租金回报率不及定期存款_上海楼价高企“虚火旺盛”？

　　刚刚过去的6月，上海二手房成交套数多年以来首次突破3万套关口，成交均价亦首次站在1.2万元/平方米的历史最高位，外来投资客成为支撑楼市持续走高的中坚力量，不过，租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标，过快上涨的房价吞噬了租金收益，按出租回报率计算，目前楼市投资风险已超出想象。

　　CBN记者昨天通过调查上海新天地、陆家嘴、古北、徐家汇等热点板块与典型个案发现：上海住宅出租回报率普遍已跌破3%，超越了5%的国际警戒线。

　　上海易居房地产研究院综合研究部（下称“易居综合研究部”）对上海、杭州等七个城市的普通商品住宅租金回报率抽样调查也显示，2009年一季度七城市普通住宅租金回报率除北京之外均小于4%，低于我国香港地区和法国的多年复合租金回报率，其中上海、杭州更是低于3%。目前国内三年定期存款利率为3.6%，五年期为3.87%。

　　易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，假设在租金收益不变的情况下，要想达到对应租金回报率，各城市普通商品住宅需要调整价格。如要恢复到5%，七城市房价平均降幅需高达31.5%。

　　在癫狂的成交量价面前，“租金回报率”这把投资戒尺被广泛忽略了。

　　位于上海静安区的高价楼盘“国际丽都城”、“静安枫景苑”一直被视为收租宝地，楼盘对面的十多家中介常年经营着这些大盘的二手房买卖与租赁。昨天，中原地产置业顾问杜庆邦向CBN记者介绍，静安枫景苑一套3房2厅2卫的141平方米二手房源，目前实际成交价约550万元左右。该房日租金100元/月/平方米，月租金为1.41万元，折合年租金16.92万元。在房价维持不变且不计算税费等因素的情况下，其租金回报率为3%左右（16.92/550=3.076%）。

　　21世纪不动产置业顾问肖云龙则称，静安枫景苑一套4房2厅3卫的175平方米房源，挂牌价590万元，实际成交价570万。这套住宅月租金1.56万~1.7万，年租金约19万，换算可知租金回报率仅2.53%。在近期房价上涨前，该房源售价约590万，以19万元年租金计算，年租金收益率3.22%。

　　近期豪宅的大户型租金水平明显下跌，而房价却节节攀升。国际丽都城项目对面的上海秋田房地产中介门店店长丁守明说：大户型房价平均涨至4.5万/平方米，紧俏小户型涨至5万/平方米左右。以国际丽都城一套3房2厅2卫的193平方米房源为例，目前在实际交易中月租金约1.7万~1.8万（此前月租金约为2.5万），年租金21万左右。近期类似大户房型买卖价格在4.5万/平方米左右，租金回报率仅为2.41%。另一套3房2厅2卫的135平方米房源，实际月租金约7000~8000元，假如以当前45000元/平方米的买卖价格计算，其租金收益率就更低了，仅为1.48%。

　　上述楼盘并非个案。昨天，21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔选取了陆家嘴“仁恒滨江花园”、古北的“强生花园”、新天地的“翠湖一期”、徐家汇的“东方曼哈顿”四大名盘，在比较2008年10月与今年年初的租金水平、买卖价格之后发现，它们的租金回报率分别从去年10月的3.10%、3.46%、3.46%、3.16%，下降至目前的3.00%、3.30%、2.90%、2.40%。

　　对于租金回报率直降的原因，黄河滔称：过快上涨的房价是罪魁祸首，它吞噬了租金收益。举例来说，上海陆家嘴板块的租金从去年10月到今年年初小幅上涨，但是从年初至今基本没有变动，而买卖价格大幅上升；新天地板块的租金小幅下跌，其中翠湖一期去年年初2房租金为15000~16000元/月，现为13000~15000元，而买卖价格大幅上升；徐家汇板块的租金没有变动，买卖价格大幅上升，以东方曼哈顿为例，年初至今二手房的成交单价从3.02万元/平方米上升至3.8万元/平方米。

　　美联物业对上海部分蓝筹住宅2009年6月投资回报率测算结果为2.27%，其中上海长宁区在3%~4%；普陀、闵行、浦东新区同为2.5%~3%；徐汇、静安和虹口区大约在2%~3%；黄浦区为2%~3%；闸北区为1%~3%。

　　既然租金水平低下，为何仍引得各路资金涉足二手房产投资？美联物业区域董事高锦滔解释，房产物业获利，除出租收益，最大来源是物业本身的增值，依靠房产增值转手的投资者仍占多数。

　　不过，以租养房的时代显然过去。易居综合研究部的报告称，相对租金水平，房价明显偏高，可以界定为存在一定泡沫。未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。