五个关键词描绘2009年中国房地产业发展图谱

　　2009年，房地产业既风光无限，又备受争议。也许可以用五个关键词来描绘房地产业在2009年的发展图谱：回暖、泡沫、地王、调整和保障房。

　　回暖：房地产业接连制造“没想到”

　　今年春节后，金融危机寒意正浓，房地产业却率先走出低谷。中国指数研究院在早春发布的数 据让业内兴奋：在30个重点城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅更是超过50%。数据传递出楼市“回暖”的气息。各地春节后陆续举办的房交会，喜迎“小阳春”。

　　上海最大的二手房中介中原地产的业务员万正伟说，没想到春节过后，门店的生意一下子忙碌起来，卖房、买房的人几乎每周都有增加。

　　国家统计局公布的数据清晰地显示了今年楼市的升温趋势：1至6月，全国商品房销售34109万平方米，同比增长31.7%；至7月，销售41755万平方米，同比增长37.1%；至8月，销售49416万平方米，同比增长42.9%；至9月，销售58371万平方米，同比增长44.8%；至10月，销售66369万平方米，同比增长48.4%。“回暖”途中，购房者买到了房，开发商赚够了钱，一年前还为“库存”严重而烦恼的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至数月。

　　这一轮回暖呈现出明显的“接力”特点。以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性开始进场，并一度成为购买主力。

　　“今年的房地产真是在挑战人的想象力。”从业多年的嘉华(中国)投资有限公司销售总经理谷文胜连用几个“没想到”来回顾这一年的行情：没想到市场起来这么早，没想到回暖速度这么快，没想到房价、地价涨得这么凶！

　　泡沫：产业风险和关联风险俱存

　　需要指出的是，但凡市场交易都存在不确定性，资本属性越来越突出的房地产市场，“泡沫”或多或少存在。但人们争论的是：目前的房地产泡沫是否大到了威胁产业发展的程度？房地产的狂飙突进是否加大了宏观经济的关联风险？

　　今年房地产成交量快速增长的同时，也造成了如下后果：

　　一是房价快速上涨。国家统计局公布的数据显示，3月至10月，全国70个大中城市房屋售价各月分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%——连涨8月，且涨幅逐月扩大。

　　在有些城市，开发商不知如何定价，只好跟着周边涨价的楼盘把价格往上调；有些城市，均价5万元／平方米的豪宅，一天之内销售额达40亿元……此外，至第四季度，一些热门楼盘的买家中投资者已占八九成。

　　二是房地产业从实体经济中“吸金”巨大。今年的房地产投资客中有不少民营企业家，有人坦言，在出口不景气的情况下，投资房地产比投资制造业“来钱更快”。此外，不少一、二产业的上市公司或通过购买、注入土地资产而转变成土地一级开发商，或通过收购房地产企业将房地产变成公司主业。上述情况在加大房地产泡沫的同时，也对实体经济的投资产生“分流”作用。

　　中国指数研究院副院长陈晟针对楼市“泡沫”提出警示：要警惕消费、投资、外贸“三驾马车”被房地产“牵着走”的情况。时至年末，对房地产“泡沫”的担心和争议依然在继续。地王：“福音”还是“包袱”有待市场作答

　　市场逻辑中，价高为尊，地贵称王。“地王”频频，可见房地产界“土地争夺战”之烈。2009年的“地市”，比楼市升温更剧。

　　今年4月29日，杭州拍出上城区南山路一地块，楼面价超过4.6万元／平方米。这应该是今年叫响的首个“地王”。此后，高价成交的土地在各重点城市遍地开花。土地总价从10亿、20亿级迅速跃升至40亿、50亿级。

　　一位知名港资开发商今年通过销售和银行信贷，手握上百亿重金，一度垂青的地块多达二三十块，但最后一地未得。该房企相关负责人坦言：“我们不是没钱，而是没勇气。有些地块溢价动不动超过100%，楼板价动不动超过1.5万元、2万元，这么贵的土地我们不敢拿、不敢赌。”

　　跟2007年有所不同，今年的“地王”大多被国企揽获。不过，不管是谁拿“地王”，对房地产市场的健康发展来说，地价太高都不是好消息。今年此起彼伏的“地王”，是留给将来房地产市场的“福音”还是“包袱”，还有待市场作出回答。

　　调整：房地产未完成的“必修课”

　　回顾2009年，不少开发商有“劫后余生”的感觉：当金融危机使楼市陷入深重的低迷、一些房企资金链绷紧到即将断裂之时，政府出台的一系列刺激房地产市场的措施及时生效。随后，市场松动了，成交“回暖”了，企业喘了几口气，活过来了。

　　长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说，外部环境的变化促使房地产进入调整期；但去年至今，房地产业并没有经历完整的格局洗牌、秩序重建的过程，而是得益于政策刺激而快速复苏。

　　中国银行新近发布的一份报告指出，根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间(2008年8月到2009年2月)。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。

　　今年9月，楼市曾出现过“小阳春”之后首次“疑似”调整的状态。当时，北京、上海、深圳等风向标城市成交量明显回落，房价也有所下跌。市场一度出现“拐点”之声。然而，事实证明，这只是房价涨至高位，开发商不愿降价、购房者陷入观望的一种“胶着”状态，楼市尚不具备调整的基本动力——进入10月中下旬后，成交量和房价便双双“回归”上升通道。

　　业内人士认为，房地产业早晚要补上产业调整这一“必修课”，包括两项内容：一是“周期性调整”，永庆房屋(上海)副总经理陈史翎说：“房地产的泡沫要一点一点挤，要让人"分批下车"。”二是“结构性调整”，要提供适合各个阶层的人购买的房屋，不能长期脱离内需市场购买力的基准点。

　　保障房：调控房地产的另一个着力点

　　在房地产调控问题上，除了“地根”和“银根”两个常规的着力点外，中央及地方政府正日益注重另一种手法：推进保障性住房建设，完善房地产市场的供应结构，促进其健康平稳发展。

　　11月中旬，邻近上海中环线的虹口区“华虹苑”项目开工，建成后将有约490套经济适用房，全部用来满足住房困难家庭的需求。这将是上海中心城区又一个经济适用房项目。预计至今年年底，上海开工的经济适用房累计将达600万平方米，首批经济适用房将在年内试点销售。此外，截至2009年10月底，上海市廉租房受益家庭累计已达6万户，与2006年同期相比增长约1.8倍。近日，上海还把廉租房人均月收入、家庭财产“门槛”从低于800元、9万元分别放宽至低于960元、12万元。

　　上海是国内各地推进保障性住房的一个缩影。国土资源部公布的数据显示，上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%。其中，经济适用住房用地供应3390.35公顷，同比增加33.3%；廉租住房用地供应364.01公顷，同比增加72.0%。据预计，今年全年保障性住房用地供应增加趋势将更为明显。

　　2009年见证了国内保障性住房建设的新进展。多位业内人士指出，保障性住房对整个房地产市场的影响还有待观察，但有一点是肯定的：“市场”和“保障”两手抓，对整个房地产业的均衡发展必将产生深远意义。