小房子大市场 商品住宅购房需求分析

　　小房子 大市场

　　??商品住宅购房需求分析

　　□渤海证券 周户

　　自2007年10月份以来，中国房地产市场进入了调整期。2008年前7个月，商品住宅销售面积同比下降10.79%，销售价格同比增长4.24%，房地产行业成交量同比不断下降。

　　潜在需求可持续释放15.74年

　　按2006年年末全国实有住宅建筑面积1128911.86万平方米、套均面积87.04平方米推算，城镇存量住宅套数约12970.61万套，约有41116.84万人拥有住房，约16589.16万人则没有住房。按照人均住房面积27平方米计算，这部分没有住房的城镇人口可带来447907.39万平方米的潜在需求。不仅如此，拥有住房的家庭中20-30岁人群约有6664.29万人，这部分人群的住房需求主要为初次置业需求，可为中国商品住宅带来179935.73万平方米。再加上改善型住房需求约408719.79万平方米，拥有住房家庭的商品住宅新增潜在需求约588655.52万平方米。

　　此外，1949年至2007年，中国城市化率提高了34.3个百分点，2006、2007年城市化率平均增速为2.24%，按“十一五”规划要求，2010年中国城市化率将达到47%，考虑到人均住房面积和城市化率与城镇人口弹性系数，由城市化带来新增外来人口住房需求2008-2010年均在5亿平方米以上。

　　依据2007年商品住宅销售面积69103.79万平方米推算，存量潜在住房需求可使住宅行业持续6.48年，而增量住房需求可进一步使住宅行业持续9.26年。因此，商品住宅的潜在需求是旺盛的，行业的持续有潜在的支撑。

　　居民相对购房能力并不弱

　　潜在需求实现的前提在于，城镇居民能够买得起住房。衡量相对购房能力，多采用房价收入比或者房价增速与收入增速的比率或差额。在此，我们用房价收入比来衡量新建住宅的相对购房能力。

　　从全国来看，中国房价收入比从1991年的3.07上升到2007年7.17，上涨133.55%。之所以有这么大幅度的上涨，原因主要在于1998年前后，福利化分房和货币化分房造成的。但并不能以此来说明居民购房能力相对下降。原因在于，首先，1997年以前个人购买住宅面积在城镇住宅供给中的比例低于20%，2003年才达到54.17%；其次，个人购买住宅面积在各地区住宅销售面积中2002年才达到96.17%。因此，房价收入比只能作为衡量购买商品住宅人群的相对购房能力，而且至少要从2002年开始比较。

　　依据国家统计局的城镇居民收入分组数据进行计算的结果显示，首先，对于各收入阶层来讲，房价收入比的提高都会刺激购房意愿；其次，房价收入比对购房需求的解释力，从最低收入阶层到最高收入阶层越来越弱，对最高收入阶层来讲，基本没有解释力；再次，除高收入和最高收入两类人群外，收入水平越高，房价收入比提高所带来的购房意愿越强烈。

　　这就是说，无论有没有购房能力，房价的上升都会增强居民的购房意愿，同时在购房能力允许的情况下，房价的上涨将带动购房需求的增加。但对于高收入阶层，房价上涨带动购房需求增加的程度低于中等和中等偏上的收入阶层，高于中等偏下的收入阶层，而对于最高收入阶层来讲，其购房能力较强，因此房价上涨对其购房需求的影响较小。

　　这一方面说明，在房价上涨的情况下，中等、中等偏上以及高等收入人群是购房需求的主力军；另一方面，中等偏下收入人群的购房能力有限。再从各收入阶层相应的房价收入比来看，中等偏上的收入阶层基本低于6。对于中等偏上收入人群来讲，购房能力较强。

　　潜在需求能转化为有效需求

　　尽管商品住宅潜在需求非常旺盛，但2008年以来成交量却在下降，城镇居民实际可购买住房面积也在下降。

　　影响潜在需求向有效需求转化的因素包括：商品住宅价格、城镇居民收入水平、城镇居民家庭财产状况、利率、人口结构、收入分配差距、贷款期限以及收入中用于支付月供的比重等。另外，交通等基础设施的改善也是影响商品住宅有效需求的释放的重要因素。

　　综合来看，30岁以下人口比例越高、利率越高以及恩格尔系数的提高，都会降低商品住宅有效需求的释放；而城镇居民收入水平的提高、财产积累的增多、城市化率的提高、交通的改善等，都会促使商品住宅需求的释放。而这些因素影响潜在需求向有效需求转化的环境在于，住房制度的改革、潜在存量需求旺盛以及购房能力支撑。

　　我们看到，尽管2007年房价过快上涨，降低了城镇居民的购房能力，但2008年以来部分城市的房价回调以及2006年以来住房供给结构的调整，有助于购房能力的提升；加上，商品住宅市场化程度逐步提高，以及潜在需求仍能使房地产市场持续15.74年；因此，影响商品住宅潜在需求向有效需求转化的因素所处的环境，并未发生根本变化。即使考虑到房价下跌预期，根据我们对各影响因素的敏感性分析，短期内市场有效需求的增幅仍将大于-10%，市场依然处在供小于求的状态。