新城股份“西游记”

　　新城股份“西游记”

　　1992年6月18日设立的南京江宁经济技术开发区似乎就承担了南京人“再造辉煌”的梦想，因为历史上南京最繁华的时候，就叫做“江宁府”。新城股份，正是集江宁新区的战略规划、开发建设、招商引资、经营服务、高科技企业孵化、投资与资本运作等多项重任于一身的一家股份公司。

　　高圣牵线，泰达入主

　　新城股份的总经理陈俊有一个朋友，不是别人，正是在资本市场尤其是并购市场颇有名气的北京东方高圣投资顾问有限公司的创始人陈明键。陈明键创办东方高圣，第一个具有全国影响力的案例就是“泰达股份借壳美仑股份上市”，而这次，陈明键准备将新城股份和泰达股份撮合到一起，泰达股份又一次成为了东方高圣的客户。

　　天津泰达股份有限公司是以生态环保、高科技人造纤维材料、土地资源整理、公共交通为主营的综合型上市公司。截至2004年底，公司注册资金8.1亿元人民币，资产总额达56亿元人民币，拥有控股子公司10家，参股子公司10余家。可以看出，泰达股份和新城股份有着不谋而合的战略方向。对于泰达股份来说，在滨海新区尚未开发的时候，利用自有多余资金入股新城股份，加入到已经如火如荼的江宁开发区的建设中去，得到的不仅仅是合并报表的利润，更重要的是对未来做滨海新区开发服务商的一次“大练兵”。

　　对于新城股份来说，泰达股份的入股，可以增加公司的注册资本金，且在后续的开发中，泰达股份还可陆续提供相关的资金支持；而泰达股份虽说在区域开发服务方面“战略已定，经验尚浅”，但其母公司泰达控股在天津经济技术开发区的建设中积累了丰富且宝贵的经验，泰达控股的董事长也是泰达股份的董事长。与其说是泰达股份入主新城股份，不如看作是泰达控股将天津经济技术开发区的建设让泰达股份在南京江宁进行复制，未来则有可能出现泰达股份和新城股份共同开发滨海新区，继续复制区域开发服务的局面。所以，无论是从短期的资金，还是从中长期的战略发展，与泰达股份合作，接受泰达股份的入主，都是新城股份难得的一次发展机会。

　　合作方案

　　取经路上，不知道悟空、八戒、沙僧和白龙马有没有工资，不过即使没有工资，肯定也是有期权的，而且这个期权还是由观世音大老板背书的，价值不菲啊！

　　新城股份和泰达股份的合作肯定也是有条件、有方案的。不妨来简单看一看：

　　1）新城估值

　　北京中企华资产评估有限责任公司接受天津泰达股份有限公司及南京新城发展股份有限公司的共同委托，根据国家有关资产评估的规定，对南京新城发展股份有限公司增资扩股项目所涉及的资产及相关负债进行了评估。

　　本次评估主要采用重置成本法。

　　根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2005年5月31日持续经营的前提下，南京新城发展股份有限公司纳入评估范围的账面总资产为21186.97万元，总负债为10937.45万元，净资产为10249.52万元(账面值业经天津五洲联合会计师事务所审计)；调整后账面总资产为21186.97万元，总负债为10937.45万元，净资产为10249.52万元；评估后的总资产为26119.61万元，总负债为10937.45万元，净资产为15182.15万元，增值4932.63万元，增值率48.13%。

　　2）泰达入股

　　泰达入股的方式是：泰达股份以每股价格1.518215元,增资收购南京新城发展股份有限公司定向增发的1.040816亿股股份,占新城股份完成本次定向增发后总股本2.040816亿股的51％,认购总价款为1.58018247亿元。交易完成后，新城股份的股权关系如图2。

　　在路上

　　唐僧师徒一行四人，历经九九八十一磨难，方才取到真经。新城股份这支取经队伍在泰达股份入主2年多后，情况又如何呢？

　　一方面，新城股份的区域开发项目为泰达股份带来长期稳定回报。一是一级土地开发的稳定收入，二是在后续的二级开发中，泰达股份可获得长期稳定的成本，从而扩大利润水平。①以第一种模式为例，南京托乐嘉项目可为泰达股份带来4-5年的稳定利润回报。2008年泰达股份开始开发托乐嘉北部区域。考虑到2007年销售部分在2008年后开始交付，该项目可在2008-2011年为泰达股份带来稳定的利润来源，年均约在0.15元左右；②以第二种模式为例，吉山软件园目前进入首期项目销售，后续项目为产业建设带动商业和住宅布局，启动建设面积约6平方公里，预计将在2010年左右带来利润。

　　另一方面，区域开发后继项目稳定。①南京新城控股55%的扬州广陵新城项目，规划面积11平方公里的广陵产业园进入启动阶段，公司将从一级土地开发中获得8%的稳定回报，测算可贡献每股收益约为0.02元，如参与后续的二级土地开发，预计将在2010年后带来利润回报；②南京新城控股都江堰新城发展100%的股权，主要为商业+住宅模式，占地面积约540亩，目前主要为前期工作，同样预计2010年后产生利润。如分5年确认，测算年均利润约为0.05元。

　　从上述情况可以看出，双方自2006年初开始合作以来，都获得了各自想要的结果。新城股份打泰达股份之名号，携泰达股份之实力，在江宁开发区的建设中捷报频传；泰达股份则依靠新城股份的区域开发获得稳定的长期回报，增加了公司收益，为泰达股份在资本市场上开疆拓土提供了充足的支持。