⊙本报记者 于兵兵

　　和购房人买房产投资一样，房地产企业买地是一种更大风险和更长周期的投资。这种投资风险如何判断，无疑是房地产投资市场不容回避的话题。

　　今年以来，各地地王争夺战逐渐升温，地价屡屡被刷新。

　　6月，北京地王频出。其中之一是以17.4亿元、溢价率122.9％成交的通州区九棵树大街居住项目地块。但专家看来，从先天条件上看，该地块开发高端住宅并不具备优势。

　　具体依据是，该地块楼板价高达6265元/平方米，远远高出周边土地的成交楼板价近三倍。假设其建安成本为3500-4000元/平方米，再加上财务成本、税费等其他费用，地块的开发成本价已超过10000元/平方米。“这意味着该项目至少要卖到1万元/平方米以上才能有利可图。这个价格对于房价仍处于较低水平的通州区来说，无疑具有很大的开发风险，项目能否盈利将建立在房价上涨的预期之上。” 易居中国研究中心总监陈啸天称。

　　高端物业首先要考虑的是政策风险。“目前，市场由于改善型需求高涨及投资型需求的抬头，高档物业的销售状况良好。但从房地产近几年的发展看，在宏观经济、政策、市场、项目等多元素影响下，高端物业销售并不稳定。如今的‘地王’成为未来‘楼王’的前景并不乐观。”专家介绍。

　　其次，高端住宅对地块本身、开发商开发能力、营销能力等都有较高的要求，盲目追高价地块再开发高端住宅的房企一定要谨慎看待自身实力。以在售豪宅为例，据上海证券报了解，上海某江景楼盘，其地块稀缺优势十分明显。但受区域居住氛围及产品规划不佳的影响，再加上过分依赖单一营销模式，开盘后销售情况一直不尽如人意。

　　“开发商开发豪宅经验不足，很可能导致规划不合理，”克而瑞（中国）机构房地产专家薛建雄称。比如豪宅的面积如何确定。专家介绍，无论是香港还是日本，其居住特点以实用为主。即便是豪宅也少有七八百平方米的超大型别墅。对于目前内地以小家庭为主的城市生活状态来说，只用于居住的空间在400平方米左右是比较合适的上限。建筑面积过大的别墅给家庭一种空旷感，总价也一定畸高。如果开发商没有合理规划面积，很可能得不到市场认可。

　　反观今年的土地市场，6月以来，部分高价地块的拿地企业少有擅长高档住宅开发者，甚至有些非主营地产的企业连住宅开发都不太涉及。

　　另外，从总量上看，豪宅目前仍并非成交的主流物业类型。据CRIC系统的数据显示，2009年第二季度，上海单价在30000元/平方米以上的高端住宅（不含别墅）中，成交在30套以上的项目占比为29.2％。而北京二季度有成交的高端住宅项目中，成交30套以上的项目占比仅有15.4％，“即使在市场上行通道中，热销的高端住宅也只是少数。毫无顾忌地拿高价地造高端项目不可能皆大欢喜。”专家表示。

　　最后，规避豪宅崇拜是令土地市场回归理性的条件之一。“合理客观的评估土地价值，不要将未来的利润建立在没有上限的乐观预期中。现在的地王之争也是未来高端住宅之争，现在的疯狂已经透支了未来高端住宅的乐观预期，需谨防累卵之危。”陈啸天表示。