谁将是2009年最能赚钱的房企？

　　CBN记者　李巍

　　在许多城市，2009年一年卖的房子，相当于过去两年的总量，开发商在这一轮热潮中，也相应赚足了两倍的销售利润

　　编者按：

　　谁将是2009年最赚钱的地产公司？如果延续2008年的净利润额状况，中海地产也许仍将拔得头筹。立足开发中高端物业的它，净 利润率相对其他以开发中低端住宅为主的竞争对手，显然更具优势。但2009年出人意料的市场行情，也造就了一些意料之外的行业“黑马”。以往被视为二线地产商的绿城集团在2009年异军突起，在总销售额上超越了诸多竞争对手，成为一家之下、万家之上的2009年地产企业销售排行榜第二名。

　　不知道中海地产是否感受到了来自绿城集团的威胁？与万科、保利地产等不同，绿城最擅长的物业产品，正是中海地产一直所坚持的中高端路线。如果说中海地产较绿城还有什么优势的话，从2009年的情况看，也许除了中海地产的央企身份，也别无其他了。但在利润率的问题上，央企恰恰是一个很重要的因素。在诸多地产上市公司中，国企的利润率普遍较民营地产企业偏高，这与其通过母公司获得更多低价土地的方式不无关系。

　　一贯的好业绩，让2月4日披露的保利地产（600048.SH）2009年年报没有给市场带来任何意外。但这并不意味着接下来披露的开发商年报，都不会给市场带来冲击。

　　事实上，在许多城市，2009年一年卖的房子，相当于过去两年的总量，开发商在这一轮热潮中，也相应赚足了两倍的销售利润。而这些钱，将持续反映在未来两年开发商的财报当中。

　　大集团利润可观

　　跟去年一样，保利地产又成为第一家披露2009年年度报告的一线地产商，而其业绩，也与过往一样地表现良好。数据显示，报告期内，保利地产营业收入达到229.87亿元，实现净利润35.19亿元，同比分别增长48.11%和57.19％。

　　如果从去年的销售排行来看，保利地产以名列前茅的成绩当属2009年房地产行业的“尖子生”，跟它排在一起的，当然还有一贯的“老大”万科A（000002.SZ）、表现稳定的中海（00688.HK），以及2009年的超级“黑马”绿城集团。

　　2008年，万科销售面积和销售额分别为557万平方米和479亿元，营业收入为409.9亿元，净利润为40.3亿元，净利润率为9.8%。而2009年，万科销售实现历史性突破，达到634亿元。虽然该集团没有披露业绩预增公告，但可以预见，其净利润也将相当可观。

　　而2008年利润总额排行业第一的中海地产，2009年也极有可能再度蝉联利润排行的榜首。中海地产财务报告显示,其半年度总利润为53.8亿港元，折合人民币约47亿元，增加21%。

　　除了这几家长期名列前茅的巨头，绿城集团在2009年的表现可谓超过所有人预料。数据显示，该集团去年实现销售529亿元，归属该集团的权益部分约334亿元，销售均价则在全国大开发商中排行第一，达到13562元/平方米。毫无疑问，绿城集团较高的毛利率将使得该集团的利润水平大大高于同行。

　　多家企业净利或翻倍

　　虽然保利地产以57.19%的净利润增长获得好评。但在分析人士看来，保利地产的业绩表现符合预期，并且相当理想，但放到去年的大背景下，就不再显得鹤立鸡群。

　　金地集团（600383.SH）虽然没有披露年报，但在其业绩预增公告中，该集团透露，预计公司2009年净利润同比增长100%左右，金地集团2008年实现净利润近8.41亿元，按预增公告的披露计算，公司今年的净利润有望逼近17亿元。

　　尽管这样，金地集团也不是唯一实现快速增长的房企。事实上，招商地产（000024.SZ）、绿城集团、富力地产（02777.HK）、雅居乐（03383.HK）以及恒大地产（03333.HK）等公司在2009年的表现都异常抢眼。

　　招商地产仅2009年前三季度的净利润已实现同比增长218%至人民币9.61亿元（每股盈利0.56元）。而有机构预测，由于第四季度通常是结转的高峰期，该公司前三季度的盈利仅占该公司全年盈利的53%，这意味着，招商地产2009年的净利润有望逼近20亿，较2008年12.28亿的增长幅度超过50%。

　　一大批在香港上市的内地开发商，也都相继录得不俗业绩增长。碧桂园（02007.HK）2009年中报披露，上半年总收入增长23.7%报92亿元，毛利29.3亿元，下跌25.1%。但其中期纯利18.16亿元人民币，按年增长78.81%。

　　而雅居乐地产2009年半年报显示，期内该公司营业额约为56亿元人民币，较2008年同期增长1.4倍；净利润7.061亿元，也较2008年同期增长71.6%。

　　2009年销售利润全线飘红

　　由于房地产特殊的会计结算方式，使得计算开发商当年的业绩变得异常困难。例如已经披露了年报的保利地产，该公司去年实现了房地产签约面积526.69万平方米，签约金额433.82亿元，分别比上年同期增长131.08%和141.38%，但其结转面积仅为274.85万平方米，结转收入223.43亿元，分别相当于去年销售量的50%。

　　事实上，2009年结转面积中，大部分为前两年销售的物业，这使得该公司目前还持有相当大比例已销售而未结转的资源，将计入未来两年的利润当中。

　　从某种意义上看，开发商年报中的收益，往往反映的是过去一两年的盈利水平。不过，如果抛开结转的时间节点限制，仍旧能大致预测其2009年的收益。

　　如果按照保利地产2009年实现15%的净利润率估算，该集团在去年实现的433.82亿总销售额，为其带来高达60亿的利润。如参照2008年的9.8%的净利润率，万科2009年的销售利润也可超过60亿。

　　2008年实现净利润50.5亿港元，净利润率约26%的中海地产，如果仍按26%的净利润率计算，则该集团在2009年录得的477亿港元（约折合420亿元人民币）的销售额，有望产生高达120亿港元的利润，将在未来两三年的业绩中释放。但由于香港与内地的会计准则存在差别，中海地产与万科、保利地产等内地上市公司的净利润额的差距应该较实际情况更小一些。