老城区频频拆迁 高额补偿掀起私房投资小热潮

　　记者昨日走访发现，随着近期东濠涌、逢源路等老城区地段拆迁，政府开出的高额补偿令到曾经被人淡忘的老宅私房又再成为一些市民买家的投资热点，仅在德政中路一带今年以来的私房成交数量就超过40套，其价格也随着补偿价的增加水涨船高，比几年前翻了数番。

　　中介机构人士表示，广州市规划局最近出台新规规定旧房原状维修可以实行规划行政自动许可，程序的简化也吸引了更多投资者购买这类物业。但由于目前市场上这类盘源放盘量不多，对二手楼市不会造成太大影响。

　　买家中不乏隐形富豪

　　“这里是以前国民党官员上世纪30年代建的房子，与西关大屋主要是青砖外墙不同，东山主要是红砖外墙。”昨日，记者扮成看楼客，在中介物业顾问的引领下穿过横街窄巷，来到位于德政中路定安里内的一私房内。可以看到这是一座三层高的老式别墅，平时大门紧闭，老式的花窗和地砖还保留完好。

　　物业顾问介绍，与大多数在市场上出售的私房一样，这间别墅的业主也是华侨，以前房内间隔成20多间出租，每间的租金都有四五百元。现时放盘价达到270万元，要改装的话既要保留原来的历史底蕴，又要进行一定的翻新，估计要再投入30万元才能装修完毕。

　　“今年到现在这一带的私房已经成交超过40套了，买家中不乏一些隐形富豪。”中原地产德政中分行高级营业经理谢镜荣告诉记者，富豪看楼时大多“戴着草帽走路来看楼”，到去房管局办手续时则驾着奔驰、宝马等名车前往，令人感慨有钱人原来真不少。

　　“最牛”业主一套房拆成九间

　　以前，广州的旧房要翻新，假如拿不到规划局的审批，房子只要一拆，重新再建就很可能算违建。但日前市规划局取消对“原状维修工程”的规划审批要求。

　　谢镜荣表示，这一新规加上私房改造不受今年“房中房”政策的影响，使得不少业主对自己的旧房放胆进行分拆改造，以获得更高的出租回报率。前段时间就有一位“牛人”放售一间面积约118平方米的私房物业。该业主在3年前以30万元购入，经过重建，物业分拆成9个面积约10平方米的单间，每个单间还独立办理了分契，可以单独出售。业主售价约1.2万元/平方米，9个单间全部卖出，总成交价达到约140万元左右，比当初购入时足足翻了两番多。

　　骑楼屋上居下铺受青睐

　　记者了解到，私房投资主要表现在购入后整体改造再出租或出售，例如骑楼私房，一般是整栋出租，上居下铺，楼上主要是给店里的员工做宿舍和仓库。

　　中介人士表示，近期广州增加了不少购置私房的短线投资者，买家在购入私房后再维修物业，用于出租，希望经过半年到一年之后就再将物业转售。不久前就有中介成交了这样一宗私房买卖：当初业主以260万元的价格购入越秀区纸行路一骑楼单位，经修建后，将物业分层租出去。该物业共有4层，每层面积约73平方米。首层为街铺，月租金约1.5万元；二楼租金约3000元/月，三楼、四楼的月租金分别为2800元和2300元。这样每个月的月租金高达23100元，年出租回报率在10%左右。后来业主以380万元的价格将该物业转售，前后差价达到120万元，投资利润非常可观。

　　据介绍，以前私房买家多为一些经验丰富的资深投资者。自从旧房原状维修实行规划行政自动许可后，有意购买私房的买家有所增加，除了这些老面孔，还多了一些初次投资私房的“生客”。

　　特别提醒

　　买私房有风险

　　中原地产市场总监李粤湘透露，广州市的私房主要集中在荔湾区、越秀区和海珠区，市场上流通的私房盘源并不多，但近期成交相当活跃。代表路段有越秀区的越秀南路、署前路、珠光路、泰康路一带，荔湾区的宝华路、长寿路、十甫路等。这些私房多为楼龄在20年以上的砖木结构物业，楼龄虽长，但由于分布在市区中心，地理位置优越，其二手均价基本与周边的房改房楼价持平。

　　还有些投资者看中老城区改造地段内的私房拆迁补偿。近一年来恩宁路、东濠涌、逢源路的拆迁，私房的补偿金额每平方米基本在1万元或以上，无疑刺激了投资者购买私房的意欲。不过李粤湘提醒，拆迁房一般在规划后就不能进行买卖，不能办理过户；另外购买私房这类楼龄较长的物业，又是砖混结构，除了农信社外基本上不能办理按揭贷款，必须一次付款；而且旧城区拆迁补偿的议定期比较长，导致投资回款期相应加长，因此这类投资会有一定风险。