今年买二手房要防范中介风险

　　今年深圳房地产市场将何去何从？在占深圳市场份额达七成的二手房市场上，买卖双方又将如何博弈？记者昨日进行了采访。深圳几家大型中介公司普遍认为今年二手房市场将面临调整，甚至有专家预测成交量将萎缩三四成，中介行业也将面临考验，去年如雨后春笋般冒出来的部分小中介公司甚至会面临倒闭。

　　不过，由于目前二手房市场的交易资金基本都在银行监管，律师认为，今年不会重演2007年的“中天事件”，业主和购房者的风险相对较小。

　　前景预测：

　　一手房二手房互相争夺客户

　　虽然根据深圳规划国土委的二手房成交数据，1月份前三周的成交量保持比较平稳的态势，但由于该数据一般会滞后一个月左右，因此更多体现的是去年12月的市场。记者采访的多家中介公司均表示，1月成交量明显下滑，预计2月由于春节假期，成交将更低。

　　深圳中原地产总经理李耀智认为，由于高房价压抑了需求，房屋租金基本没涨，因此目前投资风险较大，预计2010年新楼盘整体销售率回落至60％～70％之间；而二手房因为易于出手，投资、投机更为活跃，楼市下行时调整幅度会更大，预计今年二手房成交量在800～900万平方米之间，同比减少30％～40％。

　　美联物业深圳营业部总经理江少杰昨日接受本报采访时说，“2010年楼市调整的趋势已经确立了，只是说调整的幅度，以及调整的片区会有所不同。”今年1月二手房成交量大约只有去年12月份的三分之一，预计今年关外的一手房和二手房市场将会上演“肉搏战”，即开发商和二手房业主将相互争夺客户，尤其是关外某些房价涨幅过高、去年和今年新房供应量又较大的片区，价格将受压。

　　世华地产总经理梁文华表示，“今年不会有去年市场那么火爆，但也不会像2008年那么差。”目前楼市调整政策令投资客基本退潮，刚性需求也在观望，今年成交量下滑在预料之中。

　　记者了解到，一般来说，房价变动一般要比成交量下滑滞后几个月到半年，因此，上半年房价将比较平稳，下半年的新房价格将会受压。另外，虽然去年的投资客相对2007年要理性，但如果今年加息，投资客手中的房源过多，面临的月供压力将加大，也会令二手房价松动。

　　中介应对：

　　减缓开铺速度争先代理新盘

　　受访的各大中介均表示，对今年楼市可能面临的“过山车”行情已经做好准备，二手房市场（三级市场）的萎缩，也令中介对代理新楼盘（二级市场）有了更多期待。

　　李耀智表示，中原地产在市场低迷的2008年没有过多的收缩，2009年市场火爆也没有大量开铺，因此今年仍持稳健经营的原则。“我们会根据情况增开一些分行，包括二级市场和三级市场，并加强二三级联动，这一向是我们的强项。”

　　而美联物业也表示，将把二三级市场联动作为今年的经营重点。江少杰说，美联物业今年将放慢关外开铺的速度。

　　去年以“百铺齐开”的气势荣升为深圳“铺王”的世华地产，今年也将放慢市场拓展的速度。梁文华表示，去年公司新增了2000多员工，压力确实有，但不会裁员，将利用市场淡静期，培训员工，提高服务质量和工作效率。

　　提醒市民：

　　选择中介公司要看品牌口碑

　　“只有当潮水退去的时候，才知道谁在裸泳”。很多市民或许都发现，去年楼市火爆，大街小巷很多中小中介如雨后春笋般冒出来。专家提醒，今年楼市面临调整，这些小中介随时有倒闭的可能。

　　深圳中原地产总经理李耀智介绍说，深圳二手房市场目前有地铺大概2500家，2009年全市二手房销售佣金收入约33亿元，铺均165万元，其中中原等前几家佣金份额达50％以上。李耀智预测，随着今年二手房成交下滑三四成，今年全市佣金总收入将在21亿～25亿元之间；按2009年的佣金份额计算，盈利能力差的公司将面临亏损，最终导致关铺。

　　李耀智同时表示，“预计将有600～700家地铺关门。”政府和各方要高度关注中介行业的变化，避免2007年的“中天事件”、“创辉事件”带来的负面影响。

　　深圳房地产经纪行业协会副会长张文华昨日表示，由于目前交易资金基本都在银行监管，因此不会发生像2007年的“中天事件”。“今年肯定会有中介公司倒闭。”张文华分析说，由于市场上“挣一把就走”的小中介还是存在，甚至很多小中介没有到行业协会进行备案登记，因此市民在选择中介公司时，尽量选择品牌的大型公司，就不会担心倒闭后无法追款。

　　广东鼎为律师事务所张茂荣律师也认为，目前首期款基本在银行监管，在中介处保管的资金大约有两类：交房保证金和定金，前者一般是5000～10000元，后者则一般是5万～10万元。张茂荣律师建议，大额的定金还是要放在银行监管，这样，即使中介倒闭，买卖双方的损失也能降到最低。