王健林：打通商业地产任督二脉

　　王健林：打通商业地产任督二脉

　　王健林，曾因万达足球而名扬中国，再次名扬中国，是因为万达集团商业地产的快速发展。从2000年万达集团转型做商业地产，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，在全国50多个城市有投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。持有收租物业面积700万平方米，是中国商业地产领域绝对领先的龙头企业，也是亚洲排名第一的不动产商。万达广场是中国商业地产第一品牌。

　　从足球到商业地产，从投资开发万达广场到商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业齐头并进成为各行业的领军者，万达是如何缔造这些令人炫目的奇迹的？

　　启示录

　　王健林：模式创新形成独特竞争力

　　■志存高远　自强不息

　　“行前定，则不究，道前定，则不穷”，说的是只有制定了正确的目标，做事才能成功。在万达集团2001年工作总结会上王健林引用这句话来激励万达员工一定要有远大目标，要为了这个目标不断地拼搏。也是在这次会议上，王健林明确地提出了万达集团要以“国际万达，百年万达”作为企业的愿景，以此来激励他自己和万达集团的员工，突破中国民营企业长不强、活不长的轨迹，以世界一流企业、百年企业为目标，树立中国民营企业强大发展、长远发展的典范。追求伟大的目标需要睿智的胆识。万达在房地产市场十分红火的时候转型做商业地产，就显示了王健林的睿智胆识和壮志雄心。在谈到万达怎么选择发展行业时，王健林强调要做到三点:首先是规模能够做大，规模做不大的行业不会进去，要进入一个行业，至少这个行业的规模，有做到几千亿元的销售空间；其次是能赚钱；再就是要有稳定的现金流，能够长寿。可以说，正是因为“国际万达，百年万达”的愿景促使王健林果断地调整万达集团的产业结构，由单纯的住宅开发向商业地产进军，打下了今天万达繁荣兴旺的根基。“不经历风雨，怎能见彩虹”，这是王健林最喜欢的一首歌，正是在风风雨雨中，王健林带领万达集团不断地学习、不断地总结，最终成功地打通了商业地产的“任”、“督”二脉，全面把握了中国商业地产发展的规律，迎来了炫目的发展。“天行健，君子以自强不息”，对王健林来说，万达集团的发展目标没有止境。从大连走向全国，从中国走向亚洲，从亚洲走向世界，今天，万达集团已经是国内商业地产绝对的领军人物，在亚洲也是排名第一的不动产商，再过两三年，万达将名列世界商业地产企业的前五名。面对万达奇迹般的发展，王健林依然很冷静，依然充满激情，他的目标已经不再是在商业地产这个领域驰骋，而是放眼世界各行各业的顶尖者，开始向世界一流企业看齐，以世界顶尖企业作为万达在新起点上的奋斗目标。

　　■创新发展 独特模式

　　王健林是一个不愿墨守成规的人。他认为成功要靠自己的领悟，靠自己的投入，而不能相信那些所谓“成功的秘诀”、“制胜的绝招”。

　　万达商业地产的发展，更是充满了创新的色彩。2001年初刚进入商业地产领域，王健林率先提出了“订单商业地产”，实行“先招商，后开发”的模式，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题。2005年万达集团大胆创新，在世界上首创了“城市综合体”的开发模式，这种模式集购物中心、高档酒店、住宅、公寓等物业于一体，集购物、消费、娱乐、餐饮等功能于一站，受到了地方政府、商户和消费者热烈欢迎，获得了巨大的成功，为万达集团快速发展奠定了基础。与城市综合体的发展相适应，万达集团建立了商业规划院、商业管理公司、商业地产建设项目公司，并配套建立了项目投资、成本控制、租赁管理等决策制度，从而形成了商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。可以说，创新贯穿了万达集团的每一个环节、每一个方面，是万达集团发展壮大最关键的推动力。

　　万达商业模式创新，在行业内产生了重要的影响。目前，订单商业地产和城市综合体发展模式已经风靡全国。万达的创新还得到了国家有关部门的重视，2007年国家建设部设立广厦奖，包括住宅和商业地产两大类评选，其中商业地产的评选标准就是主办方委托万达集团制定的。2008年国家商务部制定《中国购物中心建设及管理技术规范》，也是委托万达集团来做的。国家两个行业主管部门制定行业标准都委托万达集团制定，充分说明了王健林和万达集团的创新，得到了社会的广泛认可，也巩固了万达在中国商业地产行业的“老大”地位。

　　■共创财富 公益社会

　　早在1996年，万达集团在全国房企中率先提出“三项承诺”，销售“放心房”，建设部为此在人民大会堂专门召开会议在全国推广万达集团的做法。为了保证项目建设的质量，万达在施工单位的选择上，只与“国”字头的大型建筑企业合作，而且是长期合作；在材料的来源上，只选择全国行业排名前三的厂家提供的产品。而且，万达还绝不允许拖欠施工单位的工程款，否则相关公司和人员会遭到严厉处罚。正是有了这些举措，万达集团的产品受到了社会的广泛认可。2009年 3月30日中国质量协会、全国用户委员会发布了2008年度全国住宅用户满意度测评结果。测评结果显示，万达地产在全国住宅用户的打分中，满意度最高，得分80.7分，远远高于全国的平均分值66.2分，遥遥领先于全国其他房地产开发企业。

　　王健林认为，企业家有了财富就要回馈社会。“我自己有一个梦想，要创立一个一千亿的慈善基金。我们企业资产明年就可以达到一千个亿，我宣布把我个人股票的90%捐出来，我觉得不应用捐多捐少来衡量谁做得好，慈善是不可以PK的。”万达集团在成立之初就开始做慈善，并且随着企业的发展壮大，不断加大对社会捐助的支出。目前，累计捐助现金已达到15亿元人民币，是中国慈善捐助最多的民营企业之一。现在，万达集团已经形成制度，就是无论到哪一个地方开发建设商业中心，都要捐资助学；对于突发灾害事件，一定要在第一时间捐款。

　　新思维

　　超常发展就要逆势而为

　　“傻子过年看邻居”,这是王健林经常引用的一句东北俗话，说的是干什么都要学别人就是傻子。“别人做什么你才做什么，那么你就不是优秀的企业家，而是接近傻瓜程度了。要想超常发展，就要逆势而为，优秀的企业在好的时候要做坏的安排，在坏的时候要做好的打算。”

　　反向思维，逆势发展，在万达集团历史上的三次大发展上，表现得淋漓尽致。1993年至1994年全国治理整顿，万达集团抓住机遇，跨区域到广东开发，后来又走向全国。2004年国家宏观调控，万达集团在全国各地一口气拿下12个商业地产项目，奠定了万达商业地产的发展基础。目前这轮中国经济调整恰恰又是万达第三次实现大发展。因为准确把握发展机遇，使万达集团成为世界级企业的目标提前了两三年。万达集团原来计划再用七八年成为世界级大企业，现在看来，五年内就能实现这一目标。

　　当然，反向思维并不是无原则的，而是建立在对中国经济发展态势的准确把握之上。王健林认为，“一个企业要想获得超常发展，成为卓越企业，就不能和别人一样。企业家首先要研究政治，因为政治与经济紧密相连；其次要把握宏观经济，如果不懂宏观经济，就会不明方向；第三是抓好执行力。”

　　在谈到反向思维、逆势发展时，王健林还认为，“每一次经济危机都是催生符，每一次经济的危难都意味着要催生一大批优秀的企业家和企业，所以这一次美国和欧洲的经济调整，淘汰的是那些应该淘汰的企业，中国的经济调整也是淘汰那些应该淘汰的经济结构和企业，也将催生出一批优秀的商业模式和优秀的企业”。他在多个场合都倡导：“只要大家能够采取逆向思维，你在低成本的时候进去，一定可以获得好的结果、好的回报。”

　　原声带

　　核心竞争力

　　记者：如何理解企业的核心竞争力？

　　王健林：所谓核心竞争力就是你最主要的做生意的本事。比方说四川最有名的就是担担面，大家都在卖担担面，你怎么创造自己的核心竞争力呢？两条：第一，要价钱和别人一样，但是味道比别人更好吃，可能很多人买你的；第二，如果你没有办法把味道做得和别人有区别，那你得想办法把成本控制下来，你比别人便宜，别人也来买。所以不要把企业核心竞争力看得那么神秘，企业核心竞争力就是你和别人有所区别的做生意的最主要的本事。

　　第二点，没有千篇一律的核心竞争力。万达也是在做房地产的企业，但是核心竞争力是什么呢？就是商业地产，所以说每一个企业都有自己不同的东西，只有与众不同才能真正具有竞争力。

　　第三点，同一个企业，在不同的生命阶段，在不同的发展阶段，也有不同的核心竞争力。比如说万达集团刚刚创立的时候，当时的房地产市场还不是很发达，粗制滥造、偷工减料什么的都有，我们把工程质量做好就成为核心竞争力。

　　记者：如何提高企业的核心竞争力？

　　王健林：打造企业核心竞争力，就是要研究探索和别人不一样的做生意的方式，即使都做餐饮、都做服装，你要想想怎么和别人不一样，一定要独特，而且不要去听别人讲应该如何如何，不要去听成功企业家讲如何如何，也不要听学者专家讲怎么样，你自己要多琢磨。如果书本上、电视里就能找到核心竞争力，就不是核心竞争力，这个核心竞争力一定是自己在实践当中慢慢去摸索的、慢慢去体会的。

　　中国有一句话叫做富贵险中求就是这个道理。所以说打造核心竞争力，最重要的前提和基础，就是要有创新的精神，要有胆量。冒险和蛮干是不同的概念，冒险是想明白了怎么干，但是没有胆量去试，蛮干是没有想法、没有目的，随便弄，这是两个不同的词。

　　■本版撰文/本报记者　余美英

　　创业路

　　■1988年，万达集团的前身——西岗住宅开发公司成立。

　　■1990年，万达集团参与北京街老城区改造，开创了大连市旧城改造的先河，也奠定了万达发展的基础。

　　■1992年，万达集团成为东北三省首批股份制试点企业之一，大连万达集团股份有限公司正式宣告成立。

　　■1994年，万达集团组建万达足球俱乐部，在全国足球甲A联赛中取得六年四夺冠、三连冠、连续55场不败的战绩，成为中国足坛“梦之队”。

　　■1998年，万达集团开始跨区域发展，先后进入成都、长春、南京等城市进行大规模住宅开发。

　　■2001年，万达集团率先提出“订单商业地产”，在行业内率先实行“先招商，后开发”的模式，从根本上解决了长期困扰商业地产企业开发建设后“招商难”的问题。

　　■2008年，万达集团反向思维，逆势发展，于全国房地产低潮时期在全国大规模拿地，为万达跨越式发展奠定了基础。