中华企业资产价值提升业绩稳定增长

□光大证券翁非玉赵强华光磊

　　基于上海第二季度起房价大幅上涨以及最近1年写字楼租金不断攀升，我们将对中华企业07-09年的每股收益预测上调至0.63元、0.72元、0.86元。考虑到上海未来房地产市场特别是商品住宅市场供应依然偏紧，将评级上调至“增持”。

　　
　　在股市上涨带来的财富效应、05-06年偏紧的土地供应以及被抑制的部分改善性需求的共同作用下，07年第二季度起上海房价持续大幅上扬、成交量放大。据易居中国统计，07年9月上海商品住宅均价比年初上涨了11.59％，而11月商品住宅均价比年初上涨了23％，可见，近两个月均价在加速上行。同期上海二手房指数也表现出相似的走势。

　　
　　与此同时，07年1-11月上海新建商品住宅需求量明显放大，累计新建商品住宅成交量已达2045.86万平方米，与去年同期相比增幅为23.57%。而1-11月累计新建商品住宅批准预售面积只有1273.47万平方米，比去年同期下降了13.54％，供求比达到0.62:1。上海商品住宅供求紧张的形势预计在短期内难以缓解。

　　
　　上海写字楼市场供应偏紧，租金涨幅可观。07年第三季度，上海写字楼市场的空置率达到了1.57％的历史低点。甲级写字楼租金与去年4季度相比上涨了2.86％，同期乙级写字楼租金上涨了8.11％。目前上海写字楼存量约500万平方米，预计08年将集中新增供应量约87万平方米，供应偏紧的局面在08年会得到缓和。

　　
　　公司项目储备结构平衡，抗风险能力较强。推测至07年底，公司未结算及储备建筑面积160万平方米（未包含滩涂），权益面积133万平方米。公司的项目储备中住宅建筑面积比例占到7成，而07年前3季度上海商品住宅均价涨幅高于写字楼租金涨幅，更加有利于公司08-09年业绩体现和NAV估值的提升。另外，住宅、写字楼均有配置，高中低端物业组合的资产结构，有利于公司提高整体抗风险能力。

　　
　　预测公司07-09年毛利增长平稳，增幅略有下降，各年毛利率维持在一个大体相近的水平，业绩波动的风险较小，有利于市场对公司未来盈利增长形成稳定的预期。

　　
　　公司在07年仅增加了浦东花木万邦地块、洛克双喜大厦、张杨路25号商务大厦3个项目，增加可售建筑面积16.5万平方米（不含张杨路25号商务大厦，该项目预计用于出租），尚不能满足公司一年的结算量（预计公司08和09年的结算量分别为30万和20万平方米），土地储备增速偏低。不过，公司目前在建未结算和储备的项目建筑面积为160万平方米（不含滩涂），权益面积133万平方米，能满足公司未来至少3年的结算量。然而，公司如能在08年顺利实施配股募集资金30亿元，将会明显增强项目储备实力。

　　
　　
　　
　　关键数字：最新收盘价为23.08元。目前共有17家机构对该股作出评级，其中4家“买入”，12家“增持”，1家“中性”。

　　
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