小产权房：法律会不会责众？

　　“一次性付款购买的新房，入住三年却办不下产权证，多方打听方知自己买的是‘乡产权’房。”在北京从事ＩＴ程序员工作的王涛（化名）在接受中国经济时报记者采访时显得很困惑，花几十万元购买的房子既“不合法”，又不知该如何解决。

　　小产权房城市占比高

　　２００６年８月，王涛通过宣传单得知北京东四环边上有新楼盘在热卖，交通便利，环境好，关键是价格便宜，后在销售人员的极力说服下他与开发商签订了房屋买卖合同，一次性全额付款４０万元购得现在居住的房屋。

　　“开发商当时承诺一年后可以拿到产权证，可是两年过去了产权证仍没有办下来，后经多方打听才得知该小区原为城中村，属于‘乡产权’房，实质上是没有产权的。”王涛告诉记者。

　　但他的一些邻居认为，这种“乡产权”房虽然没有产权证，但因为大家都在买，国家不可能把房子推了，况且这样的房子便宜买来自己住很合适，将来如果“乡产权”房合法化，卖掉还能大赚一笔。

　　“房子已经买了，大家都心存侥幸，认为‘法不责众’，只是需要时间来合法化。”王涛表示，在议论了一段时间以后，这种担忧渐渐被大家遗忘。

　　但是，王涛后来在向女友求婚时，女友坚持要看房产证，直到此时王涛才发现这种小产权房不仅有可能影响自己结婚，最重要的是，经过向律师咨询才知道，小产权房还存在不能办理抵押、不能过户、不能继承、遇到拆迁时利益无法保障等种种风险和问题。

　　“一开始是开发商误导宣传诱使我在不知情的情况下购买了这种小产权房，既然存在如此多的问题，只好通过法律途径来解决了。”王涛告诉记者，他随后向法院起诉要求法院确认其与开发商签订的房屋买卖合同无效，并且要求开发商双倍返还其购房款、装修款及利息。

　　目前此案经法院调解，双方达成协议：合同无效，由被告承担合同无效的主要责任，在一个月内返还原告购房款、装修款及银行同期利息。

　　事实上，在北京像王涛这样购买小产权房的人群不在少数。一些机构、专家的抽样调查显示，北京小产权房大约占商品房比例的２０％左右，而深圳这样的城市占比更高，有的可能高达４０％、近５０％。

　　“很多购买小产权房的人都存在着‘法不责众’的心理。但是，从２００７年国务院叫停小产权房后，如何处理小产权房一直没有后续政策出台。”有关专家分析认为，对于所有小产权房的购买者来说，不管拆还是不拆，“合法化”的过程中面临着很多风险。

　　问题的根源

　　曾多次代理小产权房案件诉讼的中济律师事务所房地产部主任董振武律师在接受记者采访时表示，小产权房之所以难以得到合法“名分”，根本原因是其土地性质属于集体所有。

　　根据《中国人民共和国土地管理法》第６３条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。而农用地要转化为建设用地，就必须办理农用地转用审批手续。但是，一些开发商或其他建设小产权房的组织、个人，为了减少投入、降低成本并没有办理审批手续，直接在农用地上建了房屋。

　　小产权房之所以热销并且发展势头难以阻挡，一方面是因为城市商品房价格居高不下，另一方面则是因为城乡剪刀差造成的“资源价格差价”，当城里人用不起城里的物件时，剪刀差终于显现出了巨大的“反向吸引力”。

　　董振武律师认为，地方政府为了财政收入和政绩默认小产权房的发展，也是小产权房存续至今、未遭禁绝的另一个重要原因。

　　“小产权究竟该何去何从，并不仅仅是出台一部法律为小产权正名或者将其封杀所能解决的，必须从根本上解决我国城乡二元分化的体制。”首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆在接受记者采访时认为，不如将城市近郊的农村土地收归国有，将集体土地和国有土地统一管理才能彻底解决小产权房的问题，这就要对农村集体土地制度进行改革。

　　据了解，目前深圳、成都等城市近郊正在试行农村土地收归国有的政策。他认为，让农村集体土地直接入市，实现农村集体土地与国有土地的同地同权，在保障农民权益的同时让更多农民受益，这应该是解决小产权房的根本出路。

　　可能的出路

　　业内专家表示，鉴于小产权房的复杂性，一刀切式的取消或合法化并不现实。

　　“必须慎对小产权房的‘合法化’问题，政府应对小产权房项目具体情况调查后尽快制定相应政策。”张跃庆说，对于那些规模比较大、符合土地利用规划的小产权房，应当考虑让其补办相关手续，缴纳土地出让金后，将其合法化；而对于严重破坏耕地，背离土地利用规划的小产权房应当坚决拆除，以遏制小产房的发展势头。

　　“另外，可以把小产权房变成保障房。”董振武律师分析认为，小产权房可以弥补保障房供应不足。小产权房巨大的供应量无疑是现实情况下弥补保障房供应不足最直接有效的，它同时减少了政府对保障房的土地和资金投入。

　　他表示，如果把小产权房变成保障房，政府就要统一管理，符合条件的可以继续居住，不符合条件的补足相关费用。未销售的小产权房，政府可接手完全按保障房的政策来管理。其间涉及当地农民利益的，政府也要做出相应补偿。