价值重估持续 房地产板块激情重燃

　　近期，市场走势十分强悍，沪指连续突破4200、4300点大关；深圳市场也不甘落后，深成指突破13000点大关后，开始逼近14000点整数关口。盘中个股表现十分活跃，值得关注的是受到调控影响较大的房地产板块近期持续走强，其中一线龙头品种表现尤其强劲，泛海建设、金融街、保利地产、金地集团等联袂大幅上扬，并成为带动股指冲关拔寨的重要动力。

　　宏观调控凸现双刃剑效应

　　尽管从2004年中央就已经开始进行宏观调控，但经济运行过程中投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大等矛盾并没有得到根本性改善，央行已经通过连续加息、上调存款准备金率和加大公开市场操作力度等多种手段，收回过多流动性。而对于房地产行业，调控措施也是此起彼伏、绵延不断，从国六条开始到九部委15条再到地方政府细则出台,每一项措施的出台无不是剑指房地产。

　　宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并不是一味的利空效应。实际上宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。一方面加息后贷款利率水平的提高，肯定会给房地产企业带来一定的经营压力，但部分优质房地产上市公司拥有较多的融资渠道完全可以化解此压力，如泛海建设的定向增发，这样就会使上市公司的自有资本金要远远超过其他非上市房地产公司，信贷紧缩对他们的影响也会远远低于对其他非上市公司的影响。而行业整合过程对于优质房地产上市公司而言也意味着更多的机会，万科购并南都就是典型的案例。另一方面，加息后人民币升值的步伐进一步加快，从日本等国家本币升值过程中的经验来看，房地产业是本币升值最大受益者之一。从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升。在人民币升值的大背景下，国内房地产仍然具有很大的升值空间。

　　价值重估持续

　　由于我国经济实力的逐步提升，人民币升值是长期趋势。在此背景下，以人民币为计价单位的房地产就不免会受到海外资本的高度关注，摩根士丹利、美林、新加坡凯德置地等外资机构已大举购入上海、北京等地不动产，这些都表明了外资看好中国房地产市场长期向好的趋势。与此同时，目前我国正处在城市化的快速发展期。大规模城市化带来城市人口的增加和城市建设的加速,这显然会带动对房地产的旺盛需求。而奥运经济房地产尤其是北京地区房地产市场的影响也开始显现。事实上，北京商品房房价从2003年初、即奥运会开幕前5年开始启动，到2006年8月为止,同比增速已经达到了9.9%。一方面是奥运会场馆周边居住环境明显改善，奥运场馆周边地区的建设会使得这一区位价值得以提升。另一方面奥运会对北京基础设施、交通设施（地铁、轻轨相关的区域）、环境绿化等有一个明显的改善,从而带动整个城市房地产价格的攀升。

　　需要关注的是，在全流通时代，上市公司价值面临在全流通视野下的重新估价，因而存在价值重估潜力的公司则将成为机构投资者的新宠。显然，新会计准则的实施有利于房地产股票估值的提升。由于相当部分上市公司曾经以较低的成本取得大量土地或房产，目前依然以成本计帐，而随着房地产价格的上涨，资产的实际价值已经大大提升。新准则提出采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性地产溢价将在账面充分体现。投资性地产数量庞大的公司，其资产数倍于账面的溢价，将会在2007年确认收益，巨额利润将在账面浮现。因此房地产类上市公司将面临着价值重估的机会，其潜力巨大。

　　房地产投资的两大主线

　　房地产行业在经历了激烈的泡沫争议与宏观调控后，走向理性时代的房地产行业面临的将是一个完全不同的竞争环境。一方面土地出让方式规范化及商业银行对房地产企业贷款资质审查从严，使中国房地产市场的进入壁垒明显提高，留强汰弱的竞争结果将使得行业集中度进一步提高。因此具备品牌和专业化优势的房地产龙头公司，具备持续发展的能力。如万科、金地集团、招商地产等。

　　另一方面，行业的整合、股权分置改革和全流通以后做大市值的渴望、央企的整体上市、市场融资功能恢复后民营企业资产注入等等，都使得一些母公司强大的地产公司面临资产注入的预期，其中的投资机会也是显而易见的，典型的如泛海建设、深南光等。

　　作者：余凯

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