REITS开闸在即 外资抢入备战中国地产金融化时代

　　继国内险资、国资等先后迈出实质性步伐备战REITS后，一直在“了解情况”的外资也终于浮出水面，从公司战略层面锁定REITS市场。本报最新获悉，新加坡最大的工业房地产开发商腾飞集团(Ascendas)明确其在中国的业务，将实现转型，积极筹措成立人民币房地产基金（私募基金 ＰＥ）和房地产投资信托（REITS）。

　　“在中国的传统业务之外，腾飞中国将继续成立更多境外房地产基金，投资更多中国项目。”腾飞中国新任总裁吴来顺告诉本报记者，计划在2010年就能新增至少一两个中国项目，收购的触角将从工业地产延伸至商业地产，为未来REITS做准备。

　　不过，有业内人士指出，虽然现在有众多机构、公司等在积极备战中国REITS，但最终谁能参与、能多大程度参与、怎么参与，以及最终中国的REITS蛋糕怎么分，都要等待政府部门最终方案的出台，“外资能否参与还有不确定性”。

　　备战中国地产金融化时代

　　一位国际代理行的专业人士形容REITS在中国开闸，是“开启了中国房地产金融化时代的大门”。

　　实际的影响预计是双向的：中国的物业（尤其是商业、工业地产）将通过金融工具对接全球资本市场，国际资本将在收购等基础投资途径外觅得深入中国房地产的渠道。对双方都是机遇。

　　吴来顺透露，腾飞中国2010年的最新战略包括三大方面：首先是全面转型，提出为应对亚洲工作方式转变而提出的科技园区新品牌“畅想空间”，将其在中国的产业园区逐步转为综合的科技创意园区，包括目前43公顷的杭州新加坡科技园已经递交了新的规划申请，以及正在建设中的占地33公顷的腾飞苏州创新园也将进行改造。其次是加强房地产基金业务，在华收购更多更好的物业项目，除了传统的优势工业地产方面，也希望能在商业地产方面收获更多。

　　在今年能收购一两个办公楼项目及数个有良好现金流的工业地产项目。另外，腾飞对于在华房地产金融方面的浓厚兴趣，希望能在房地产投资信托（ＲＥＩＴＳ）以及人民币基金（私募基金ＰＥ）方面获得参与的机会。

　　“尤其是参与REITS业务方面，公司最近进行了充分调研和筹备。”吴来顺坦言，自其2009年10月上任腾飞中国总裁后，接连就中国REITS接触了业内相关公司、政府部门等，为腾飞能率先涉足中国REITS作准备。

　　事实上，腾飞在中国发展过往大部分时间中，主要集中在工业园领域，仅仅是腾飞集团国际业务中的一部分，房地产基金及房地产投资信托在其国际业务中扮演重要角色，从2010年开始，腾飞中国将重点拓展这两块业务。

　　公开资料显示，新加坡腾飞集团是新加坡裕廊集团的子公司，也是新加坡最大的工业房地产开发商、最早操作房地产信托基金的企业和最早的ＲＥＩＴＳ管理者。1994年，腾飞集团进入中国，成功开发了苏州工业园区。2004年腾飞中国收购了上海徐家汇的一栋商务楼，正式进入中国商业房地产市场。随后，腾飞中国公司又进入西安、大连、杭州等城市。

　　腾飞方面透露，目前拥有9只房地产基金，其中的2只面向中国，分别为腾飞中国工业园／产业园基金和腾飞中国商业地产基金。

　　这两只基金均成立于2007年，投资者都是来自新加坡和其他国家的国际投资机构，合计总值约为70亿元，现在均为腾飞中国管理。

　　“我们将设立更多针对中国的基金，参与中国政府的人民币基金。”吴来顺表示，只要有合适的物业项目，公司将扩大收购体量，商业项目是侧重点。

　　“京沪等一线城市将是收购的重点目标市场，关注这些城市的市中心区域物业。”

　　REITS这杯羹怎么分？

　　1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已完成试点实施方案的制定，京、津、沪三地经历数月紧锣密鼓的准备，将同时推出REITs试点。

　　摆在这个协调小组面前的，除了REITS试点技术、政策层面的问题外，现实中，由于REITS给市场吹了很长时间风，已经吸引了各方参与者，但REITS在中国起步阶段，这个蛋糕或许并没有许多机构畅想的那样庞大，该怎么分？

　　而且这是一个迫在眉睫的问题，因为许多试点已经箭在弦上，而像腾飞等外资大鳄也已调整方向，朝着REITS而来。

　　1月6日在上海举行的“金融中心核心功能区建设高端座谈会”上，上海市浦东新区副区长严旭表示，由陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团四家国企共同发起的REITs试点已经上报，浦东在2010年将很有可能成为首批推出REITs的试点地区。

　　业内最新预测，国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市,债权REITs将在股权REITs前出台。

　　“在我看来，在中国境内设立人民币基金的难度甚至低于REITS，而且人民币基金已经有了先例。”吴来顺坦言。

　　“我现在无法预测最终的中国REITS市场，是大家都能参与，但市场份额都不高的分散型，还是只有少数主体能参与，占据较大市场份额的垄断型，一切都要看中国政府的政策制定和游戏规则。”

　　上述国际代理公司的专业人士指出，现在的情况是，人人都知道这是个大蛋糕，都想参与，尤其是经验丰富的外资公司，但是最终游戏怎么玩，甚至能否获得准入，其实大家心里都还没谱。