叶檀：房贷紧缩将纵贯2010年

　　春节后房地产市场没有出现小阳春，商业银行房贷业务骤降甚至近乎停滞，部分银行营业部春节后“颗粒无收”。房贷业务骤降与房地产市场的寒冷“相得益彰”，今年2月份的房屋成交量创五年来新低。

　　房贷骤降出于几个方面的原因。一是房地产市场出现浓厚的观望情绪，看盘者众而购房者少，自然出现申请贷款数量的直线下降。二是因为从今年1月1日开始营业税上调，去年底购房者赶搭末班车，目前出现购房低谷。三是因为贷款越来越难，房贷成本越来越高。去年各家银行开始陆续取消二套房贷的优惠利率，而今年一些金融机构取消了首套房贷的优惠利率，首付三成，且审批困难。四是银监会对于银行的监管越来越严厉，银行向中介机构的返点被一律喊停，凡是有放贷过于宽松“劣迹”的银行受到警告，甚至在2月份下半月索性停止放贷。政府投资项目资金不得进入股市楼市，设立专门账户严加看管。

　　房贷骤降未必是房地产市场的转折点，但是房贷严厉紧缩的势头持续半年以上，则房地产市场难以支撑。

　　房贷紧缩是结构性的货币紧缩政策，即政府判断房地产市场过热，又不能或者不便全面加息的情况下，单独提升房地产利率、缩小房地产信贷的杠杆比例，给房地产市场降温。房贷紧缩可以一直持续下去，取消所有的房贷折扣，商品房首付比例达到五成以上，甚至全部用现金支付，当然，这种极端做法不太可能实行。笔者要强调的是，如果政府真想打压房价，仅仅在货币政策这一块就拥有撒手锏，关键看想不想调控，想调控到什么程度。

　　房贷一律收紧有误杀之嫌，比如首套房的购买者、改善型购买者不得不支付高息。目前上海等地的房地产市场出现了一手房价格依然坚挺、二手房价格开始松动的迹象。因为二手房对于政策更加敏感。那些改善型购买者不得不以低价出售物业、而以高价购买二手房，“业主哭诉房贷升高不敢生孩子”、“改善型购房者受到打压”等新闻频频见诸报端。

　　房贷政策并没有实现彻底的市场化，是调控房地产市场的利器。随着政府对于房地产市场目标的转换，房贷政策时松时紧，但有一点是不变的，就是政府鼓励普通自住型购房需求，而抑制投资、投机性需求，但目前的房贷紧缩政策却破了常规，无论是投资还是自住，一律在抑制之列。

　　这显然是非常时期的非常之举，不可能长远，但房贷紧缩政策今年不可能改变。去年我国信贷9.5万亿元，吹出了一个特大号的房地产泡沫，全球著名的做空头的对冲基金经理查诺斯甚至开出如下玩笑，中国房地产泡沫等于1000个迪拜。

　　随着房地产泡沫而起的是中国金融行业风险大增。从历史资产质量来看，个贷业务一直是优质资产，但是在2009年经历了一轮房价疯狂飙涨之后，即便是优质资产也出现了风险隐患。2月初，上海银监局在对辖内中外资银行进行的一项个人住房按揭贷款压力测试中发现，以2009年9月30日的数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。“房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍”。

　　上海银监局迅即于2月4日作出批示，要求商业银行“坚决控制投资投机性购房贷款，凡已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付最低四成，贷款利率严格按风险定价”。同时，“在沪各银行业金融机构应增强风险意识，拒绝对投资投机行为的融资，加大差别化信贷执行力度。落实与借款人‘面谈、面签’制度，坚决取消房贷业务返点”。

　　金融机构缺乏自律能力。使出各种招术抢占房贷的市场份额，对房贷审批流于表面，向中介机构返点，商业银行的人自己很清楚，7折优惠利率加上返点，银行在房贷业务上就没有盈利空间了，在房地产的泡沫下掩盖着巨大的信用危机与坏账危机。与美国次贷危机不同，中国尚未实现资产证券化，一旦房地产贷款出现问题引发的就是银行系统全面的崩溃。

　　收紧房贷一为挤出房地产泡沫，二为银行自保，三为宏观经济降温，是退出政策的组成部分。年初的收缩只是一个开始，将纵贯整个2010年。

　　作者系资深媒体人士、知名财经评论员