郝倩
旧账未清又添新账——在一手房存量仍十分可观的背景之下，上海今年将仍有可观的新房供应陆续上市，这令机构纷纷作出今年上海房价将仍有下跌空间的预测。
“上海目前一手住宅存量高达842万平方米，与去年全年销量相当，埋下新年楼市降价伏笔。
“2007年有三成楼盘的价格涨幅超过30%，但是去年跌幅超过30%的楼盘仅占成交的一成，还有两成的楼盘会在节后楼市跌价30%，最终导致整体房价下降10%左右。”鉴于尚待消化的存量以及仍在增长的新增供应，易居中国分析师薛建雄日前对《第一财经日报》表示。而另有机构认为这一降价将于今年3月左右正式开始。
“疯涨”的存量
本报记者通过上海网上备案的统计数据了解到：截至今年1月31日，上海一手房的存量数据为842万平方米，而去年全年上海一手住宅全年销量897万平方米。目前市场存量接近去年全年的销售量。如果按照今年1月份上海一手住宅的成交量估算，目前的存量足需市场消化约10个月。
“存量供应在一个季度到半年的销售区间将较为合理，小于这个区间，房价具有上涨的潜力；若大于这个空间，房价将面临下跌的压力。”陈史翎表示。
巨大的存量所带来的压力在上海的某些区域显现得尤为明显：其中，上海核心区静安区虽然仅有1085套一手住宅未消化的存量，但是该区去年月平均销售量也仅为69套，所以这一存量需要15.7月才能消化。而消化存量周期最长的闸北区，在过去一年月平均销量为96套，目前存量足够消化19.5月。
根据易居中国对上海房地产市场最新的推盘统计：节后1月28日至2月2日的6个交易日上海楼市成交仍同比下降26%，这期间只有1个楼盘推出69套房源，而去年同期则有5个楼盘推出881套房源。但是该机构预计：今年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米（此数据为按照2007年至2008年的报批项目测算），这将远高于去年1230万平方米的商品房供应量，并为去年商品住宅销售量的2.5倍。之前有消息称，今年这些报批项目中将只有1100万平方米被释放出来。
“新增供应量应该在1500万平方米左右，因为去年很多盘没推，今年的供应量比去年肯定有所上升。”薛建雄对本报记者分析说。而据他预测，今年上海的成交量估计仍将在1000万~1200万平方米之间徘徊。
“考虑到今年仍将有房企将楼盘上市时间推迟到明年，但是因为去年底在有关部门的要求下，不少国企开工建了一大堆楼盘，所以这些新增供应仍将成为今年的负担。”薛建雄称。
“羞答答”的降价
“正如一些开发商所表示的，无论外围形势如何，今年3月左右，必须得揭开羞答答的面纱，开始正式降价了。”陈史翎说。
“2006年市场平稳年的数据或许对我们判断市场供求合理区间更具参考价值。2006年，上海商品住宅供应1544万平方米、成交1655万平方米，因而1500万平方米是上海年度供求较为合理的数值。”易居中国《上海2009年城市风险评估》的报告显示。即使最终上海今年市场消化量可达1500万平方米，这一成交也仅是将近足够消化今年的增量，而并无益于存量的解决。“这轮的价格战实际上在春节前的一个月就已经开始，只是因为春节假期而暂告休停，蓄势到春节之后，价格战可能会更加激烈。”薛建雄称。实际上，上海已有楼盘通过8折销售一举在1月份成交了54套，超过过去13个月的销售总量，而1月份成交的冠亚军都为降价楼盘。
“即使是降价也不能明着说，对于高端楼盘尤其如此。因为目前降价并非一个普遍现象，假设降价的消息广泛传出，反而对销售不利，消费者会坐等更低的折扣出现。”有开发商对本报记者坦言。他认为，市场各方仍然对经济形势、市场走势以及政策变化等十分敏感，这些都将影响到开发商的入市决策。
本报记者了解到，“明园森林都市”在将报价从1.75万元/平方米调整为1.6万元/平方米之后，实际在交易网上备案上显示的成交价格为1.4万元/平方米。长宁88售楼报价2.4万元/平方米，实际成交价为2.2万元/平方米。
易居中国分析师傅琦认为，2008年第四季度到2009年第二季度是市场最为关键的敏感时期。在这三个季度内，市场成交较少，而市场存量不断增加，消化周期值呈不断放大之中。
“第二季度，随着市场成交再度回升，开发商底气上升，新开楼盘依然低开，但低开幅度有所回收。同时在售楼盘的价格保持平稳，略有小折小扣的营销措施。全市基本形成明确的‘等价线’，新的价格分布体系基本形成。但是到第四季度，部分热销楼盘可能会小幅上调报价，整个市场的个案表现则涨跌共存。”傅琦说。
薛建雄则认为就上海市场而言，今年三季度仅仅会触底，而楼价之后是否将反弹还要看经济环境。
观察
存货压顶 楼市难言回暖
翟宇
关于楼市到底有多少存货的讨论，从2008年底延续至今，丝毫没有停住的意思。每个机构都有自己的统计方法，亦有自己的结论。从结果看，目前各主要城市及区域楼市存货的消化周期，从10个月到四五年，不一而足。
尽管结果相差较大，但楼市存货大量积压的事实仍然无法改变。由于存货巨大，过去几年大量购入土地的房地产企业，现在都已经偃旗息鼓，非绝佳性价比地块不出手。
与此同时，关于2009年楼市走势的讨论也开始变得热闹。有人说，2009年下半年楼市就会回暖，也有人说，楼市在两三年之内难见回暖迹象。甚至有机构在2008年底就宣称，中国楼市最坏的时期已经过去。
但是，在2009年国内GDP的增长速度已经被广泛认为难以超越8%这个数字的前提下，中国楼市回暖的可能性到底有多大？穆迪投资者服务公司分析师曾启贤明确表示，今年国内的经济形势肯定比去年严峻。而楼市，“不会比去年好，有可能更坏，但坏到什么程度，目前仍很难有准确的判断”。他同时透露，他曾向多家地产上市公司高层了解过他们对内地楼市的看法，“他们都认为市场的不确定性很高”。
除了经济形势的影响，市场上越积越多的存货，也使市场短期内回暖的难度加大。根据易居克而瑞（中国）研究中心最近对全国39个大中城市开发企业的调查结果，除南京、杭州和上海3个城市没有受访企业认为今年楼市的成交量会比去年更加萎缩外，其余城市均有受访企业认为今年楼市的成交量将进一步萎缩，其中沈阳、苏州和广州3个城市有70%的受访企业认为今年成交量较去年更加萎缩。
此次调查结果亦显示，虽然广州、深圳所处的珠三角区域是本轮楼市调整中最早出现成交量萎缩、价格下跌的区域，但是这些城市的开发企业对2009年市场是否能够回暖信心不足，其中广州只有30%的受访企业认为今年市场会回暖。
如果连最早出现调整的广州、深圳对今年楼市回暖都缺乏信心的话，那些2008年下半年才刚出现调整苗头的城市，其对市场回暖的信心又从何而来?
信心也许来自地方政府。在成都、上海、重庆以及河南省等地公布了政府从市场上收购商品房用于保障房的消息之后，有越来越多的地方政府正准备加入这一行列。这对消化市场存货将发挥一定作用。
但是，限于地方政府的财力，这种收购行为显然不可持续。日前新华社亦发表报道，引用专家的话称，开发商夸大房屋空置率，提醒地方政府收购商品房应有度。
与此同时，地方政府针对楼市的减免税政策最近也被中央相关部委发文再度重申不得越权，导致市场对中央是否还会对楼市出手相救产生疑问。其实，这与中央以往的楼市政策亦一脉相承，即救市场而非救开发商，救成交量而非救房价。
然而，由于市场上关于政府救市措施的流言满天飞，尤其是购房退税以及蓝印户口等一些政府并未考虑在内的政策被放大宣传，使市场重新归于观望，反而使成交量重现萎靡。易居中国分析师傅琦亦曾一再对记者表示，他最担心的就是这种情况的发生，一些政府根本没有考虑在内的救市举措被媒体广泛报道后，市场信以为真，必然导致购房者为等待这些不可能的救市政策出台而产生新一轮观望，这对成交量的恢复极为不利。
从目前的情况看，除非开发商主动下调房价，以刺激眼下已相当低迷的成交量，否则市场的回暖仍将遥遥无期。有分析师曾表示，在一线城市，尤其是市中心区域，房价有可能出现小幅下跌，但更大的可能是，“以时间换空间”。如市场走势果真如此，意味着市场回暖的时间将更加漫长。
全国主要城市新建商品住宅库存量
资料来源：DTZ戴德梁行
深圳 北京 广州 成都 长沙 沈阳 武汉 厦门
2006~2008年库存量（万平方米） 387 344 225 612 486 781 399 272
月平均消化（万平方米） 34 68 47 48 40 78 31 8.6
消化时间（月） 11 5 5 13 12 10 13 32
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