谨防歪读“规划”煮沸房地产

　　章剑锋

　　　　转眼之间，很多地方的“区域性发展规划”又风行起来。大家纷纷向上面要发展规划政策，去打造这个“都市圈”，那个“城市群”。

　　理论上来讲，“区域性发展规划”作为一种刺激和拉动经济的工具，短期内能创造出一个“洼地”，吸纳各种要素进入并加快流动，从而迅速催生资本聚集效应。但“区域性发展规划”一旦成了一件人人都在赌运气的标的，就非常容易背离实际，陷于概念性的炒作，由此必定形成一个巨大的流动性漩涡。而房地产作为资本增值和发展突破的首选项，首当其冲会被拖入。纵观近些年许多区域崛起的现实，房地产不连跳几个台阶、基础设施建设不突飞猛进、城市化推进节奏不加快，区域经济一定是不会有起色的。于是，区域性发展规划与房地产业发展机会、区域经济与房地产业部门经济，就直接画上了等号。如果不能扭转这种极端错了位的联系，后果是很难设想的。

　　人们已经看到，一些地区在刚刚拿到批文之后，当地房地产市场已然如一锅煮沸的开水，各路资本纷纷杀奔而去，趋之者众，价格随即扶摇直上。

　　上一次海南岛房地产泡沫破灭，一个最主要的原因，就是这种错觉造成的。官方给了大量的扶持政策要建设特区，结果那里却变成了房地产投资乐园，一类大资本在那里倒卖土地，另一类小资金就在炒卖房屋。民间、公有资金汇流，连国有银行也参加了炒卖大军。实业没有做起来，大多数资本都在钻投机取巧的空子。因为流动性漩涡的作用，土地、房屋的价格受到剧烈搅动，变得严重脱离实际，在缺少真实性需求支持的情况下，最终摔了个粉碎。

　　包括海南等新近拿到规划批文的区域，在迎来又一轮历史性机遇的同时，也再一次被推入到这样一种威胁面前。虽然17年过去了，“概念性炒作危机”阴影却始终没有走远。尽管有人认为，眼下的市场已不是当年的初级形态，以前的悲剧当不致重演。但我认为，只要有那一纸被镀上决策印信的规划存在，流动性漩涡就一定要出现。原因在于，当前的中国市场并不缺少流动性，缺的恰恰是吸附这些流动性的“噱头”，那一纸规划就是再好也没有的噱头了。在今天，无孔不入的全国乃至于国际资金都在向这些区域注入，这对于各个准备起步的区域板块的撬动是很明显的。一些不好的苗头也被助长，高尔夫球场、别墅等更多本来早就进入了国家禁止供地目录的高端物业建设项目，又可以凭借着“规划热”的东风遍地开花。

　　区域经济是许多部门经济的集合，是一种结构性、同步性、综合性和协调互补性的经济形态，如果杜绝不了那种在任意一地都可以复制、移植的房地产业一枝独秀、单兵冒进的低水平发展模式，无疑会让资本玩家钻了空子。就此而言，我们显然需要加强一种可持续性的区域发展营造意识，力避急功近利的心态。现在有很多时候，我们的一些地方，申报规划的功利意识浓重，一味要政策、要优惠、要“特”、要“先”，想方设法标新立异，却不先问问自身潜力何在。倘若再被资本玩家趁机炒高房价、地价，这非但无助于区域发展规划的全面落地，反而可能扰乱既定的规划安排，抑制区域经济发展。

　　要防止此类“房地产热”，先得设法使盲目性、一窝蜂似的“规划热”冷却下来。区域性规划，并非越多越好，要宁缺毋滥，不宜鼓励竞相“要规划”的风气。经济发展受诸多因素影响，核心的一点是，大到一国，小到一地，都需要以结构合理、需求坚实的产业基础做后盾，凡事要多问一个“需求在哪里”，再来谈供给。

　　对于区域发展规划战略，决策层也要对规划落地全程予以监督控制。在规划推进的过程中，必须严格控制土地、资金两类要素的投放。因为有政策倾斜和照顾，预计这两类要素的投放将会拉开一个极大口子。如果两者投放不够合理，甚至失去控制，在市场层面就会导致炒地、炒房的恶果。

　　可以说，在一个区域规划体系中，有很多产业部门需要政策惠及，但房地产业是最不应该受到关照的，更不能被当成特殊产业来对待。放眼全国看一看，现在不仅流动性充裕的地方，房地产经济很发达，连很多流动性并不充裕的欠发达地区，亦如此。所以房地产业本就该被排除在一揽子区域规划措施之外。

　　（作者系房地产事务专栏作家） (来源：上海证券报)