地产进入整合期 24.2亿国资地产项目扎堆转让

　　9月份，地产行业挂牌项目出现井喷现象，高居行业榜首，而其中，国企房产项目挂牌出让尤为集中。

　　10月15日，记者发现，京、津、沪、渝四地产权交易机构9月新挂牌项目数和挂牌金额环比均明显上升。挂牌项目数最多的北京和上海，分别达到了88项和86项。

而在国庆长假前的一周，4家总的新挂牌项目达到了104个，总计金额达到274741.8137万元。其中，四地挂牌项目行业相对集中度最高的则为地产行业。

　　“产权市场尤其集中表现在房地产行业，大项目频现，反映了大量企业尤其是央企，根据国务院国资委的部署加快了整合重组的步伐。”北交所相关人士称。

　　挂牌项目井喷

　　房地产企业近年受宏观调控影响，银根紧缩、贷款利率不断提高，融资难度和融资成本日益增长，而最近的全球金融危机使地产企业进一步风声鹤唳，一些实力较弱的中小房企只好进入产权市场，希望通过转让股权取得更多开发资金或逐步退出开发领域。

　　记者从京、津、沪、渝四地产权交易机构了解到，京沪两地在四地挂牌项目总数中平分秋色，占去大半江山，比例分别达到38%和37%。其中，北京9月挂牌项目总数为88，环比上升151%；挂牌项目总金额为342027.25万元，环比上升725%。而上海则由于8月基数较大，86项这一挂牌项目总数环比上升了21%，项目总金额173381.07万，则环比上升71.5%。天津的挂牌项目数和项目总金额分别达50个、73526.64万元，分别环比上升72.4%、216.74%。重庆这两个数字一升一降，基本持平。其中，京、津、沪三家机构的新挂牌项目总金额均过亿，尤其是北京，挂牌总金额超过24亿。四地挂牌项目行业相对集中，分布于地产、金融、矿产、制造业。

　　同时，近期四地最大宗项目前三则均为房地产项目，花落北交所。其中，深圳市深国投商业投资有限公司60%股权及债权，以99206.52747万元的价格居首。第二是北京汇超房地产开发有限公司57%股权及46764.24万元债权，挂牌价69764.24万；第三则是佛山市金色阳光房地产开发有限公司100%股权及转让方对标的企业23970.25万元债权，挂牌价40000万元。

　　中原地产华北地区总经理李文杰指出，从今年上半年的交易情况看，房地产企业进入产权市场转让股权的数量以及成功转让股权的数量均呈现大幅增长。

　　北交所相关负责人认为，预计随着宏观经济预期进一步明确,大项目成交所起的示范效应进一步凸显，产权市场将在优化资产配置上的作用将更加明显。

　　“经济景气上升时，企业需要通过同行业并购进行扩张，产权市场会很好；经济不景气时，企业也会进行相应调整，通过并购实现整合，表现在产权市场还是会很火。”北交所总裁熊焰说。

　　而商务部市场运行调控专家、北京工商大学教授洪涛则指出，此时越来越多的中小开发商因资金问题难以为继，不得不走向产权市场寻求出路，而实力雄厚的大型房地产公司将可以乘机通过收购股权获取项目或土地。房地产企业的兼并整合正在进一步加剧。

　　国企背景扎堆产权市场

　　而产权市场的数据也显示，启动4年未见起色的央企地产业务重组，目前也进入了大浪淘沙，一些房地产业务较弱的央企已经开始扎堆产权市场，意图退出地产行业。

　　据记者观察，仅在北交所，有数十家大型的产权转让均是国企项目转让。从8月25日到10月16日，有16家国企在北交所挂牌转让手中地产产权，挂牌价格总额约24.2亿元。其中包括保利集团、中国航空集团、南车集团、中纺集团等央企，以及北辰集团、首开集团等地方国企。

　　“产权市场这种大项目频现的‘牛市’状态，一方面反映了大量企业尤其是央企，根据国务院国资委的部署加快了整合重组的步伐。另一方面也反映出企业对市场环境的敏感度，说明大部分企业能适时根据经济环境的变化调整业务整合的力度。宏观预期的不明确也会加大企业融资套现的需求。”北交所相关人士认为，随着企业整体上市进程的不断推进，亿元甚至十亿元以上大项目还会不断出现在挂牌行列中。

　　一位曾在一央企下属地产公司任职的人士告诉记者，个别央企因为机制太死，旗下的地产辅业面临地产行业逐渐萎靡，早就颗粒无收，甚至亏损严重。但央企之间的重组因机制问题难有突破，将旗下产权通过产权市场进行转让，不失为一个好的选择。

　　“国有地产公司扎堆产权市场，一方面反映了地产市场进入了真正的整合期，另一方面，通过产权市场交易股权，前几年房地产市场火爆时期临时进入的主营业务并非房地产的国有企业，在目前市场萎靡时机通过产权转让退出房地产市场，有利于通过市场手段实现房地产行业的资源重组。”中国社会科学院经济研究所宏观室专家韩孟说。