来源：经济观察报
作者：程志云
最近一次国务院常务会议被解读为金融危机以来购房政策的转折点。12月9日下午的这次会议上，国务院决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
长久以来传言的落实引起了市场的热烈讨论，这条消息挂在新浪首页仅仅几个小时的时间里就收到多达3000条的评论。
市场人士相信，为了控制投机购房、抑制过高的房价，国家下一项退出的政策将是房贷优惠利率。
实际上，商业银行已经嗅到了紧缩的气息。
政策未明，市场先行
整个11月，整个房贷市场被各类传言所包围着。
除了来自开发商的各种版本小道消息之外，不少媒体也言之凿凿的表示，银监会已向各大银行传达了即将收紧信贷政策的信息，要求各家银行取消现行的房贷利率7折政策。
工行个人金融部的一位人士告诉记者，6月份时候，银监会就曾经下文件警示房地产按揭风险。但到目前没有接到任何官方文件要求取消7折房贷的说法。最近，经济工作会议刚开过，从定调来看还鼓励自住型购房的。从目前来看，工行明年很可能还会延续7折。
而记者采访到中信银行、民生银行和光大银行等股份制银行的相关人士也都表示尚未听到监管层的关于取消7折房贷的说法。
“没有收到任何纸面上的通知，我们现在还是按照利率下限在走。”中信银行告诉记者。
而民生银行北京分行人士则表示，10月份左右房贷控制的非常严，而最近房贷反而变得更加宽松了一些。只要符合标准，应该还是能够拿到7折优惠房贷。
一位中国银行零售金融部人士指出，实际上中行的房贷政策各地分行也是根据地域特点自己制定具体政策的。如果当地竞争很激烈，对存量影响很大的话，那么很难提高利率。相反，如果大家都提高了，那么中行也会适当的抬高。
接近银监会相关人士也指出，银监会并没有让银行退出7折房贷政策。在这一点上，监管层的政策一直都没有变化。
“但市场的一个误区在于，监管层其实并未限制死利率，而是只管住了下限，是否制定更高的利率政策这由各个银行依据自己的信贷管理水平来决定。现在已经有一些行开始执行更高的房贷利率政策，监管层从来没有干预。”接近银监会人士称。
该人士进一步指出，实际上，今年上半年各家商业银行就曾经互相指责压价争夺房贷业务。一些大银行不愿意给7折这么低的折扣，银行都不赚钱了。银监会也并不鼓励完全按照下限来走，一来这对银行的风险控制能力要求较高，因为利率低了覆盖风险能力也就低了。但是当时，银行系统内部对房贷的竞争很激烈，谁的房贷利率高，马上就面临大批的按揭转到其他行去了。所以当时尽管很多行都不愿意，但是还是按7折房贷走的。
“但是下半年形势就发生了变化。一些大行贷款规模上半年放的比较大，也就不担心流失一点存量了。大家考虑明年资本金的压力，也希望能够抬高一点利息收益。现在大家都在上调，就会形成一种新的竞争平衡点。”该人士称。
建设银行实际上是先行者。早在7月份，建行不少分支机构就不再与中介机构合作退出二手房贷市场，而11月中旬，建设银行又对首套房贷政策进行了调整。新标准是只有首付四成以上，才能享受到7折利率，如果首付两成，利率只能打8.5折。
专业从事房地产按揭担保的凯盛经略担保有限公司总经理康胜告诉记者，11月下旬开始，各家银行放贷没有以前那么痛快了。但并不会体现在总行发布新的信贷政策上，而是在具体的审贷流程上。
例如，在宽松时期，我们送去10单业务，贷款人资信、收入等等都符合，银行审贷就顺利通过了，但是最近我们送去同样的10单业务，银行会挑其中一些最好的几个单子来做。对外来讲，他们还是在做房贷，但审批的严格程度市场很难察觉到。
在这种情况下，利率上浮的情况也很普遍。例如在审贷当中，如果你的信用卡有一次违约，信贷宽松的时候就可以给7折，但现在就只能按照基准利率走。这里面的弹性其实非常大。
“目前，从我们看到的情况来看，上海和深圳这些投资特点比较凸显的城市房贷利率上浮的情况比较明显，各家行都有所动作，但北京，这种情况并不明显。而且，大行比小行上浮的情况更明显。中小银行由于前三个季度贷款增速比大行慢，所以现在不会马上上浮利率。”康胜说。
抑制投机
尽管如此，不断加速上涨的房价已经成为监管者头疼的问题。抑制投机性质的购房需求已经成为金融政策的指向。
根据国家统计局12月10日公布的数据，整个11月份，以往被认为交易清淡的时候，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比也上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。高昂的房价已经引发了社会舆论怨声载道。
国家发展改革委主任张平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。
正因为如此，当12月9日国务院决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，市场解读为购房优惠政策退出的第一步。
而7折房贷优惠会不会成为下一个退出的政策？
实际上，从去年10月开始，监管层推出了优惠政策，将商业性个人房贷利率的下限扩大为贷款基准利率0.7倍(即7折)。根据该政策，首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。
但在一年以来的实际操作中，监管层发现，一些商业银行盲目抢占市场，违规放贷问题时有发生。银监会检查发现，除了骗贷案件增加以外，还存在个别银行擅自解释和放宽房贷政策，为抢占客户大幅调低按揭贷款首付比例和贷款率，特别是对二套房和投资性住房，也给予低首付和低利率的政策优惠的情况。
除此以外，记者了解到，个人购房贷款大量增加同时，投资投机性购房明显增加。部分沿海城市高单价、大房型住房成交量增速加快、占比上升，一个人购买多套房的情况大幅增加，投资投机客入市迹象明显。
“7折房贷对于很多银行而言，收益几乎为0了，这样银行拿什么来覆盖信贷风险？今年上半年，个人住房贷款违约明显增多。前6个月个人住房贷款违约客户比年初增加大约30%，同一客户多笔违约或同一楼盘多户违约的现象也大量出现。”接近银监会人士指出。
康胜告诉记者，目前看来信贷优惠政策取消可能性比较大。当初政府出台优惠政策的意图是刺激消费。但是一年来在房地产方面的消费已经远远超过预期了。可以这样说，很多人购房不是消费，更多变成投资了。
“商业银行其实已经嗅到了收紧的气息，所以提前收紧。”康胜说。
而接近银监会人士告诉记者，监管层非常关注房价过高的问题，对于通过控制金融杠杆抑制投机炒房也一直在进行研究。不过各个国家其实很少通过提高按揭利率来调整房地产需求的。这非常危险，如果不能进行细致的划分就很可能会伤害到那些低收入人群。所以这方面的政策制定会非常谨慎。
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