民企掰赢国企 255亿吞下内地新地王

　　每经记者 朱玲 发自广州

　　255亿元！内地新地王在广州诞生！

　　昨日（12月22日），富力地产联合雅居乐、碧桂园三家香港上市房企，组成“民企”联合体，以超出底价90亿元的价格，击败由保利、中海、万科组成的“国企”联合体，鲸吞了总体量达430多万平方米的广州亚运 城巨无霸项目，成交价远超2007年长沙北辰地王的92亿元。

　　新地王·拍卖

　　民企“意外”击败国企

　　引起市场诸多猜想的广州亚运城项目，22日终于揭开谜底。这个以165亿元底价起拍的巨无霸项目，仅底价就已成为我国内地的总价地王。

　　由于亚运城体量庞大，即使参与竞标的开发商均为地产巨鳄，也不得不组建“联合舰队”参与投标。其中，“国企”联合体以保利为首，联合万科、中海组成保利联合体；“民企”联合体以富力为首，联合碧桂园、雅居乐组成富力联合体。此外，还有单刀赴会的“央企”正规军——中信地产。

　　据了解，广州亚运城项目总建筑面积高达438万平方米，包括已建好的8000多套住宅，以及14宗未开发的地块。目前已开发的物业仅86万平方米，未开发的物业面积达352万平方米。“开发商要多少年才能累计到如此大的地块面积？”不少业内人士如此表示。

　　竞拍现场，保利联合体和富力联合体之间的竞争异常激烈。由于竞价阶梯为2亿元，仅10个回合，就已达到之前市场预期的200亿元。

　　当竞拍价格达237亿元时，富力联合体代表提出：可否将竞拍价格改变一下？此后，改为以1亿元阶梯竞拍，继续上演强强相争。

　　最终，市场一致看好的保利联合体意外败下阵来，富力联合体以255亿元“天价”拿下内地新地王，折合楼面地价达5822元/平方米。

　　值得注意的是，在竞拍过程中，“央企”代表中信地产一直未举牌。

　　竞拍结束后，富力地产华南地区总经理朱荣斌对在场记者笑称，没有心理价位，首先考虑是如何能够拿下来。

　　对于后期如何运作，朱荣斌表示，将依照各家公司所长来开发，目前仅有初步想法。但可以肯定的是，富力、碧桂园、雅居乐三家同为广州本地公司，又同为香港上市企业，背景相似，在参与亚运城项目竞标前，已做好充分准备。

　　新地王·付款

　　不执行50%首付比例

　　广州亚运城项目占地面积达263万平方米，建筑总体量达到了438万平方米，光居住面积就有385万平方米，是名副其实的“巨无霸”项目。

　　据了解，今年广州市政府计划推商品住宅用地为250万平方米，但广州亚运城一个项目的出让量，就已超出全年的计划供应量。

　　此外，亚运城项目开发周期为6年，每年将会向市场提供60万平方米住宅，按每套100平方米计算，每年将会有6000套房源入市。

　　广州市国土资源和房屋管理局相关负责人表示，只有这样才能在不削弱市场价值的前提下，给予市场稳定持续的商品供应，不会形成区域性垄断以及对市场的冲击。

　　近期国家针对楼市出台了一系列政策，包括要求分期缴纳的土地出让金缴清期限原则上不超过一年，且首次缴款比例不得低于全部地价的50%。据悉，广州亚运城项目并不会执行此规定，而是先缴纳40%款项，剩余款项在未来两年内支付完成。

　　广州市国土房管局相关人士解释说，亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台，因此，此次拍卖将继续按之前的公告文件执行。该负责人还表示，广州土地出让金管理一直比较严格和规范，大部分合同约定，土地出让收入在成交60日内一次性缴清。对于个别高价地块，才会分期支付，但缴纳期限也不会超过两年，首期缴纳比例一般也会高于50%。

　　业内人士也分析认为，富力、碧桂园、雅居乐三家开发商的整体实力已经足够强大，255亿元土地款两年内完成支付应无问题。

　　新地王·房价或超1.3万元/平方米

　　对于此次远超业内预期的255亿元成交价格，广州市国土房管局相关负责人对外表示，考虑到亚运城项目用地规模、交通、教育等生活配套情况等，以这样的整体价格出让是合理的，符合其内在价值，也可看出市场对亚运城项目是积极和肯定的。

　　另据了解，此次拍卖采取了不同于以往土地出让的做法，除了设置165亿元的起始价格后，还设置了175亿元的保密底价。只有竞买人最高报价达到或高于保密底价，才能确认成交。这个挂牌起始价和保密底价，均是由房地产专业机构根据政府对亚运城项目以及周边配套投资成本，再加上未开发用地市场价格进行科学评估后而确定的。

　　目前，广州亚运城周边销售的楼盘价格集中在6500元~8500元/平方米。广州地产营销专家谢逸枫表示，按255亿元总价计算，扣除公建配套和其他建筑成本及税等费用后，亚运城住宅部分的楼面地价，实际上达到了7200元~7500元/平方米。因此，住宅销售整体均价会在13000元~15000元/平方米。若首期能卖到1万元/平方米，其后市风险较小。

　　合富辉煌（中国）副总经理龙斌表示，尽管这样的价格比预期的要高，但从该项目是政府重点打造区域来看，这个价格仍是比较理性的，两大阵营出价还是相对比较谨慎。他还表示，在房地产市场面临调控的情况下，未来市场能否接受如此价格，市场如何走向，都会给三家开发商带来巨大挑战。