北京楼市需求渐恢复理性 二手房成交量日均回升

　　2010年北京房价会不会降？部分区域的房价一旦回调，该何时出手？在去年年底各部门打出楼市政策“组合拳”后，上述问题的答案目前还不明朗。不过，政策对楼市的作用正在逐步显现。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，1月份北京二手住宅成交1.2万余套，比去年12月下降了60%左右，但交易量回升态势明显。

　　-二手房购房需求量环比降40%

　　北京中原三级市场部总监张大伟说，由于买卖双方心理价差的拉大，二手房市场成交量急剧下降。

　　吴辰是一家会展公司的负责人，在北京有3套房子。去年年底时，因为做一个项目需要一些现金，打算将2007年初买的一套回龙观云趣园二手房出手，这套房子是126平方米的三居室。2009年年初时市场价才100万元，而年底时已经可以卖到170万元。因为这套房子贷款没有还完，所以虽然当时有几拨客户看中了房子，最终却未能成交。

　　今年1月，吴辰从银行解押以后发现，中介带来的看房人比去年少多了。此时的房屋经纪人也一个劲儿帮着购房人砍价。150万元至160万元应该有人接，但遭到了吴辰拒绝。“我宁可租出去，也不降价卖。”吴辰说。

　　不过，像吴辰一样坚挺的卖家并非是1月的主流。北京中原三级市场研究部统计显示，在成交量大幅下滑的同时，1月份北京二手房需求量环比下降40%，主要是去年年底前追赶营业税末班车的“恐慌性”需求不再，市场需求逐渐恢复理性。

　　-二手房均价出现结构性下调

　　“1月份86%的二手房成交价格相比挂牌价格都出现了明显的下调，下调比例在1.5%至2.5%之间，均价从14100元/平方米下降到了13690元/平方米。”张大伟说，由于去年12月份的一系列宏观调控政策在1月份的全面执行，以及5年内房源在12月集中过户，使得1月份成交房源出现明显的结构性调整，5年内房源比例锐减，而5至10年房源的比例明显上升，使得北京二手房均价出现明显的结构性下调。

　　-二手房成交量逐渐回升

　　中大恒基市场人士分析说，尽管1月份房屋成交量出现下滑，但从每周的工作日签约数据中仍可发现成交上涨的轨迹。北京市房地产交易管理网数据表明，元旦假期过后的四周内，二手住宅每周的工作日日均签约量分别为：428套、582套、643套和686套，交易量回升态势明显。

　　究其原因，链家地产市场分析师张月认为，相对整体市场的冷清，部分楼盘成交恢复较快，主要表现在1月下半月客户量和成交量相比上半月的明显上涨。如DBC加州小镇、晨光家园等20余个楼盘成交量相比1月上半月成交上涨30%以上。这些楼盘有三大共同特征：主要集中在东部区域，并且多为五环外；多为次新房小户型楼盘；价格趋势较为稳定，与去年12月基本持平。

　　-新房开盘价屡创新高

　　相比二手房，1月份成交下滑近七成的新房开发商也打算“猫冬”。来自协成机构的统计数据表明，1月京城新开盘项目仅有不到20个，但开盘价却是屡创新高。首城国际中心新开的21号楼拟预售价格每平方米2.8万元，建邦枫景1.9万元，美立方1.8万元……比起去年第四季度开盘时明显上涨。

　　SOHO中国董事长潘石屹日前表示，北京现在供应土地状况是“量多地偏”，今年四环内的房价预计会上涨，但总体房价增幅放缓。盘活二手房市场是解决这一问题的关键所在。“房价上涨速度快、空置率高，都是流通不畅造成的。最好的解决办法是让二手房市场活跃起来。”潘石屹说。