上海楼市并购“外外循环”活跃 回报率逾100％

　　基于中国楼市“限外”不放松，外资收购物业的操作时间明显拉长，且投资项目间的“外外循环”交易正在成为趋势。昨天，记者从基强联行了解到，今年上半年上海楼市内涉及外资的整栋物业收购案例，基本都属于外资间的“接力”，且交易多在去年谈定。

　　从收购案例分析，收益率最高的是印尼三林向美国凯雷出售济南路8号酒店式公寓，原始价格6.9亿元人民币，交易价格则达19.9亿元人民币，收益率188.4%；收益率最低的也有57.9%，为摩根士丹利向高富诺集团出售华山夏都酒店式公寓，原始价格为7.6亿元人民币，交易价格为12亿元人民币。

　　而且出售方“持有”物业的时间大多数在2年左右，如印尼三林接手济南路8号是在2006年2月，摩根士丹利接手华山夏都则是在2006年6月。此外，基汇资本在2006年4月接手翠湖天地御苑18号，如今以9.63亿元人民币转让给韩国基金未来资产，收益率60.5%；卓越金融在2006年6月接手长寿商业广场，如今以11亿元人民币转让给黑石集团，收益率120%。

　　尽管根据基强联行的计算，今年上半年上海的外资整栋收购物业的交易总额接近100亿元人民币，但分析师指出，这并不代表今年外资在上海楼市交易活动频繁，“根据外资投资收购的流程来看，这些今年完成交易的项目其实大部分都是在去年就开始谈判，达成了基本的交易协议，整个交易的公布有一定的滞后性，因此只能反映外资去年在上海楼市的活跃程度。”

　　此外，基强联行分析师指出，由于宏观调控力度的加强和银根紧缩，及楼市“限外”政策的影响，许多海外投资机构只能选择“离岸交易”，以规避政策对外资投资房地产领域的信贷投放限制，这也是今年上半年上海楼市外资交易的一大特点。

　　“的确如此，据我们计算，上半年上海楼市内外资收购涉及的总金额较去年同期上涨了84%，但其中97%来自离岸交易。”顾问机构世邦魏理仕的上海分析师也向记者表示，“在策略方面，外资倾向于寻找具有离岸股权结构的物业以绕开境内投资时复杂且费时的审批程序，由此‘外外循环’交易成为趋势，这也从侧面表明政府部门对外商投资中国房地产业的控制毫不放松。”

　　基强联行分析师同时指出，今年外资对于国内包括上海的房地产市场的走势还处于一定的观望状态，“在政策和市场的双重压力下，除了离岸交易模式以外，外资也开始倾向于项目合作。而从目前的宏观环境和‘限外’政策来看，外资对于楼市的冲击和影响并不具有决定力，活跃的交易只是反映资本市场化的操作和战略投资的调整，且上海从中期来看仍是外资的投资焦点。”