房地产融资类信托产品持续升温

　　证券时报　蓝也

　　信托理财产品似乎总被市场牵着鼻子走，在去年证券市场火爆时，证券投资类产品大唱主角，而今年以来股市低迷，各种投资工具收益平淡，房地产融资类信托产品市场却相对显得异常火爆，投资者对年预期收益率在10%以上的这类产品热情高涨。

　　产品数量超去年全年

　　不同于房地产信托产品，房地产融资类信托产品是指资金使用方向是投资于房地产企业和项目的信托产品。据西南财大信托与理财研究所统计，今年1月份至8月21日，共有51 只房地产融资类信托产品成立，这一数据，已经超过去年全年的49只，今年房地产融资类类信托产品的火爆程度可见一斑。而且，其火爆程度在逐月不断上升，从年初1、2月份的每月2-3只，到7月份已经有11只成立，8月到21日之前已有11只产品宣告成立，估计到9月，这一数据还将上升。

　　今年以来，信托产品的预期收益率也较高，从已经公布的房地产信托产品的预期收益率来看，该类产品年预期收益率最低的也有6.2%，高的甚至达到20%，平均预期收益率在 10 %以上。这样高的收益率，在当前股市低迷的情况下，对投资者而言无疑是非常具有诱惑力的。

　　三大“饥渴”引来销售热

　　业内人士分析，造成房地产信托类产品异常火爆的原因，一是资金“饥渴”。资金面短缺和今年房地产价格调整，致使房地产企业融资特别困难。不少房地产中小企业，甚至一些大型企业，都企图借道信托，来解决融资问题。来自楼市的迫切需求引发了对这类产品的需求旺盛。就在8月27日央行、银监会还联合下发《关于金融促进节约用地的通知》(以下简称《通知》)，彻底否定了今年银行房地产信贷松动的可能。少了银行这个主要渠道，房地产企业的融资需求更加迫切。

　　二是投资“饥渴”。今年以来，股市低迷，市场上高收益的投资品种显得相对匮乏，投资者当然对这类年平均收益在10%的高收益产品特别青睐。此外，这类产品今年受到监管层更加严格的监管，风险控制措施也更加严格和多样化，因此风险相对可控。

　　当然，信托公司也有利润的“饥渴”需要满足。没有了去年证券投资类产品带来的巨大利润，今年信托公司发行的几类产品中，房地产融资类产品无疑被寄予了很大的利润希望。房地产融资类产品对投资者而言是高收益，对信托公司来说，也是能带来较高利润的产品，信托公司因而具有发行这类产品的强大动力。据了解，除了2%-3%左右的管理费外，信托公司还能通过其他方式和名目赚到不少，在高利润的刺激下，信托公司发行这类产品的热情也异常高涨。

　　适合风险承受能力较高投资者

　　专家分析，房地产信托产品在今年下半年还将继续火爆。西南财经大学信托与理财研究所的研究员杨林枫认为，相对于其他投资于工商企业的信托产品，房地产融资类风险较小，而且其风险控制措施也比较多样化，因而风险相对可控。

　　当然，投资这类产品也有很多风险，最大的风险之一是楼市彻底崩盘的风险，二是政策的风险，目前政策调控主要是调控银行的放贷，也规定信托公司投向信贷类的比重不能超过全部投资的三分之一。这在一定程度限制了信托公司房地产集合类产品的发展规模。但这也促使信托公司和银行钻政策的空子，双方合作发展银行理财产品，变相用于房地产融资，或者称之为房地产融资类信托银行理财产品。他认为，目前这类借道银行的资金应该已经远远超过信托类房地产融资规模。

　　由于受到信托产品自然人投资人数不超过50人的限制，对广大普通投资者来说，房地产融资类信托产品的门槛很高，主要是一种高端投资。但在上述提到的银行与信托合作的变相的用于房地产的类信托银行理财产品中，很多普通投资者也有机会参与投资。投资者决定投资前，除了要考虑上述风险外，更要清楚这类产品风险情况很复杂，产品之间的风险收益情况差异也很大，不能简单相互比较，一定要仔细阅读合同约定，了解具体产品风险收益状况，也要挑选信誉好的信托公司。总而言之，这类产品收益虽然很高，但更适合有一定风险承受能力的投资者。