税务总局首提地方税改为重点 房产税将伤筋动骨

　　“明年房地产要加重收税吗？”

　　一听说2008年财产税改革的重点是房地产税制，小地产商北京龙腾集团老板孟平林心里就慌：“无论如何还是要再请个会计专门负责这事。”

　　12月25日，国家税务总局局长肖捷一句“2008年将研究推进以房地产税制为重点的财产税改革”激起千层浪，在楼市冷暖微妙关口，这无疑是可能决定楼市走向的关键力量。

　　“房地产税改方向和总量上不一定要做加法。”对此，中国政法大学财政金融研究所副所长施正文对本报分析，现有的房产税制落后，改革重点应是积极推进物业税出台，让房地产税负在不同环节合理分配。

　　税费漏洞百出

　　现行房地产税负重不重？财政部财科所所长贾康和孟平林的答案都是：不轻。

　　但施正文等专家强调的是，房地产实际纳税中却存在着严重的偷逃行为，以至于房地产税在整个体系中“微不足道”。相关印证从“每次富豪榜出炉都有大批地产商身影，而纳税排行榜上却鲜有露面”看，就一目了然。

　　据了解，房地产开发与经营共涉及契税、印花税等12个税种，综合税负较一般行业的30%已是相当高，但实际交纳的仅在10%上下。

　　 “实际征收1%的土地增值税和几乎不收的个人所得税，与超过20%的税率比形同虚设。”税务学会不愿具名官员称。

　　　不过，房地产除了税，更多要负担的却是名目繁多的费，征地补偿费、搬迁安置费、土地出让金等，比例大多高于房价的30％，相当于经营成本及费用的七成以上。

　　为什么费高税低？说到底和地方政府利用税制不健全获得的利益有关。此前爆出的“地方政府划走40%房地产收入”现象，正源于此。在收入有限的情况下，多交费必然少交税。

　　上述专家的解读是，房地产收费属于地方财政支配范围，进入的是“小金库”，却无法发挥经济杠杆的调节作用。

　　事实上，房地产税制中存在的病症远不止这些。一方面征收管理权限大量交叉，另一方面在房产保有环节却又几乎处于空当。

　　“针对保有不动产的物业税迟迟不出，致使现行房地产税和城市房地产税内外有别，明显违反‘两税合一’精神。”中国财政学会副会长安体富称。

　　物业税对症下药

　　在2007年房价出现逆转信号之后，2008年高房价下，漏洞百出的房地产税制改革如何进行？

　　税务总局的意图非常直接：“完善地方税制”，先在部分城市进行增值税转型试点，继而推向全国。

　　 “官方首次明确提出将地方税制改革作为税改重点，方向是开征物业税这个真正属于地方税的税种，目前正准备起草《地方税法通则》。”施正文称，现在地方政府主体税缺失，物业税使命就在这儿。

　　近日，作为物业税的前身，上海、深圳几乎同时宣称开征城镇土地使用税。此前，贾康等专家早就建议开征物业税。国家税务总局两个月前也已批准10个省市进行物业税“空转”模拟运行。

　　对于时间表的猜测声音仍不绝于耳，有观点甚至认为，即便单走法律程序，两年内也走不完。

　　“2008年将正式试点开征物业税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。”物业税政策制定参与者、北大不动产研究中心主任冯长春对记者这样表述，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主。

　　调控立足减税

　　一项被寄予厚望的大税种面世关口，敏感如孟平林、耿怀明最为关心的是：接下来对房地产是不是要课以重税？会不会摁住房价牛头？

　　现有的情况是，商业经营性用房保有环节已征房产税和土地使用税，再增加新税种显然不会简单地去做加法。

　　“开征物业税，是对现行房地产税进行改革，不是重复征税。”据安体富分析，也不会由此增加税负，而是将现行的房产税、城镇土地使用税和城市房地产税合并，统一成物业税。这与施正文观点如出一辙。

　　据悉，在所有涉及房地产的税收中，只有上述三种税是由房地产权属人长期缴纳。正因如此，也只有这些税才对房地产市场具有较大的影响力。

　　施正文表示，改革的一个方向将是要推进地方分税制度完善，将各种税收的比例和归属明确。据他分析，届时，买卖房产成本会有所下降，利于降低房价；而在房子保有环节成本增加，可以抑制投机炒房，并将闲置房产挤出市场增加供给。

　　上述人士几乎一致的分析是，下一步税改前提将是清理五花八门的收费项目，合理合法的则纳入税收，并公平、区别对待，如在税率上区别设置：经营用房地产的税率大于住宅用房地产的税率，住宅用房地产的税率应按照别墅、高档住宅、普通住宅分别设置。

　　“房地产税调控的方向是减税费而不是加税，目的是要让税负在不同环节合理地分配，从而对调控房价起到积极作用。”对此，施正文认为，2008年房地产税改值得期待。