盈大地产否认囤地 相关地块曾变更规划

　　针对央视《经济半小时》的“囤地”报道，李泽楷旗下的香港盈大地产昨日予以否认。

　　近日，央视报道指该公司在2006年购得的一幅北京市土地，于今年8月以高价转手给瑞安建业，获利颇丰，引发外界猜测盈大地产是否无心开发，只为囤地买卖。报道称，按照土地出让合同的约定，该地的开工日期为2006年9月20日前，竣工日期为2008年3月31日前。

　　但盈大地产新闻发言人昨天接受CBN记者采访时，对于上述猜测予以澄清。发言人表示，上述土地实际上一直在按原计划进行施工建设，她强调，在出售上述项目之后，公司目前在北京已没有任何土地储备。

　　拿地3年，已打地桩

　　根据盈大地产提供的信息，该公司于2006年投得北京市朝阳区工体北路4号项目地皮，2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程。到2008年3月，因奥运原因而应有关部门要求停工，直至2008年10月奥运结束后，又开始了恢复施工。

　　盈大方面称，此后项目一直在发展及兴建当中，绝无闲置。直至今年10月，已经完成了所有打地桩工程，并开始兴建地库。

　　不过，根据盈大相关公告，截至转让前的今年7月31日，项目地盘的账面价值约为6.04亿元，其中包括土地使用权的总成本5.58亿元及所产生的建筑成本约为4600万元。也就是说，盈大的确已经启动了部分施工，但投入甚少，尚不及土地使用权总成本的1/10。

　　那么，当初盈大为何要接手这个项目？又为何最终将项目转卖？

　　盈大方面昨天在接受CBN采访时解释说，此项目其实比公司一贯参与发展的项目都小，并不合乎公司发展大型项目的方针，但考虑到该项目对公司整体规划等方面有利，可与北京盈科中心发挥协同效应，遂决定购买。

　　至于最后并没有继续开发该项目，而是转手卖给瑞安，盈大在8月份的公告中称，是为了套现资金，以将资源专注投放于其他项目，同时令集团的财务更灵活。

　　不过或许是受到近日囤地获利报道的影响，盈大在昨天接受CBN采访过程中，并没有直接提及公告中所称“套现”的解释，而是声称：将项目卖给瑞安，一个原因是瑞安的信誉和经验，另一个重要原因是，瑞安会按盈大当初的设计方向及整体规划将项目发展为高级住宅，确保能与北京盈科中心产生协同效应。

　　曾变更规划

　　据媒体此前披露，今年5月中旬，北京市国土资源局曾公告，工体北路4号地将增加地下建筑面积1.14万平方米。规划变更后，政府土地收益新增约2541.23万元。

　　这就引发了一个问题——按照盈大当初拿地时约定的开工和竣工期限来看，该地块本可视为处于“闲置”状态，而国土部门也应该依照相关法律法规予以处理。但北京市国土部门却在开发商拿地3年多后又同意对地块进行规划修改，实质上是未将此地块视为闲置用地。

　　此外，盈大在转让该地块过程中是否缴纳了相关税费，也是外界关注的重点。对此问题，CBN记者未能联系上相关方面求证。

　　盈大此前的公告称，“根据项目公司的账面价值，于（转让）完成后估计本集团将累计获得约港币2.35亿元的除税前收益(受限于调整代价或须予以调整)。”但公告并未提及缴纳了多少税款。

　　CBN记者从国家税务总局获悉，在2007年6月14日给四川省地税局的有关批复中，税务总局就已经表示，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

　　小超人财技

　　盈大在不到3年时间内，仅仅通过持有一个未完全开发的土地项目，便能获利2亿多港元，着实令人对小超人李泽楷的财技惊叹。但是翻开李泽楷过去的历史，这种手法并不鲜见。在去年底至今年一直令香港小股东心寒的电盈私有化案中，李泽楷便一再被外界指责为不顾正业，只想玩弄财技。

　　不过这次李泽楷在内地被批为囤地获利，显示大众媒体在房地产开发商土地囤积方面比以往更为关注，这或许也出乎这家港资企业的意料之外。

　　回溯整个事件，盈大之所以成为媒体披露的风暴中心，与近期内地政府部门开始关注房地产市场的土地闲置或有关系。但尽管相关政策频繁出台，有关房地产商因囤地而受处罚的报道却鲜见于报端。有香港分析师认为，这主要是因为，不少地方政府与开发商的利益是一致的。

　　盈大地产可能有替自己叫屈的理由，毕竟对于港资企业来说，囤地转手获利并不是什么见不得人的做法，但是在内地不同的政策与法规环境下，尤其是在社会关注之下，这种做法则需要深思。