缺口猛增 地产商高价筹钱

　　在内外融资环境都不利的情况下，尽管“开发商什么招都使了，但实际效果是什么招都不是特别灵”

　　“这是个最好的时代，也是个最坏的时代。”原本是查尔斯?狄更斯在《双城记》里的一句话，如今却在国内房地产开发商身上得以应验。

　　就在2007年开发商面对房价非理性的大幅上涨而盲目乐观并疯狂囤地的时候，他们万万没想到，这将直接导致他们在2008年遭受到前所未有的资金压力。如今资金压力不仅成为房地产行业出现频率最多的一个词语，而且关于房地产资金缺口的数据也一再被刷新。

　　为了握住资金这个生命线，地产企业各自出招。一些优质企业力图通过在资本市场融资，而更多企业只能通过降价销售回款、贩卖股权，甚至使用高额利息的民间借贷。

　　不断刷新的缺口

　　近日北京师范大学金融研究中心主任钟伟对外宣称说，从宏观数据来看，中国房地产企业上半年的资金缺口将多达4000亿元，相当于一年房地产投资总额的1/5.国泰君安证券研究所发布的报告却显示，2008年房地产行业资金缺口高达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24％。

　　此前北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋更在自己的博客上分析指出，由于开发惯性和囤积土地的入市，2008年房地产总投资将比2007年至少增长7000亿元。而受银根紧缩以及其他融资难度加大的影响，2008年中国整个房地产行业的资金缺口至少达到1万亿元。

　　尽管目前关于房地产行业整体的资金缺口究竟有多大官方并无统一的口径，不过开发商不得不面对的事实是，越绷越紧的资金链并非危言耸听。根据Wind资讯的统计数据显示，今年一季度房地产行业现金流紧张的情况没有得以改观，即便是那些具备便利融资条件的房地产上市公司，其现金流状况也并不乐观。

　　“原本是开发商赖以依靠的银行贷款和销售回款的同时收紧，是现在让开发商感觉最难受的地方所在。”对于开发商目前所面临的资金压力，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎对《财经时报》如此表述说。

　　高融资的代价

　　不惜代价进行高价融资的现象也在房地产行业不断出现，其中融资成本年利率高达20％至30％的融资案例更是不胜枚举。

　　今年5月底就有消息称，新世界发展有限公司（0017.HK）董事总经理兼执行董事郑家纯斥资约10亿元人民币入股恒大地产，该笔借款年利率高达40％，恒大地产每年仅用于偿还利息的资金就高达4.68亿元人民币。

　　“现在我们发起的房地产基金，融资成本基本上都在20％以上，即便如此开发商也很容易接受。”手头正在筹划两只房地产基金的永安信金融服务机构总裁乔志杰对《财经时报》表示。

　　不仅如此，在几近黔驴技穷的时候，房地产企业还将融资目光投向了民间资本，不惜以高息融资饮鸩止渴。据了解，目前民间拆借利率已经超过了25％。业内人士分析认为，民间融资利率的不断上升，将增加房地产企业的金融风险。

　　而在公衍奎看来，在内外融资环境都不是特别有利的情况下，尽管“开发商什么招都使了，但实际效果是什么招都不是特别灵”。

　　公衍奎表示，如果开发商以20％以上的融资成本换取的资金只是为了解决短期问题的过桥借款，还勉强能够承受，但房企要指望通过如此高的成本解决整个项目或者企业的融资问题，肯定会对企业的发展产生很大威胁。“如果是长期借款，融资成本越高的房企只能更快地将自己推向死亡。”乔志杰也一针见血地指出。

　　而杨少锋则表示，在眼下楼市转冷的状况下，指望别人雪中送炭无疑是痴人说梦，唯一的出路就是加大销售回款。

　　方式1： 直接融资

　　不断紧缩的货币政策对于开发商来说无疑是雪上加霜。从去年1月至今年6月份，央行将存款准备金率从8.5个百分点上调至17.5，总计冻结存款44650亿元。在此情形下，房地产企业从银行贷款就变成了一件可望而不可即的事情。华远集团任志强近期就公开坦言，原来房地产项目“四证”齐全便可以获得抵押贷款，但今年不行，原因就是银行没有额度。

　　房地产上市公司将目光投向了股市，今年以来定向增发、配股、发债等手段几乎被开发商用了个遍。除万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）和新湖中宝（600208.SH）以发公司债的方式计划筹资59亿元、43亿元和14亿元外，栖霞建设（600533.SH）和冠城大通（600067.SH）也通过公开增发分别融得33亿元和20亿元的资金。

　　此外，苏宁环球（000718.SZ）、卧龙地产（600173.SH）、首开股份（600376.SH）、上实发展（600748.SH）、中天城投（000540.SZ）等，也以定向增发的方式分别募资100亿元、12亿元、59.4亿元、36.5亿元和11亿元。张江高科（600895.SH）和华发股份（600325.SH）还以配股的方式分别筹集到了38.9亿元和26.64亿元。

　　开发商的融资努力并不仅限于国内的资本市场，尽管国际投资者对内地房企赴港IPO上市反应冷淡，但河南建业（0832.HK）还是于今年6月实现在港上市，最终以招股价下限2.75港元定价，融资规模缩减至13.75亿港元。

　　“不管如何，河南建业毕竟还是通过上市拿到了一部分钱。”长江实业（0001.HK）董事郭子威此前对《财经时报》分析称。

　　方式2：剑走偏锋

　　不过并非所有的地产公司都能幸运地从股市上获得直接融资，对于非上市地产公司而言，在资本市场分得一杯羹无异于望梅止渴。

　　根据《财经时报》的了解，为了解决迫在眉睫的资金问题，许多房地产公司铤而走险，采取非法预售的做法，很多项目刚刚处于挖坑阶段就开始对外销售，通过非法预销提前获得购房人的资金。

　　而根据《城市商品房预售管理办法》的规定，申请商品房预售许可的工程进度标准为：七层以下（含七层）商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2／3以上（不得少于七层）才能进行商品房预售。

　　由于上述预售属于非法销售，购房人无法进行网签并获得银行贷款的支持，因此项目一般都会以极低的价格去吸引消费者。“我们了解到一个石家庄的项目，开发商让购房人分五期付款，而首付只有10％。而且楼盘的价格极低，在周边项目单价5000元左右的情况下这个项目才卖3000多（元）。”公衍奎透露说，由于购房人在这种做法中面临很大的风险，只有在当地品牌和信用比较好的房地产企业才比较容易获得购房者的信任。

　　此外，在二、三线城市，开发商针对某个企业进行房屋团购的定制式开发的现象也开始悄然蔓延。“尽管这会降低开发商的利润空间，但由于有些地方性项目的拿地成本较低，开发商还是有一定的操作空间，而且这也可以降低他们的财务成本。”公衍奎称。

　　方式3：断臂求生

　　除此而外，为了获得资金，开发商甚至不惜通过降价销售、卖地、出让股权等断臂求生的方式来实现自我救赎。

　　就在今年年初大多数开发商还处于观望阶段的时候，万科率先采取了全国性的降价策略并很快尝到了低价换回款的甜头，其一季度就获得了超百亿的销售回款。就在万科启动降价策略后不久，富力地产（2777.HK）董事长李思廉也在公开场合表示，如果年内登陆A股市场不成功的话，将会加快项目降价速度，很快负债率高达140％的富力地产就将“拼命卖楼、放缓拿地”作为企业的发展目标。

　　展开大规模降价促销以求资金回笼的上市公司并不止于万科和富力地产。尽管碧桂园集团（2007.HK）此前曾信誓旦旦地号称不会降价，不过今年5月其武汉相关负责人就对外表示，受楼市低迷的影响，碧桂园的武汉项目已计划推迟此前制定的预售时间，且不排除降价销售的可能。截至今年6月8日，碧桂园通过低价销售实现合同销售额约70亿元。

　　除了降价销售，房企甚至不惜以股权换资金。今年5月16日，粤宏远A（000573.SZ）就发布公告称，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司已于5月14日在东莞与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让其持有的东莞市万科置地有限公司50％的股权。该项目公司所持有的土地正是一年前土地价格疯狂飙升时期，万科拿下的东莞市南城水濂村的“地王”。

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