地产评估新规扫清障碍 REITs试点或上半年出台

　　1月20日，财政部网站挂出了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“意见”），其中详细规定投资性房产按照新会计准则进行公允值评估。

　　让市场人士紧张的是，无论是物业税开征，还是房地产产业投资基金（REITs）的推出，前提都是现行物业评估方法改变。“ 意见”是否在为物业税开征或者REITs推出做技术准备？

　　而上海易居房地产杨红旭称，“意见”最早于1月6日在中国资产评估协会网站上挂出。如今虽然在财政部网站上挂出，原来制定单位仍然是中国资产评估协会。以这个协会名义制定“意见”，似乎权威性少了一些。

　　公允值之争

　　“意见”实际上提了一个老问题：早在2006年新会计准则实行的时候，国内就关于上市公司的投资性房地产物业是否按照公允值进行评估，有过争论。

　　香港房地产上市公司很早就采用公允值评估法，这样可以更准确反映企业房产现值，有利于企业再融资。

　　但到2007年4月份，在1303家国内上市公司当中，只有9家上市公司采取了公允值评估方法来进行资产评估。

　　金融街控股（000402.SZ）是较早采用公允值评估方法进行资产评估的房地产上市公司，其早期侧重于土地一级开发和金融街商业地产的开发，按照老会计准则，其现金流十分紧张，资产负债率特别高。金融街实行新会计准则后，其持有的商业地产每年估值的价值损益，成了其经营效益的良好润滑剂。

　　很多上市公司所以顾虑使用公允值评估，是因为新方法每年都要进行评估，需要付出比较多的评估和审计费用。更重要的是，对于不需要增发来再融资的企业来说，不利于企业隐蔽资产价值。

　　“意见”中提出，企业投资性房产评估可以采用市场法和收益法进行评估。市场法即参考房产周围的房屋项目销售价格和出租收益进行评估。收益法则是根据物业租金收益进行年限折算。

　　北京大岳咨询公司总监李伟介绍说，以2009年底的房价计算，公允值估价基本上能使原来按照成本法计算的投资性房产价格上升2倍左右。

　　对于当前再融资和发债途径均受到打击的房地产上市公司来说，对其物业进行资产再评估，然后增加企业发债、贷款能力，不失是一个再融资的好办法。对于国有企业投资房地产来说，按照公允值进行资产评估，将导致国有企业负责人任期内经营效益大增，或对国有企业投资房地产带来助涨的作用。

　　不过，也有让市场人士迷惑的地方。

　　REITs临门迷雾

　　“意见”或许对正在准备推出的REITs试点带来影响。北京、上海等城市已经于日前向国务院递交了申请REITs试点的工作方案，目前待审批。

　　业内人士预计，REITs试点批复会在2010年上半年出台。届时，北京、上海等地区都将成立第一只地方版REITs基金。这将对房地产行业投资带来巨大影响。GRI全球不动产俱乐部有关负责人表示，之前很多外资基金喜欢投资中国商业地产，是因为国内没有REITs。而商业地产开发企业又缺乏直接融资渠道。

　　REITs基金可将众多商业地产打包直接上市流通，脱离房地产上市公司之外，以基金的形式向社会发售。社会投资资金如果有REITs这样的渠道投资房地产，可以大大减轻住宅面临的炒房压力。

　　但REITs推出关键之一就是公允值评估。REITs打包商业地产必须每年进行评估，假如物业升值后，还可以将物业升值收益和租金收益一起回报给投资者。

　　据DTZ戴德梁行1月20日发布报告，截止到2009年9月，国内保险公司资产已经有5546亿美元，按照不得超过5%的资金投资房地产，未来3-5年内也有277亿美元保险资金投资房地产，约占物业总值的36%。社会资金进入可能使得地产业面临更大涨价压力。

　　住建部将负责REITs资产价值评估问题，而住房和城乡建设部下属有中国房地产估价师和经纪人协会。

　　一位业内人士表示，按照常理，REITs资产评估方法应该由住房和城乡建设部来出，但是中国资产评估协会先行出台规定，而REITs资产评估又要获得各地建设部门下属房地产评估协会认可。因此“意见”出台反而让业内人士有些迷惑。

　　不过，各地已经制定了不通过版本的REITs试点方案，其倾向性和流通方式也各不相同。“意见”出台对REITs试点方案批复影响，还待观察。

　　此前，也有市场人士表示，“意见”出台主要是为开征物业税做准备。但“意见”仅针对企业投资性房地产，不针对个人。即使物业税从商业地产开征，也必然要对个人持有的商业地产和投资性物业进行征收，而不可能仅仅对企业征收。

　　对商业地产开发商来说，其离REITs大门又近一步，有望增强再融资能力。