京、深圳为代表的中心城市房价继续高位增长，涨幅在10%左右。

　　“房地产业宏观调控主要任务是什么？温家宝总理在3月5日的政府工作报告当中讲得非常清楚。”建设部原副部长、中房协原会长杨慎在出席蓝皮书新闻发布会时表示，今年两会前夕，曾培炎副总理在听取房地产业形势报告时也做了重要指示。“在这些指示当中我体会到，应该把降低或者稳定房价作为重要任务。”

　　他认为，之所以现在房价依然没有降下来，并且在部分地区又继续上涨，主要有以下三方面的原因。

　　第一，缺乏成熟的市场经济调控经验。我国实行市场经济到现在才十几年，房地产作为新的行业，严格来说我们没有调控经验，由于采取措施不对路，达不到预期效果。“过去稳定房价一般都是这样——紧缩货币，严控土地，再增加税收。去年我们也是用了这么三个法儿，但结果是房价继续上涨。”

　　第二个问题是我们的住房社会保障制度不完善、不健全。

　　第三个方面，统计数据和口径不够准确。“现在甚至出现了统计上互相打架的现象。” 杨慎说，房地产投资老降不下来，其中一个原因是统计技术和计算方面的问题，这造成了人们在认识上的差别。

　　垄断是房价高企的制度因素

　　“房价越调越涨，与垄断当然有关系。”邹晓云在接受中国经济时报记者采访时表示，垄断不仅是导致房价高企的制度因素，同时，房价逆势大幅上涨，从根本上说，也是源自垄断，“因为我们的调控政策没有触及到垄断这个根本的东西。”

　　“现在的宏观调控还是在土地供应量、房屋销售环节、供应结构以及税收、利率等方面，这些对制度本身没有根本改变。”他说，这就好比一棵树，已经成形再去进行调整。“如果垄断不消除的话，房价还是会越调越涨。”

　　首先，“房地产开发许可制度”是导致市场垄断的第一道门槛。“我们的‘房地产开发许可制度’应该是值得反思的问题。房地产开发许可制度是要规范房地产开发市场，或者是提供一个专业的房地产开发队伍。但是，这种制度已经成为市场垄断的门槛。” 邹晓云说，具体来说，从《房地产企业管理办法》当中也能看到这个门槛存在，“它会造成什么后果呢？所有的土地必须要经过房地产开发商才能到普通消费者手上，房地产开发事实上成了一个特许经营的行业，就像我们的烟酒一样。”

　　五、六年前他到一些小县城去，这些小县城一般的居民都能够自己购买土地盖房子，现在已经没有这种现象了，用于建房子的所有土地都到了开发商手上。“购买土地应该是每一个公民拥有的权力。”邹晓云说，上述许可制度剥夺了公民使用土地的权力，是很不公平的，生产自建房屋是每一个人的权力，制度上应该提供公平的环境。他建议放开合作建房。

　　其次，现行土地出让政策是形成垄断的重要因素。“这个制度本身没有问题，它的问题是把土地大规模地给了开发商。”他说，调查显示，开发商非常热衷于大面积拥有土地，因为一是开发商能获得很多的利润，二是开发商能够在大规模的土地开发中形成区域性的垄断。“这在大城市大家感觉还不是特别明显，在一个中等的城市里是非常明显的，一个中等城市的房地产开发可能是由一、两个开发商控制，他们完全控制价格，他早期建的房子价格很低，逐渐地价格上升，完全可以按照自己的意志提高房价。”

　　他表示，在小区以至相当大的区域规划上，基本都是开发商自己去做，“这也是不太好的东西。”“作为未来居住的业主该是有权力参加小区的规划的，但从操作上来说却不可能参与；政府应该去参与，但是现在政府顶多起到批准的作用，控制力很小，基本上是开发商想怎么盖就怎么盖，从来不考虑相邻的房屋以及对整体区域的影响。”

　　“对于房地产开发商来说，拥有一片大的土地之后，完全从他追求利润的角度去操作规划，实际上也是对未来居住者的土地使用权的侵犯。”邹晓云建议，把土地出让变成小块出让，甚至是一栋楼一栋楼这样地出让，我们现在完全具备这个条件。“这样还有一个好处就是整个市场当中宗地就会非常多，宗地多了供应的总量相对就多了。”他认为，“应该像普通商品一样去出让土地，土地招拍挂将来应该回归到正常的模式。”

　　第三，房屋预售制度也是造成垄断的一个重要因素。“我们现在预售房制度是为了促进房地产开发的启动和发展，但是现在我们看到预售制度形成了房地产开发商的资金垄断，成了垄断的一个工具。”

　　最后是税收制度。邹晓云认为，应将开发商持有的土地和没有卖的房屋作为和普通消费者持有的房屋同等看待。“开发商取得了土地，他是拥有完全产权的，他建成的房屋也是有完全产权的，卖给我们以后我们就拥有完全的产权，既然产权是平等的，那么在税收上也应是平等的。”但是事实上，在这方面是不平等的，这种不平等使开发商获得了较高的垄断利润。

　　他表示，如果与普通消费者一样，开发商在持有房屋(包括土地)也要缴纳税收，就会增加开发商土地和房屋的持有成本，避免开发商囤积土地，有房不卖。“我觉得这些政策方面的东西，我们都应该进行反思，重新评价和修订。”(周雪松)