深圳人淘金珠海楼市全攻略

　　港珠澳大桥动工和即将通车，珠海交通被彻底打通，从一个交通“死角”变成西岸枢纽，珠海楼市引起人们极大关注。在这一形势下，深圳人到底是继续观望还是开始行动，记者在珠海几天的实地采访中，各方人士对珠海楼市进行了多方分析，以期能为深圳投资者做出一个自己的判断提供参考。

　　深圳投资者从疯狂到退却

　　港珠澳大桥的建设，给楼市投资客带来的是实实在在的机会。多位人士向记者表示，大桥对于珠海和粤西是一个里程碑性的变革，珠海楼市多个片区、多种物业的洼地价值凸显，“现在进军珠海楼市是最好时机。”

　　其实，两年以前，深圳人投资珠海已经有过成功的示范效应。

　　自２００６年起一直对珠海楼市客户比例进行追踪的珠海赢聚力地产营销策划机构策划总监程广平说，２００６年，珠海楼盘的购房者中，外地人比例超过５０％，有的楼盘深圳人的比例达到６０％～７０％。

　　中原地产珠海中山董事总经理潘家浩表示，２００７年的时候，深圳人在珠海买房十分疯狂，尤其是在有深圳背景的发展商开发的楼盘中，深圳人的比例很高。

　　但是，当珠海的房价炒到每平方米９０００元时，深圳人即开始退却，珠海投资客开始接手。就在深圳人开始脱手之际，珠海的中间阶层心态发生了一些微妙的变化。当深圳人认为珠海房价每平方米３０００～４０００元可以接受、每平方米７０００元觉得已经高了的时候，珠海人却开始接受了这一房价。

　　２００７年１１月，珠海的房子开始卖不动了。２００８年，有的楼盘甚至一套房也卖不出去。发展商全靠特价房来维持，有时候每平方米８０００元的房子只有打折到每平方米６５００元的时候，才会有客户出手。２００８年一年，珠海房价的降幅达２０％。

　　但是，今年２、３月起，售楼处突然人多了起来，房价也开始逐渐恢复。珠海红馆地产的数据显示，２００８年１２月，珠海新房成交均价为每平方米７５７８元，今年９月，这一成交价为每平方米８１３７元。根据珠海市统计部门的数据，今年２月份以来，珠海房价反弹迅速，到目前的涨幅达到３５％。

　　但是，即使是房价的快速反弹，也没有吸引深圳投资者前往。程广平分析说，其一是因为２００８年楼市调整在深圳人心里造成了很大的阴影，打击较大。其二，较之于珠海的楼市，深圳本地房价反弹更为迅猛，因而在本地投资收益更大，没有必要跑到珠海去买房。

　　珠海中海地产总经理陈启旺对记者表示，现在很多深圳人不敢来珠海投资买房，一个重要原因是，在深圳人心目中，珠海楼市的均价已经达到每平方米８０００～１００００元，还能涨到哪里去？他们表现出对珠海房价的担忧。

　　潘家浩告诉记者，今年以来，在珠海各类楼盘中，深圳投资者的比例已经很少，不到一成。目前珠海楼市中的买家中，一半是珠海本地人，一半是外地人。在外地投资者中，以澳门香港人居多，占４０％。此外，还有一部分长三角和福建、山西、内蒙买家。

　　珠海楼市面临重大机遇

　　但是，众多专家在接受采访时均向记者表示，随着港珠澳大桥的建设，对于有实力的深圳投资客来说，珠海的楼市存在巨大机会。

　　北京师范大学珠海分校不动产学院院长胡江从经济格局与城市规划的角度对港珠澳大桥对珠海房地产的影响进行了分析。他说：“港珠澳大桥对珠海来说是一个革命性的变革，以前香港对珠三角的影响仅仅局限在珠江的东岸，大桥建设之后，在时空上使港澳对珠江两岸的影响得到了均衡，其影响是深远的。”

　　胡江说，资本是直奔投资地的，它要找的是最方便的地方，这是资本的特性。港珠澳大桥通车之后，港珠澳三地同城化趋势向前迈出了一大步，珠海到香港只有一个小时，到澳门又多了一个通道，交通十分方便。同时，大桥的建设，使珠海成了珠海西岸和粤西真正的门户和中国滨海重化工业的一个端点，极大地拓展了珠海的发展腹地。珠海也可以利用这一机会有计划地进行有序的发展，其娱乐条件、生活条件、文化条件都十分优越，可以预见的是，这座城市将会成为国内少有的美丽的总部经济基地。

　　在港珠澳大桥建成之前，会有大规模的投资者先行进行战略布局，重化工业会往西走，而这一波的投资者会是一些超级投资者，中产阶级也会大规模移民。

　　他认为，条件变化了，对资源的认知也会不同，其经济也应该重新认识。在这种情况下，珠海房价不涨是不可能的，将会补上深圳走过的这一课，这是一种必然的趋势。珠海核心地区的资源价格会走高，价格至少会与深圳看平。胡江说，“对于深圳人来说，现在的珠海楼市是一个重要的机会，如果找对地方，三倍的收益没有问题。”

　　潘家浩认为，对珠海楼市的利好并不只是港珠澳大桥这一项，以大桥的建设为契机，现在还有来自多方面的利好对楼市产生影响，包括横琴岛开发、珠海至广州的轻轨建设上马、十字门中央ＣＢＤ建设启动，等等，都会让珠海的发展驶上快车道。

　　不过，潘家浩也同时认为，港珠澳大桥的动工，短期内已经释放出了巨大的效应，这一效应会慢慢消退，未来楼市的持续利好，将随着政府的城市规划和经济发展而逐渐显现出来。同时，在６年之后大桥建成的时候，这一概念又会重新得到炒作，澳门房价可能会迎来又一波的上扬。

　　少看价格多看地区潜力

　　胡江说，“到珠海买房，现在是最佳时机。”港珠澳大桥通车之前，敏锐的港澳人已经先知先觉开始行动，抢占了先机。而且其收入大大高于内地人，在收入相差悬殊的情况下，我们抢房抢不过他们，但是，“我们可以在别的地方抢。”

　　潘家浩表示，对于深圳人来说，两个片区值得关注。

　　他建议，深圳人到珠海投资买房，重点要看楼盘的品质。首先不要去看价格，要看这个地区的潜力。他说，珠海有些地区的房价很高，但是我们要仔细分析，对于这些地区来说，这一价格算不算高？一些有潜力的区域房价还会往上走，要考虑未来的升值潜力。

　　潘家浩说，如果关注高品质物业，前山河一带是很好的选择。这个地区楼盘景观好，明年会有很多高品质楼盘推出，而且这里是当前的一个热点。

　　二是关注当前横琴岛开发的热点效应。横琴岛已批准成为国家级的经济开发区，潜力很大。在这一热点中，湾仔地区最值得关注。湾仔位于拱北与横琴岛之间，既是横琴岛开发的影响区域，也是港珠澳大桥建设的直接受益点。几年前，这里的房价还只有每平方米３０００多元，当年许多深圳人曾在这里淘楼，目前都已经获得了不错的收益。但是，直到现在，这里的房价仍然不高，均价为每平方米６０００多元，可以说，仍然是一个值得投资的区域。

　　胡江向深圳的投资者建议，如果是购买数量较多、或者是占地大的楼盘，要敢于离城区远一些。他同时提出，一个新区的建设对珠海来说是十分必要的，建议政府花大力气去开发一个新区，以保护城市的总体环境。因此，在离城区较远的地方投资，其机会更大。

　　程广平认为，深圳人到珠海投资，因人而异，资金不一样，期望值也不一样。如果是短线，可以关注拱北一带。这一区域受港珠澳大桥建设的实质性利好刺激，短期内将最快地反应出来。这里的一些大社区规模大，又有关口效应，已经被人们作为澳门的后花园看待。而要想获利最大，由于大桥人工岛已经开始建设，应当精选这里的海景房。目前这一区域的海景房价格在每平方米１．６～１．７万元之间，可以说，拱北的海景房属短线投资者的首选。

　　他说，此外，由于到广州的轻轨建设已经启动，珠海到广州只需要半个小时左右，沿线物业优势大，将会是外地政府和企业作为办事处的首选。

　　眼光瞄向美丽的西区

　　在珠海的采访中，几乎每一位人士都向深圳人推荐西区的投资潜力。

　　珠海华发实业总裁刘克向记者这样描述了西区，他说，“我们应该将目光往西看去。周末，当我们开车来到西区，心情会好得不得了，这里的沙滩、这里的空气都是独一无地的。”

　　所谓西区，是指珠海的斗门和金湾。这里的资源保护得非常好，旅游资源十分丰富，集中了大量的自然和人文景观资源，如海泉湾、御温泉、高尔夫球场等，同时，政府未来的一些新兴产业也将会放在这里，香港企业一些研发基地也将目光瞄准了西区，这里的５个镇已作为中心镇，将打造大片的居住区。

　　目前这里的房价在每平方米３０００元—４０００元，虽然价格低，但产品的品质却一点也不低，因而其投资价值也是显而易见的。

　　事实上，目前很多外地投资者已经盯上这一区域。红馆地产执行策划总监金婉如介绍，今年以来，在西区买房的外地客户中，本地、港澳、珠三角客户的比例达到了３：３：３．

　　胡江认为，如果是中小投资者，只想买一套房的话，选在哪里都行。而如果是比较大的投资者，建议参与政府的西区建设。

　　情侣路物业又现新魅力

　　珠海情侣路是深圳人很熟悉的一条路，业内人士认为，这条路沿线物业仍具较高升值潜力，是投资的一个不错选择。

　　根据珠海市政府日前公布的规划，情侣路将北延，并全线进行改造。情侣路将打造成除了交通功能以外，集旅游、观光、消费、娱乐、商务等为一体的城市名片，渔女将成为珠海的文化符号。目前市政府已经委托珠海华发进行规划，其长度将延长到５７公里，从拱北口岸开始，一直到唐家湾。珠海赢聚力地产营销策划机构策划总监程广平表示，情侣路改造，将使其沿线物业价值得到较大提升。

　　程广平介绍，目前情侣路上的最高房价为每平方米３．５万元，楼龄５年以内的海景房均价在每平方米１．６万元～１．７万元之间，老一点的房子价格在１．３万元～１．４万元。在情侣路北延后的５７公里中，位于市中心区的有３０公里，沿线已无可开发地块，对于珠海这样一个滨海城市来说，这条路上可以看海的房子，以后将不会再有推出。他说，“可以预料，具有稀缺资源的物业，其溢价空间将大幅高于平均水平。”

　　特殊优惠物业值得关注

　　在珠海的楼盘中，有一些楼盘会有特殊的优惠，比如送港澳车牌、办理入户等，这类物业值得关注。

　　程广平介绍，按照珠海市政府的政策，如果投资１００万在珠海买房，企业可以帮助办理两地车牌。这类物业在转手时，往往会受到港澳人士的青睐。

　　前几年，有些开发企业也推出了这样的优惠措施，帮助客户办理两地车牌。但是，目前来说，这一优惠要视开发商而定。虽然有这一政策，但有些企业在操作上还是有一些难度。

　　在买房入户的问题上，记者在采访时，坊间即有传言珠海市政府已在考虑西区买房可以办理入户的政策。其实２００７年前，在珠海购买７５平方米以上的一套房，即可以办理入户。