营业税优惠倒计时的N种猜想

　　距优惠到期仅有两个多月，有中介以此招揽生意，买卖双方加紧交易，优惠能否续期引发业内热议

　　一家中介门前张贴着“二手房营业税优惠政策即将到期”的宣传画，以此招揽业务。

　　2009年楼市价格爆发式上涨的主因除宽松的金融政策外，就是去年年底的二手房营业税减免政策了，这一政策可以说是去年出台影响最大的楼市救市政策，执行日期为2009年1月1日至12月31日。政策规定，营业税征收范围从证满五年改至证满两年，征收的标准由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%。时至今日，营业税优惠到期仅剩两个多月的时间，针对明年营业税优惠是否会续期暂无定论，专家对此也意见不一。目前，一些中介公司纷纷打起营业税减免倒计时的牌子，而一些购房者和5年内的房主也明显忙活起来，赶着在优惠窗口关闭前达成交易，楼市的“营业税倒计时综合征”渐渐显露出来。

　　业主加紧挂牌，市场成交量上扬

　　距离营业税减免政策的期限越来越近，市场交易量的递增也开始加速跑。继9月份北京二手房网签量创出今年以来新高后，10月份小长假之后的成交量也持续高涨。中原地产统计显示，10月中旬与9月同期相比，存量住宅成交量上涨了23.66%，二手房成交量量持续上涨，甚至今年首现交易量超过一手房，这与营业税优惠政策不能说没有关系。

　　另一方面，房源挂牌量也有明显增长。据链家地产市场部统计，10月9—20日期间，该公司二手房挂牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年内房产占到七成左右，即增加了10%左右。

　　北京美联物业市场部统计数据也显示，大量5年内营业税优惠期涉及的房源都选择了挂牌待售，在10月份该公司房源总量同比新增了15%以上。

　　成交均价下跌，议价空间再现

　　不过，与二手房成交量和挂牌量的增长背道而驰的，是实际成交均价的下跌。“从九十月份来看，成交均价都在下跌”，美联物业总经理白纪远表示，北京的二手房均价在今年上涨幅度接近40%，从7月开始达到12000元/平米以上，8月更是达到了12420元/平米的顶峰价格，而从9月开始价格就已经明显地出现了下降的现象，而10月上半月这一下降幅度更是惊人。美联物业统计数据显示，目前均价已经比9月上半月均价下跌了3.47%。

　　还有业内人士告诉记者，前几个月曾远离北京市场的议价现象现在也逐渐多起来了。营业税优惠仅有2个多月的实施日期，而一般二手房的销售周期也需要1个月左右，目前已经有越来越多的5年内业主选择将房源挂牌，看看市场承受能力。

　　不少业主向中介表示，如果有客户有意向购买，价格可以商量，部分业主甚至表示可以优惠5万左右。而这种议价现象，从3月份至8月份在北京市场上是很少见的。

　　 买卖双方追赶营业税优惠末班车

　　业内人士认为，成交量、挂牌量增长，而成交均价却下跌，其背后的一个重要因素是营业税优惠即将到期对买卖双方心态的影响。

　　为何营业税政策对二手房市场的影响如此之大？白纪远分析认为，首先是全额征收的绝对值高，按5.5%的标准来看，对于目前北京二手房市场，一套涉及营业税的房源动辄将需要缴纳5万以上营业税，而84号文的叠加效益又使营业税的威力进一步放大，根据84号文，黑白合同的取消使得原来可以避税的房源变成了全额缴纳，5年内房源再交易成本增加成交总价的3%以上。

　　白纪远进一步分析说，北京市场上受营业税政策影响的房源数量巨大。这主要包括两部分，一是最近几年内建设的商品房再上市，主要是五年内次新房，这已占到目前房源的60%左右，另外还有原来的公房等在近几年已交易过的房源三次上市，这些房源在现在的政策下基本上没有营业税影响，而一旦恢复营业税缴纳政策，这些房源都将增加交易费用。

　　中介利用优惠倒计时作为卖点促销

　　“现在对于房主和客户，我们都会加紧营业税优惠将要到期的宣传，主要是促使一些犹豫中的买卖双方能下决心”，一家知名中介的负责人告诉记者，一些同行已经打出了“营业税优惠大限降至倒计时”的牌子。该负责人说，年底一般都是成交的淡季，赶上“营业税优惠末班车”也就成了一大卖点。

　　记者采访中发现，中介公司的反应远不如买方和卖方那么强烈，多数中介公司认为，政策延期的可能性比较大。不过，不少中介公司也都采取了一定的措施，比如美联物业目前已加强对5年内的房主进行回访，促进这部分房源尽快成交，同时，对于大量需要贷款的刚性需求，美联物业也已开始促进成交，因为这部分需求更容易受到税费等影响，一旦优惠政策取消，更难置业。

　　营业税政策影响或波及一手房

　　不少业内人士还表示，营业税优惠到期若不再续期，其影响还可能波及一手房市场。链家地产市场研究部认为，营业税政策到期后，一部分二手房产的交易成本增加5.5%，但是相对于一手房普遍高出二手房15%左右的价格，以及一手房主流户型偏大，总价偏高的特征，受营业税政策波及群体依然很难因此转移到一手房；但是二手房市场一旦形成比较严重的观望情绪，有可能蔓延到一手房市场。

　　 调查

　　买家：自住需求者抓紧交易

　　目前，购房者的心理是很敏感的，他们当然会担心未来凭空增加5.5%的成本，所以很多刚性需求的购房者都在积极购房。目前与自住购房者积极选房尽快成交相反的是，一些投资客却放缓了购房步伐。

　　业内人士表示，投资客更看重的是房产项目的升值潜力空间，而营业税优惠政策年底到期后走向如何还不明朗，如果届时不再续期，投资客的转手成本会相应提高，所以有一些小投资客现在选择了暂时观望。

　　专家建议：麦田市场总监吴存胜建议自住需求强烈的购房者，应当更多地关注房子的居住价值，遇到自己喜欢的房子就要及时出手。特别是地段好、交通便利、配套成熟的房子保值性高。在目前的市场情况下，犹豫太久就花落别家了，买房子价格固然重要但不是决定因素，关键还是要适合自己，购房者应该捕捉随时可能出现的购房时机。

　　卖家：高档房赶在大限前出货

　　未来一旦营业税政策不续行，房主除了考虑交易成本上升外，还有需求和交易会不会保持旺盛，这关系到房产能否在高位中出售，因此为了避免不确定因素，很多房主适当放低了价格。

　　事实上，现在有越来越多的业主将手中的房源抛出，导致一些区域的二手挂牌房源出现“井喷”现象。中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示，高端物业挂牌量激增的情况比普宅更为明显，而且出现了5%-7%的议价空间。

　　“这主要是营业税优惠快到期的压力所造成的，500万元的房产要多交30万左右的税费，尽管是可以把税费转嫁给买家，但其出售难度无疑将增大不少”，徐东华说。

　　专家建议：从房地产交易网出示的数据显示，北京市场本月的抛盘量创造了有史以来的最高值，达到了2.1万套。今年下半年以来，二套房贷的收紧，以及网签新政的推出，一度抑制了交易量。麦田房产营销总监吴存胜建议，由于房产市场明年的价格走势仍不明晰，因此建议卖房者，不要错过抛售的好机会。

　　算账

　　百万房产最多增5.5万税费

　　营业税优惠政策年底到期后，假如该政策不再续期，那么一单房屋买卖交易需要交纳的税费将增加多少呢？记者采访了美联地产等专业机构，为读者算了一笔账。结果显示，五年以内的次新房都会或多或少受到影响，而房屋总价越高，则增加的税费越多。我们假定的情况是原购买价为现在出售价的50%，而且交易是按照贷款全额纳税（不做“黑白”合同等偷漏税行为），那么出售价为100万的5年内次新房，增加营业税为2．75万元至5.5万元；出售价为150万的5年内次新房，增加的营业税费为4.125万至8.25万。而五年以上的房产，由于交易时需要缴纳的税费中只有契税和个人所得税，并不涉及营业税，所以并不受到影响。

　　 观点

　　续期

　　政策环境不可能抑制需求

　　周宗楚（北京市中介行业协会副会长）

　　从目前的市场情况来看，制约房地产市场发展的首要因素就是交易成本。交易成本提高，就会影响交易量，资金盘活不起来，会影响国家宏观经济的发展。降低营业税的目的并不是为了抬高房价，而是减少交易成本，提高交易量，让资金流动起来。使“居者有其屋”，从而促进经济发展。如果完全取消一系列的优惠政策，会使房产市场受到影响，对经济发展不利。另外要说明的是，营业税优惠政策是全国性的政策，不是北京单个城市能主导的。

　　华国强（千万家房产经纪公司总经理）

　　我觉得营业税优惠政策年底到期后，应该还会再续期。主要是从大的政策层面考虑的，一是营业税优惠确实在今年对楼市成交量的上升起到非常好的作用，在明年，国家大的政策方向应该还是不会变的，会把促进房产交易作为拉动内需推动消费的手段，二是宏观上还是会继续保持宽松的金融政策，这无疑也将为房地产行业的发展继续提供良好环境，在这种情况下，对二手房行业“抑”的可能性不大，所以营业税优惠在年底到期后，还是很有可能会继续延期的。

　　不续期

　　成交量大增没必要刺激市场

　　徐东华（中易安房地产担保有限公司）

　　我认为优惠到期后不再续期的可能性比较大。去年年底的优惠政策是在经济危机和楼市低迷的大背景下出台的，目的除了是为刺激楼市成交外，也是为了提振信心。而今年前三季度的成交量就已经达到了17万套，全年的成交量预计可以达到18万至20万套左右，超过了此前任何一年的交易量水平，在这种情况下，已经没有再刺激市场的必要了。再说了，现在离年底只有两个月了，还没有什么风声和消息，我觉得续期的可能性不大。我觉得，如果今年第四季度整体经济运行和楼市都没有大的动荡，那么营业税优惠也就没必要再 续期了。

　　折中

　　完全取消会影响市场运营

　　吴存胜（麦田房产营销总监）

　　在优惠政策即将到期时，国家也许会推出新的折中优惠政策。因为国家必将进一步深化扩大内需、保持经济平稳较快发展，而房地产是带动内需的最好办法，也是拉动中国经济高速增长的关键一环，它的发展是保持中国经济稳定增长的关键。如果取消，会影响整个房地产市场的运营，对房地产市场的发展不利。另外，只有降低购房成本，才能有效地带动资金流，从而提升房地产的交易量。因此，新的折中政策如果出现，必将对整个房产市场起到积极的推动作用。

　　 猜想

　　营业税优惠政策是否延续对市场有着截然不同的影响，如果优惠停止至少将影响60%以上二手房的成交，但时至今日暂无准确定论。目前业内对营业税优惠政策的走向会给楼市带来怎样的影响有多种猜想。

　　续期猜想

　　五年内房源或成交易重点

　　据链家地产市场研究部统计数据分析，随着30岁以下购房群体的比例日益增加，次新房的潜在需求也在加大。因此，一旦营业税优惠政策续期，那么五年内房产得到了重大扶持，成交也必然再次走高，甚至有可能成为二手房市场的主流交易房源。

　　另外政策一旦续行，公布的时间节点也至关重要，越临近年底公布，需求提前释放的可能性也越大，这样一来，反而将抑制续行之后的成交不会明显走高。

　　不续期猜想

　　需求转向5-10年二手房

　　据链家地产市场研究部分析，当前五年内二手房成交均价比5-10年二手房高出3%以上，在价格上已处于一个相对高位，一旦营业税优惠政策不续行，五年内二手房的成本再次增加，会迫使一部分需求转向5-10年二手房，这样一来，二手房成交格局将被打乱。此外，还有可能造成一部分需求的观望情绪和五年内二手房短期内成交进一步下降的局面。

　　营业税优惠政策不延续，从交易量上看，将会对市场交易造成“辖制”，引发需求“短板”。从影响群体来看，交易成本的增加将主要影响初次置业群体为主的刚性置业群体。

　　折中猜想

　　2年内房产收取全额营业税

　　美联物业市场部认为，2009年的楼市高峰可以说产生在2008年楼市调整不充分的情况下，管理层为了应对经济危机导致的出口萎缩，而被迫用金融及交易政策将楼市作为拉动经济的手段，今年楼市已经明显出现了市场房价与需求脱节的情况。但是预计完全取消优惠政策的可能也不大，政策的调整有可能改成5年内房源再交易按照差额收取营业税。而2年内再交易的则可能收取全额营业税。这样不仅可以抑制市场操作，也可以使得刚性需求依然有购房的机会。

　　新政猜想

　　新政抵消优惠到期的影响

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示，今年的楼市行情不能看作哪一项，或者几项政策影响的结果，而是多重因素影响的合力。

　　牟增彬认为，尽管今年的政策对市场起到了支持作用，但是这种交易量和价格的上涨是一种不健康的状态，因此，目前需要有一些变化，来引导市场合理健康地发展，目前我们无法排除明年会出台影响力更大的政策，来抵消因取消营业税优惠政策带来的影响。

　　观察

　　政策利弊会随时间而“倒挂”

　　支撑目前楼市交易量及价格的主要原因依然是宽松的货币政策及较低的交易环节费用，但是，记者注意到，一部分的业内人士预测市场时，有一种自我设定前提的倾向：只要政策不改，价格就不会拐点，这一说法明显不正确。

　　因为，理论上说，如果政策支撑了不理性的价格，则楼市积压的风险最终会以更大的压力来抵消政策的支撑作用，这只是时间问题。

　　就房地产拉动内需的意义而言，商品房的建设才能对实体经济有拉动作用，而从目前房源交易构成来看，二手房占据60%以上，而商品房比例越来越少。

　　二手房市场仅仅是地产业内部的流通渠道，对一手商品房建设规模的扩大起到的作用是间接的。从这种意义上讲，二手房的优惠政策即使不变，如果一手商品房的交易量上不去，随着时间的延续，房地产整个行业拉动内需的意义也会逐步减少；相反，楼市靠内部循环炒作来拉高价格，风险会越来越大，政策利弊的比例会逐渐倒挂。

　　比如，依靠信贷政策购房的低收入人群必然会缩紧其他的消费，实体经济缺少购买力，这都支撑不了房价继续暴涨，还会增加越来越大的风险。

　　以今年的涨幅，业内算了一笔账，如果价格回到年初水平，那么在今年6月以来买房的十几万套房源大部分将变成负资产；为了应对金融危机，目前的利率是近5年来最低，按照一套贷款100万的房源计算，20年月供大概为6000元左右，如果一旦出现通货膨胀，利率必然上调，若恢复到2008年底的水平，这部分月供就将超过7500元，银行会面临极大的断供风险。

　　因此，楼市的政策要与时俱进，一成不变的思路是不可取的。 （记者 杨娟娟 张家齐）