房贷紧缩进入倒计时 开发商“心慌慌”开始调价

　　上周中行宣布取消首套房7折优惠的消息传出，市场激起千层浪，近日记者走访沪上多家银行，发现首套7折依然在执行，但提升贷款利率却向市场释放着紧缩银根、加息等信号。与此同时，土地市场出现限价地，新房成交量遭遇腰斩等，对开发商的心态产生了重要影响，目前已经有 多个楼盘开始以调低开盘价或者优惠促销等方式进行调价。

　　金融政策

　　房贷紧缩进入倒计时

　　中国银行北京总行近日表示将取消7折利率优惠，经过一周的观察，中国银行上海分行依然没有执行8.5折的利率，不仅如此，工商银行、建设银行、交通银行等都纷纷表示目前首套房如果是普通住宅，依然可以有7折的优惠，但是这种优惠还会持续多久，工作人员都表示心里没底。

　　目前建行的标准较为严格，要求首付满足4成，可以享受7折利率，而工行、交行、农行都表示，普通住宅，首付2成，利率可以享受7折，非普住宅首付3成，利率7-7.5折不等。某位银行的工作人员透露，目前不仅对客户，银行对开发商的贷款都在收紧，“这是银监会的意思”。一位不愿透露姓名的开发商表示，房地产市场是严重依赖资金的，银行的紧箍咒对个人贷款最多只是心理作用，如果对开发企业贷款的紧缩，那么给开发商拿地、开发都会造成压力，届时对市场带来的影响会更明显。

　　市场反应

　　降价引发“鲶鱼效应”

　　宝山降价楼盘已经从一个点向面呈现展开趋势，位于顾村的保利叶上海1月中旬推出的公寓房单价仅1.6-1.8万，相比12月份2万元单价的房源，下跌了近4000元。与此同时，位于江杨北路的万业紫辰，首付如果满足5成，则可以享受97折的优惠。

　　而嘉定江桥新开的几个楼盘也呈现了低开的走势，比如天际蓝桥，网上房地产显示嘉定房管(2010)预字0004号一批房源参考价格是2万元，但其目前其对外报价是1.6万元，虽然报价和网上显示价格允许出现浮动，但是从天际蓝桥以往开一次涨一次，2009年度涨幅高达百分百引领江桥楼盘价格的作风来看，其低价积累客户后面不难折射出对市场的一种不确定心理。同区域的盐湖新居从去年开始累计客户，目前新一批房源的开盘价为1.5万元，远远低于在售的嘉城等房源。

　　金丰易居周华燕表示目前开发商降价在业内早已不是新鲜事了，很大程度是基于2010年的非乐观判断，希望借着前期的一轮的热销惯性，加紧完成销量。但是这和2008年的促销不同，目前仅停留在各个开发商的战略以及营销层面，是否会出现大面积的降价还要等到节后。

　　绿地云峰事业部沈胤昌也表示，项目的促销幅度很有限，只是一个营销手段而已，目前是个市场的淡季，因此很难判断近期成交量的下滑是因为政策还是需求周期的原因，目前市场双方的观望态势比较浓厚。

　　数据总结

　　楼市成交遭腰斩

　　不管这些明降暗降是出于怎样的心理，但是目前市场成交量的持续下滑是一个不争的事实，1月沪上楼市成交量更是遭遇腰斩。易居中国CRIC系统显示,上海楼市1月份成交量为68.76万平方米,环比下滑52%;平均成交价格为19545元/平方米,环比下滑3.2%。二手房更是成为重灾区，据上海中原最新统计显示，12月上海中原全市二手房成交套数较2009年12月份出现60%的下降，成交均价也是近来几个月首次出现下跌，为21652元/平方米，环比下降1.7%。而1月份的成交数据至今没有一家机构提供，据业内人士透露是惨不忍睹，很多门店一个月成交不到3笔。

　　中原地产研究与咨询部经理马冀表示，目前政策密集出台，银行利率取消释放着货币紧缩的信号，加上之前一些优惠措施的取消，因此市场受到冲击在所难免，加上传统淡季的因素，更是加剧了成交量的萎缩。一手房相比二手房乐观，主要原因是开发商资金还比较充裕，如果成交持续低迷，不排除开发商还会有进一步的应对措施。

　　市场预测

　　大规模促销或在节后

　　市场分析人士指出，现在是交易淡季，供需都在低位徘徊，银行此时出台相关细则，宛如冰天雪地里的一盆冷水，对于市场的波及力度不会很大，具体对楼市的影响也还未显现。

　　然而，对于购房者来说，投资性购房应该是首当其冲，但此次银行房贷新细则只是其一。打压楼市投资投机，这一点在政府今年相关调控政策中已经非常明确。审批过程更加严格、首付要求提高、利率优惠调整到8.5折，这都增加了投资性购房的购买门槛和购买成本，并且对投资型购房者也会产生心理上的压力。值得注意的是，新的房贷细则出台更多地会对二套房尤其是改善型购房者造成实际影响，贷款利率优惠减少和对首付比例加高门槛，这都会增加这部分改善型购房者的购房负担，尤其是在房价上涨之后，一部分购房者可能会无力承担而取消或推迟换房计划。不过，银行房贷细则调整对于首次购房者不会有太多影响。

　　奥林匹克花园销售经理李侃表示，1月份市场成交萎缩和去年同期相比已经十分乐观，目前开发商主要关注到目前还是一个淡季，不会轻易做出应对。最早等节后，如果出了市场淡季，而成交依然萎缩，那么就说明这是政策效应的体现，届时或许开发商会做出一部分的让利。但复旦大学教授华伟认为，房地产也一头带动投资，一头拉动消费，对于国民经济起到华山一条路的作用，在中国还没有完全走出全球金融海啸的情况下，房地产发展被遏制是不可能的，2010年房地产的生命力还很强，即使出现小幅波动，不足以出现整个市场的大幅度下调。 (来源：上海青年报)