□马光远
12月9日,国务院常务会议决定,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。而同日,国家发改委主任张平亦表示,国家将完善住房消费和调控政策,增加中低价位房和限价商品房的供应,抑制投机性购房。
很显然,取消二手房交易的营业税优惠政策是高层刺破高房价泡沫,打击炒房行为的第一记重拳,也是一年来房地产公共政策的一大“拐点”。外界藉此判断,此举将沉重打击炒房团,房价在短期内将会理性回归。的确,将二手房转让的营业税征免的期限由二年恢复到5年,从逻辑上而言,通过增加炒房者的交易成本,课收重税,从而减少炒房者的“换手”周期,抑制投机性行为,从而促使房价回归理性。
这种逻辑暗含的前提是,今年三月以来,屡创历史新高的二手房交易量和暴涨的价格的罪魁祸首是“投机性购房”行为。
但今年房地产非理性繁荣的真正根源并非炒房者的投机行为。炒房者之所以炒房,是因为房价的上涨,房价上涨是因,而炒房是果,在房价持续上涨的情况下,房价暴涨和炒房就互为因果。就此而论,炒房者的投机行为绝非房价上涨的主因,充其量只是房价上涨的帮凶。因此,在通过取消营业税的优惠惩治炒房者的同时,更有意义的应该是追根溯源,找到房地产非理性暴涨的“主犯”和首要分子。
其实,今年高房价的真正罪魁祸首是土地执法不严,是银行违规信贷,是地方政府在土地财政的生存模式下热卖土地,制造地王,而在这三重合力下,才有炒房者公然的炒房行为。
要抑制高房价,应该对症下药,最起码应该在土地执法、银行收紧二套房贷上下猛药,这才是治本之策。将第一记重拳打在“炒房者”的头上,不仅给人“打蚊子,不打老虎”的嫌疑,而且政策的实施效果实难逃避隔靴搔痒的命运。
尽管税法规定营业税应该由转让者承担,但事实上,各地二手房市场公认的规则是由购房者承担所有的税费,这等于进一步增加了购房者的购房成本,事实上不仅没有给房价降温,反而提高了房价。11月份全国二手房市场的疯狂更是说明了这点,在税收优惠政策即将到期的情况下,真正恐慌的是民众担心交易成本的提高,而不是炒房者担心炒房收益的减少。
本来是土地财政和信贷违法惹的祸,却将账算在了炒房者的头上。笔者认为,降低税费是一个必然的趋势。而且从房地产优惠政策的出发点看,无论是降低二手房税费等交易成本,还是对改善型住房信贷政策,都是站在促进房地产消费的角度而言的,受益的应该是普通的民众。不彻底摆脱各地土地财政的生存模式和利益纠葛,不管优惠政策是否继续,都无法根治中国房地产市场的乱象,房价难以真正的合理回归。
据《21世纪经济报道》