REITs债券版方案开闸在即

　　【本报讯】ＲＥＩＴｓ的脚步正越来越近。

　　在国务院正式提出推出房地产信托投资基金一年多之后，有关ＲＥＩＴｓ的制度设计正日渐清晰。近期，一份由中国人民银行办公厅下发的关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（以下简称管理办法）意见的函发送到国家发改委、财政部、住房城乡建设部及银监会、证监会、保监会和社保基金办公厅及北京市、天津市和上海市人民政府办公厅等部委或机构。

　　根据该管理办法，央行版ＲＥＩＴｓ的收益来源主要由房地产物业租金收入和处置房地产物业所得构成，受托人应当按照信托合同约定在扣除相关税费以及为了保障投资人利益而保留的必要储备之后，将其余信托收益全部分配给受益人。

　　“先推债权类是一个折中的办法，这跟真正意义上的ＲＥＩＴｓ还有一定的距离。”全国工商联房地产商会副会长、建银精瑞资产管理公司董事长李晓东表示。在国际上，ＲＥＩＴｓ的运作模式除了采用信托制模式之外，更多地采用公司制的模式。

　　事实上，在对债权版ＲＥＩＴｓ展开研究的同时，由中国证监会牵头的股权类ＲＥＩＴｓ方案的研究也正在进行之中，据上交所相关人士透露，年内首支房地产信托投资基金有望在上交所挂牌。

　　与债权类ＲＥＩＴｓ相比，股权类ＲＥＩＴｓ在技术层面更复杂。“作为一个证券类的产品，它的门槛、技术要求，包括技术环节，可能会更严格，更精细，针对我们目前的国情，债权类的模式更合适。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成表示。

　　对于ＲＥＩＴｓ的推出时机，业内专家有颇多争议。李晓东认为，对于我国来说，推出ＲＥＩＴｓ最好的时机应该是在2008年下半年——也即房地产市场最为低迷的时候，“目前我们已经错过了推出ＲＥＩＴｓ最好的时机。”

　　李晓东指出，目前国内的房地产资产价格比较高，选择在市场销售和卖给ＲＥＩＴｓ收取租金这两者之间的收益相比，后者回报较低，加上做ＲＥＩＴｓ的管理费用和税收，真正买ＲＥＩＴｓ的投资者回报率是很低的，估计也就在2％左右，跟银行存款差不多。事实上，在某种程度上来说，首批试点是以房地产企业的让利来确保ＲＥＩＴｓ的成功发行。

　　多位专家同时指出，ＲＥＩＴｓ的作用不是其对于房地产企业的融资功能，而是其在未来的发展中将对房地产市场结构的改善发挥重要的作用。一旦ＲＥＩＴｓ形成气候，其对房地产市场价格的平抑作用就将发挥出来。（唐真龙）

　　名词解释

　　何谓ＲＥＩＴｓ？

　　ＲＥＩＴｓ，即房地产投资信托，是英文“ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔ”的缩写(复数为ＲＥＩＴｓ)。从国际范围看，ＲＥＩＴｓ是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　从本质上看，ＲＥＩＴｓ属于资产证券化的一种方式。从ＲＥＩＴｓ的国际发展经验看，几乎所有ＲＥＩＴｓ的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的ＲＥＩＴｓ存在。因此，ＲＥＩＴｓ并不同于一般意义上的房地产项目融资。