任志强：造成房地产国进民退表象是央企而非国企

　　华远地产（600743.SH）总裁任志强2010年初坦诚地对本报记者说，这几年来华远地产发展速度太慢。在他看来，在房地产行业里，年销售额在300亿以上的为第一梯队，150亿以上的为第二梯队，100亿以上的算第四梯队，而50亿以下则要列入第四梯队。按此标准划分，华远地产的规 模只能位列第四梯队。究其原因，任志强说，“缺资金。”

　　2009年以来，以央企为代表的房地产企业在土地拍卖市场上呼风唤雨，“国进民退”的斥责声日益强烈。然而在非议的声浪背后，是不同表情的国企。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，拿下地王的大多是财力雄厚的央企，是央企和一些大型国企所代表的资本意志的角力。如果再做细分，情况更为复杂。而在这场竞争中，一些地方性的国企也被烫伤。而盈利能力偏低、适应市场速度较慢的国企通病依然未改。

　　国进民退表象：是央企而非国企

　　在土地市场上，2009年国企表现颇为强势，是各地“地王”最主要的买家。比如，去年4月29日，杭州上城区投资控股集团有限公司以7亿元夺得南山路勾山里Ｂ地块，楼面地价高达4.6万元／平方米，成为当年楼市回暖过程中重点城市首个“地王”。6月30日，中国中化集团旗下的中化方兴投资管理有限公司出资40.6亿元摘得北京广渠路15号地块这一当地“地王”；7月23日，金地集团以30.48亿元拿下上海青浦区赵巷镇10号地块，创下2009年年上海新“地王”。8月和10月，中国保利集团控股的保利地产先后成为苏州和南京两地的“地王”得主。而中海在9月先后刷新上海“地王”纪录、将地价推高至70亿元以上。

　　2004年以来，国资委先后划定了中房集团、保利集团、华润集团、中海集团、中冶集团、中铁建集团等14家央企的主营业务为房地产。2007年，五矿集团也被列入名单。而2009年很多夺得总价地王的，多是有央企背景的国企。

　　“2009年是具有特殊性的，在"四万亿计划"下，央企更容易获得低成本的信贷资金，苦于缺乏更好的投资途径，在实体经济没有复苏之前，大量的资金通过央企流入了房地产行业。”陈国强说。

　　国有资本主要通过三种途径进入房地产市场，一是通过地方政府控股的“城投公司”进入当地的一级土地开发市场；二是凭借资本优势进入土地二级市场；三是收购优质写字楼等持有型商业物业。其中，土地市场是国企争夺最激烈的领域。

　　根据北京市土地储备整理中心公布数据以及美联物业统计数据，2009年国企拿地建筑面积654万平方米，共计417.3亿，楼面价为每平方米6381元，这一数据相比民企分别高出54.35%、148.56%和61%。

　　在上海，国资房地产整合重组从去年开始正逐步步入高潮阶段，市场份额逐渐扩大。广东省统计局发布的资料也显示，该省2009年1-11月的房地产投资市场，国有经济房地产开发投资完成121.96亿元，大幅增长68.7%。同期，全省民营房地产开发投资则出现大幅下降，共完成投资1177.16亿元，同比下降12.0%。在市场开放程度的广州，虽然国企份额大幅增加，民企份额仍旧是国企份额的9.65倍。

　　国金证券首席经济学家金岩石认为，按照广义的创新概念，房地产是新市场的创新，是民营企业占上风的创新产业，所以民营企业在房地产市场上风生水起。但是在房地产被正式升级为国民经济的支柱产业后，国企开始大举进入，市场的竞争格局就开始改变了。按照产业经济学的概念，土地市场属于上游产业，但由于中国的住宅及商业用地是长期租约，土地市场就变成了中游产业，上游产业是中央和地方两级政府的土地经营。因此，在产业升级之后，国企的政策优势和资金优势带来了行业性的国进民退，同时推动着民企在细分市场中的创新。

　　一般说来，创新行业在国企积极进入之后会出现“双降”的趋势：成长性下降和利润率下降。比如在房地产业，既有“地王”频现的激烈竞争场面，也表露出房地产业创新阶段已进入尾声。因为地价上升必然推高房价，房价高企必然推动市场沿着“金字塔”的形状向高端升级，而市场升级必然带来市场空间的狭小，从而导致房地产业的成长性和利润率相继下降。金岩石在接受本报记者采访时反复提到，房地产业的创新被迫升级进入高端物业和奢侈品市场：一流企业做社区，二流企业做房子，三流企业炒地皮。在房地产的细分市场中，创新优势会驱使民企进入高端市场，资金优势会驱使国企进军低端市场，许多进不了高端市场的民企被迫在低端市场上与国企短兵相接，不断发出抗议“国进民退”的呼号。

　　国企困局：优势和劣势同样明显

　　在陈国强看来，房地产国企的优势和劣势同样明显。

　　国企先天具有资源优势。陈国强举例说，一些国企的主体产业是建材企业，下面有泥沙场、玻璃厂、木材厂、家具厂等产业。很多房地产为主业的国企，包括市级企业，都是从建筑业为主业的企业转过来的，客观上他们具备专业优势。很多国企都拥有存量土地资源，并且更容易获得信贷资源。而一些存量土地资源不需要通过招、拍、挂市场，便可以建写字楼、酒店。由于背景的特殊性，在规划审批等方面也更易获得眷顾。另外，地方政府招商引资冲动下，央企和大型国企也更容易获得资源。地方政府看重央企和大型国企在其它产业的投资，例如投资电厂、水厂，一些地块被“附赠”给这些企业做商业开发。

　　然而不进则退。相比一些优秀的民营企业，地方国企近几年来发展速度较慢已经成为不争的事实。“很多央企是在"补课"拿地。”陈国强说，成立晚、起点高、目标远是央企的通性。这也决定了央企不可能缓慢地做强之后再去扩张。央企亦存在分化。早前盛极一时的中房集团，在竞争中逐渐衰弱。“成也发展模式，败也发展模式。”陈国强总结说，中房集团过去利用对现成的项目、品牌输出的模式，扩大规模，但控股者少，因而无法直接掌控经营和管理，衰落也成必然。五矿集团旗下房地产公司五矿置业，进入市场较晚，还未形成良好的现金流周转，很长一段时间里都得依靠集团的投入来维持现有业务的发展。挑起国进民退“风波”的中化方兴，2004年创立以来建设和持有了大量高端商业（写字楼和酒店），但只开发过一个住宅项目，“2010年我们可能把住宅开发作为重点业务写进年报。”中化方兴的工作人员告诉记者，他们拿到北京广渠路15号地之后才开始调整业务重点。无疑，对于这家住宅开发经验不算丰富的企业而言，开发广渠路15号地是个挑战。

　　而在这场竞争中，很多地方性国企被烫伤。缺乏资金是重要因素之一。北京新华信管理顾问公司董事长赵民对本报记者表示，很多老牌国企都存在着历史遗留问题。“如果说国退民进，为什么发展的比较好的是中粮、保利这样历史比较短的公司，而不是中建、中房等老企业，他们历史上的负担较重。”赵民说。

　　赵民认为，过去很多国企都更多的承担了“政府职能”，例如对保障房的建设。必须承认国企和民企的先天条件不同，然而国企不能坐等优势资源的蚕食。和龙湖、绿城等优秀企业相比，国企在品牌、规模、管理能力、产品市场定位、产品质量、设计和服务方面的差距是全方位的。另外，激励机制不够灵活是影响企业长远发展的重要因素。

　　国企出身的任志强犀利地指出，国企的强盛没有带来就业水平的提高，反而导致了就业水平的下降。从1978年改革开始，大概只解决了9500万人的就业问题。在这一点上远不如民营企业，因为民营企业提供了75%以上的就业岗位。

　　“国企虽然在保障民生、维护稳定上起了很大作用，但其占用的土地有一半的土地出让金没交，而全部国企只有1万多亿的利润，这也就是说国有企业的效率远远低于民企。”任志强指出，国企在占用比民营企业多得多的资源基础之上，做出的贡献并不比民营企业多。

　　楼市的未来

　　对于国企的未来，任志强显得有点悲观。他说国有企业还存在很多问题，例如没有像民企那样积极、努力的目标，每年只完成考核指标就可以了，否则水涨船高，今年高了下一年就完不成了，在人员、薪酬的选择上也都没有自主权，“所以我们打不过民营，最终国有企业一定会被民营企业取代。”

　　金岩石认为，从经济发展的长期趋势看，“国退民进”的大方向并没有改变，只是伴随着经济周期和产业定位的变化而不断引发阶段性和行业性的“国进民退”。趋势性的“国退民进”与周期性或行业性的“国进民退”并存，这是中国特色社会主义市场经济的二元化特征之一，过去如此，现在如此，在可以预见的将来也很难改变。