房地产投资信托基金呼之欲出 或担地产融资重任

　　2010年注定是资本市场的突破年，继融资融券、股指期货获批后，房地产投资信托基金(REITs)也呼之欲出，有望成为今年资本市场又一项重大制度创新成果。近日，知情人士向记者透露，上海的权益型REITs方案正在积极研究制定中，预计初步方案将在今年下半年成形，且权益型REI Ts的交易地点已基本确定为上海证券交易所

　　促进商业地产

　　上述知情人士表示，目前权益类REITs还需突破税收、法律等障碍。比如，税收方面，由于权益型REITs为公司型，房地产公司必须将旗下地产卖给REITs，其中涉及地产标的溢价，需要缴纳大量税收。此外，基金也在争取寻求突破现有规定，扩大经营范围，期待成为REITs发起人。

　　记者了解到，上海REITs方案中两个独立的REITs产品正在并行研究，注入资产均为商业地产资源，一个是张江集团旗下商业地产资源，另一个是位于浦西的一家商业地产集团。

　　“从当前情况看，预计国内首只股权REITs将在2010年第一季度上市，债权REITs将在股权REITs前出台。”智利盈理财网分析师詹建功这样预测。

　　他认为，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITs更适合于商业地产融资。“REITs可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场，促进商业地产发展。”

　　或担地产融资重任

　　REITs试点首发有望在北京、天津、上海三大直辖市内进行。根据目前公布的最新进展，上海浦东新区REITs试点方案已经上报，方案为央行主导的债权版模式，发起公司为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团等浦东四大国有企业。

　　目前，三地的REITs试点工作已经全部准备就绪。由央行牵头，银监会、证监会等11个部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已完成试点实施方案的制定。

　　而对于日前国办通知中提出的要加强房地产信贷风险管理、进一步完善房地产信贷风险管理制度的政策，有分析师认为，单从这一政策来看，对中小房地产企业影响较大，但是从证监会和国土部的相关政策也可以看出，上市公司的融资审核也越来越严格，房地产企业可能又将面临资金问题，融资的重担又将落在REITs身上。

　　“以往房地产信托模式比较简单，只是对某个房地产开发项目进行信托贷款。但现在一些房地产信托却表现出类基金化的做法，信托计划先有资金池，再从项目池中选择项目进行投资。”西南财经大学信托与理财研究所分析师赵杨表示。

　　在他看来，这些变化表明一些信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权，也希望为未来开展REITs进行市场布局。

　　推出时机应斟酌

　　目前，无论政策支持还是舆论环境，REITs似乎都处于蓄势待发的节骨眼上，但一些市场人士担心当下并不是推出REITs的黄金时间。

　　建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东近日出席由中国风险投资研究院主办的“世界华人金融精英陆家嘴峰会”时直言，这几年上海、北京的物业价格不断上升，相反租金水平却在下降。

　　“在这种情况下，租金回报率如果完全按照市场化来操作，是满足不了REITs投资人要求的。”他说。

　　富邦期货董事长史纲则指出，推出REITs最好的时机应该是房地产市场低迷时期，到时候，由于资金周转问题，地产商会更愿意将不适合分割出售的商业物业资产，整体出售给REITs。

　　李晓东坦言，要在当前时间节点推也只能是债券型REITs，这样开发商更容易接受。 (来源：国际金融报)