广州楼市：亮左灯向右转?

    □本报记者 王成盛 广州报道

    2007年转眼已过半载,回想年初广州市市长张广宁曾豪言壮语表示,广州市民不要急于买房,房价会降下来的。

但从上半年的数据来看,广州房价似乎毫无下跌的迹象,相反还呈现出加速上扬的态势。现在买,还是将来买房再次成为困扰广州市民的一个揪心话题。

    上半年：供应减少 价格上升

    相关数据显示,2006年广州10区一手住宅每平方米均价为6315元,但今年1至4月均价已高达7386元,上涨了近17%。而据市国土房管局阳光家缘网站5月数据,广州中心6区的均价达到了10375元/平方米。

    对于广州近期房价上涨的原因,经纬地产的分析报告认为,原因主要有四点：其一,由于上半年供应减少,楼市正处于“国十五条”引发的供应“空挡期”。由于受国家相关政策的影响,去年很多开工建设的楼盘因为需要重新报批建设,而导致今年上半年广州10区商品和住宅的供应量只有300万平方米,但购房需求依然旺盛,供不应求加剧；

    其二,大户型、高价盘的成交反因宏观调控的影响而畅旺,中小户型、中低档次的商品住宅因买家观望而成交萎缩,“结构性成交”必然带来楼价大幅飙升；

    其三,土地供应量不能兑现,始终徘徊在较低水平,土地拍卖价格屡创新高,加之加息、加强税费征收带来开发成本增加,以及市场集中度提高等因素,令发展商对后市价格的预期比较大,因而存在一定范围内的惜售、放缓开发步伐等观望现象；

    其四,市场上流动性资金过剩,人民币升值,物价上涨压力较大,在某种程度上对楼价的上涨起了推波助澜的作用。

    下半年：供应大增 降价暂难

    据经纬地产项目发展及研究部统计数据显示,今年下半年广州10区商品和住宅的供应量达到450万平方米以上(约4.3万套以上),同比增加15%以上,比今年上半年大增50%左右。其中,中心六区商品住宅的批准预售面积有望达到350万平方米以上,供应套数接近3.5万套。

    虽然,广州楼市下半年供应量猛增,但专家还是认为,下半年楼市价格掉头向下的可能性比较小。主要原因是基于土地供应未能大幅放量、未来供不应求仍将持续等原因,发展商暂时不会改变对价格的预期,广州楼价依然呈惯性增长；限价房、中小户型项目、经济适用房在下半年上市的规模有限,还不会产生大的实质性影响。

    广州市今年上半年共出让了18宗商住及商务办公用地,共61.85万平方米。其中仅有25.77万平方米的商住用地,这距“穗七条”中今年5平方公里的出让计划相差甚远,即占出让计划的5%左右。土地出让步伐缓慢,让一些业内人士开始担心土地计划难以兑现。与此对应的是上半年出让的18宗商住及商务办公类用地, 平均楼面地价3008元／平方米,同比上涨了16.2%。由于土地供应紧缩所带来的影响具有一定的滞后性,因而市场的后续供应量仍不甚乐观。

    远期房价下降仍可期

    虽然,广州房价短期之内下降几乎希望渺小,但这并不意味着广州房价将会长期继续上涨。多种迹象表明,未来广州房价面临向下调整的可能。

    广州市房地产协会秘书长许国碧认为,广州房地产市场形势比较严峻,开发商要结合实际、调整思路。首先90平方米以下占70%以上的中小户型的政策即将兑现,对市场来讲,90平方米以下的中小户型面市,使整个住房供应结构发生重大变化,若落实好,调控效果明显,对开发商而言是一个重大的考验,也是一个不争的事实。此外,广州经济适用房的建设和旧城区改造,都会在未来几年逐步显现出效果,广州庞大的房屋供应量必然会平抑房价。

    也有专家认为,目前广州的房地产政策和当年台湾的政策类似,当时台湾房价在短短两年之内暴涨一倍,管理当局无奈之下采用了加大供应量的方式,逐步平抑房价。台湾房价随即缓慢下降了近三成。

    实际上广州房价目前的虚高,从住宅租赁市场上也可见一斑。广州一手住宅售价三年多飙升了一倍,住宅租赁价格却并没有“水涨船高”。中国指数研究院二手房研究中心发布的统计报告显示,近几年来广州市普通住宅租赁价格指数几乎没有像样的上涨。2006年下半年,广州租赁市场价格更经历了连续6个月下跌！今年3月份,广州市普通住宅租赁价格指数比2月轻微上升了0.75%,达到1079点,但也仅达到去年11月的租赁价格指数水平。

    目前,广州市中心6区住宅物业租赁价格每平方米约为40元左右/月。今年5月份广州市中心6区的一手住宅均价已达到了创记录的10375元／平方米！这意味着：如今以10375元／平方米的均价购买广州市中心6区一手住宅用于租赁投资,年资金收益率仅为4.64%,已低于同期房贷利息。

    在市场经济情况下,房屋销售价格与租赁价格的长期背离,无论从何种情况来讲,两者之间最终必然会趋同。由于受整体消费能力的限制,广州房屋租赁价格小幅度上升的可能性比较大,而大幅度上涨的可能性相对较低。

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