南京楼市：涨价不太现实

　　在楼市回暖之时，曾在去年夏季因业主“不满”而迟迟难产的万科南京光明城市的“楼王”终于圆满“清仓”。市场上的消息将该其均价模糊理解为1.5万元/平方米。同属于南京河西板块的另一精装修楼盘则报价1.6万元/平方米——这在价格多为1万元/平方米的南京楼市来说无疑是又一针“兴奋剂”。

　　一边是南京市房管局号召房企合理定价，并发放房企的“承诺书”；一边则是在市场中不断放出价格“烟幕弹”的开发商，有关房价的信息已越来越模糊。

　　南京中原地产市场研究中心的统计数据显示：今年南京全市平均房价1月份为6394元/平方米、2月份为6128元/平方米，同比去年一二月份，分别下跌了6%和12.26%，并且今年2月份环比1月份房价还跌了266元/平方米，下跌幅度4.16%。“这可以看出，成交量的攀升并没带来房价攀升，说明买房人在购房时，最关心的还是房价因素”。南京中原地产市场研究中心总监张君分析称。

　　涨价？

　　在对每户面值2万元的“2008伙伴卡”的“变相补偿”之后，万科南京公司终于平息了之前业主对其“价格欺诈”的质疑。南京万科光明城市的湖景“楼王”在今年3月份“出嫁”，并陆续有该盘1.5万元/平方米均价的消息传出。1年前，万科曾在河西尝试过以1.5万元/平方米的高价销售大户型，最终未果。此前，该盘最高的售价在1.2万元/平方米左右。

　　但是，“楼王”真正的成交价格远没有那么离奇。CBN记者昨日在南京“网上房地产”看到的统计数据显示，13幢在2月14日开盘之后，入网销售的44套成交比例达到63.68%，均价不足1.3万/平方米。正如开发商所言，此次的13幢多以大户型为主，其中的503室建筑面积为126平方米，参考价格不足1.24万元/平方米。而11楼的一处135.6平方米的房源参考价格则为1.38万元/平方米。同期开盘的12幢总共66套房源，昨日显示的成交比例为72.32%，均价则为1.23万元/平方米左右，与之前较小户型的房源售价接近。

　　按照该楼盘目前的“现房”标准，以及之前开发商所称的3000元/平方米左右的装修标准，万科光明城市最终的毛坯价格在1万元/平方米左右，较周边毛坯房的售价略高1000元/平方米左右。

　　同样的一个“高价案例”是该板块另一处精装修楼盘。在之前的记者沟通会上，该公司明确表示3月份推出新楼盘均价在1.6万元/平方米。但是最终他们也未达到预期的目标。CBN记者通过网上备案了解到，该项目其中的一幢于1个月间成交115套，销售均价为1.14万元/平方米。这与开发商所“预期”的价格有相当差距。

　　“只要不是出现突然放量，超出整个市场的承受能力，撇开这些情况，整个市场应该是比较稳定的，而且在此基础上可能会有小幅上涨的状况，但是也要结合每一家企业资金面的情况。如果资金面不是很好的，很可能还是会局部地出现一些降价促销等等情况。”雅居乐南京公司售楼部经理邵晴如此解释。

　　低价楼盘畅销

　　真的到了可以提价的时候了么？

　　南京网上房地产数据统计显示，今年1~3月份，南京市商品住房成交15639套，相比去年第一季度的10030套成交量，涨幅达到55.9%。与此同时，二手存量住房的成交量在第一季度也突破了1.5万套，而去年同期仅成交了9247套。两个数据相加，今年一季度南京市一手商品新房和二手存量旧房，总成交量突破了3万套。

　　这其中，3月份南京楼市的销量的确实现了疯狂上涨。但是，高价楼盘并没有占太大优势。在销售价格上，4000元/平方米以下的房源，成交了2529套，占比近30%；4000~6000元/平方米价格段的房源成交了2520套，占比也近30%。二者相加，3月份南京售价低于6000元/平方米的房子占据该市商品房成交近60%的份额。同时，该市销售面积100平方米以下的房源销售占比62%。

　　之前2月份的成交数据中也同样显示出低价楼盘畅销的迹象。在2月全市成交的55.6万平方米新房中，销售前十名的楼盘中，江北楼盘就有六家，中低价楼盘均位列其内。

　　南京福舍投资有限公司总经理史东认为，“开发商没有喊涨的理由，因为近期销售的楼盘主要还是以低价盘居多”。根据该机构的估算，今年一季度的成交量中，近80%都集中在江宁、江北和河西。同期不可忽略的数据是，该市房产研究中心公布的《南京市2009年第一季度土地运行报告》称：一季度“南京土地出让面积同比下跌了51.89%，其中江宁地价下跌了36.3%”。

　　“涨价？有点不太现实。”南京中原地产市场研究中心总监张君认为，南京市房价从综合来看，并没有出现上涨的迹象。