刘洪玉解读住房市场政府干预措施
编者按:10月22日晚,财政部公布了一系列的房地产调控政策和措施,这些政策会给房地产市场带来哪些影响?搜狐财经邀请清华大学房地产研究所所长刘洪玉进行解读。
刘洪玉:关于近期我国住房市场和政府干预措施我有以下几点看法
(1)中央和地方政府近期纷纷出台了一些降低交易税费、调整住房抵押贷款发放条件的政策,这些政策调整,对于降低居民在购买住房过程中的负担,促进居民住房消费,进而稳定住房市场,有积极意义。
(2)针对市场环境的变化,及时调整住房交易税费和住房贷款政策,是实事求是的。我国目前较高的交易税费水平和住房抵押贷款发放门槛,是国家在2006年、2007年打击投机性购房、引导理性住房消费的过程中,逐步积累起来的。如今,住房市场交易量萎缩、交易价格下降,投机性和非理性购房已经基本消失,住房市场环境与2007年相比已经发生了很大变化。政府及时调整税费和住房信贷政策,是情理之中的、实事求是的。
(3)稳定住房市场、提高住房市场效率,是政府的长期政策。我们过去经历了较长时期的房价上涨过程,现正在经历房价下降的过程,这是房地产市场景气循环的客观规律使然。政府住房市场政策的目标,就是通过各种住房政策工具的干预,尽量降低市场向上或向下波动的幅度,促进市场稳定和高效率的运行。因此,当前市场不景气情况下政府出台相关政策干预,其道理与在房价持续上涨时政府要进行干预是一样的。
(4)房价快速上升或快速下降,都会危及整个社会的根本利益。房价下降有利于消除泡沫、改善住房支付能力,但房价过度、过快下降,也会给整个经济社会带来损害,从而影响绝大部分居民的根本利益。日本1991年地价泡沫破灭、香港1998年金融危机导致房价下跌超过60%,给社会经济发展带来的长期负面影响,给我们提供了可借鉴的经验。所以,政府政策调整的意义,应该从全局的、长远的角度去理解。
(5)政府政策调整的主要目标,是启动内需、促进住房消费,不能简单的将其理解为“救市”或“救开发商”或“救高房价”。虽然这些政策调整有利于促进潜在购房者放弃观望,可能间接起到了帮助开发商增加住房销售量、缓解开发商资金压力的效果,但政策调整的主要目的,是为了应对国际、国内经济环境压力,启动内需、促进住房消费。而通过降低住房交易税费,提供更优惠的住房信贷条件,有利于减轻普通购房者的购房负担,为有实质住房需求的家庭创造更好的购房条件,帮助其实现改善居住条件的愿望,并最终实现政府促进住房消费的目标。
(6)打破市场僵局,不能忽视开发商的主动配合。面对大部分城市存在的高房价与居民购房支付能力不足的矛盾,政府已经开始做出努力。接下来就是看房地产开发企业是否能够正确判断市场形势,调整自己的市场行为。希望开发商能审时度势,从企业长期生存和可持续发展的角度,降低短期盈利预期,及时调整企业的销售和定价策略,在共同为缓解高房价带来的矛盾、促进住房消费做出贡献的同时,也为企业的长期发展积蓄能力和力量。
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【国家全面救楼市】
[首付] 居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)
[免税] 个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%) 免土地增值税
[利率] 个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点
[契税] 首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原3%—5%)
财政部发文:继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活
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央行发布:扩大个人住房贷款利率下浮幅度 首付调整为20%
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