炒楼客改炒房地产信托产品

　　一年内房价再度暴涨成小概率事件

　　炒楼客改炒房地产信托产品

　　本报记者刘伟　徐静休

　　早报讯　随着楼市调控政策的不断推出，以及银根收紧影响，房地产行业受到的影响正在逐步加大，虽然目前房价没有出现大幅下降，但杭城的新房与二手房成交量都出现了明显下滑。

　　由于银行钱袋子收紧，股市融资又要求苛刻，信托成为房地产企业融资的天堂。去年，绿城集团就通过信托产品，渡过了资金难关。

　　但近期，银监会下发了再次收紧房地产信托的有关通知，有关的房地产信托产品数量也大为减少，不过可能会导致该类产品收益率的提高。

　　“目前国家不断出台楼市调控政策，楼市前景很不明朗，其他投资领域我也不熟悉，最后就选择了投资房地产信托产品。”在去年炒房盈利超过500万的周先生，就在这几天花了400万元，购买了一款新发行的房地产信托产品。据诺亚财富销售信托类产品的袁经理介绍，目前有不少杭州投资者从楼市撤出后购买房地产信托产品，人均购买数量在300万元到400万元左右。

　　信托解决房企“资金之渴”

　　今年以来，已有不少上市房企发布公告，通过信托方式进行融资或引入信托公司合作开发项目。用业内人士的话说，如果房地产企业在2009以土地为王，那么2010年则是现金为王。

　　3月4日，新城B公告，以持有的东郡房产100%股权的收益权设立“东郡房产股权收益权单一资金信托”，用于公司项目建设。同时，新城B向中诚信托转让目标股权收益权，中诚信托支付转让对价4亿元。

　　此外，江苏舜天2月5日发布公告，控股子公司舜天置业完成2亿元信托融资，由江苏国投发行“江苏舜天置业股权投资集合资金信托计划”，向委托人募集资金2亿元，并以江苏国投的名义代表委托人将募集资金对舜天置业增资。

　　杭州的房企同样如此。去年尝到信托融资甜头的绿城集团也在继续开拓信托融资之路。

　　继1月初杭州西溪诚园携手平安信托之后，今年1月27日，绿城又宣布，与中泰信托签订协议，成立以上海绿城项目公司为标的的信托。据协议，本次信托资金额度为8.8亿—16.5亿元。其公告中称，“董事会认为，该种交易可整体加强本集团之现金流。”

　　数据显示，绿城2009年的巨额土地收购中，仍有公司所属权益的约200亿元土地款需要在2010年全部完成，全年的计划建工开支也大约是200亿元，另有约200亿元的贷款需要在年内支付。

　　监管加强计划夭折

　　不过，随着信托产品发行的火爆，开发商利用信托发挥资金杆杠率的行为，已经引起了监管层的关注。

　　春节前，银监会向各地银监局和商业银行发布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，其中要求“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款”，且发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质等条件。

　　用益信托工作室李旸认为这个通知的出台是为了防止房地产信托风险。房地产信托产品发行将被收紧。果不其然，据普益财富的统计数据显示，今年1月份，信托公司发行了28款房地产信托理财计划，而2月份总共发行了12款房地产信托理财计划，发行数量环比锐减过半。

　　而让股民关心的ST成功“信托置地”计划，昨天也通过公告宣告计划夭折。根据2月25日的公告，ST成功子公司康园房产拟与江西国际信托共同设立宁波康信置业，就开发宁波市鄞州一地块进行合作。拟设的康信置业注册资本金为23亿元，康园房产、江西国际信托分别以现金出资13亿和10亿。而江西国际信托这10亿元出资的用途，将用来支付所开发地块的剩余土地出让款。

　　正是这种特别的“合作方式”，使该计划一公布便备受质疑。或许是心虚于“曲线买地”的做法，ST成功与江西国际信托的“合作开发”最终戛然而止。

　　产品收益率或被提高

　　中信银行理财专家丁志毅告诉记者，一般来说，投资到房地产企业的信托产品平均收益率在各类信托产品中是属于最高的，年化收益率可以达到8%—10%，而更高的收益率也并不少见。就在去年3月，中信信托的一款基础设施投资信托计划——中信远景一期首年的个人投资者的A类信托实现年化22%的收益率。“不过一般门槛也是比较高的，普通的信托产品多为10万元起步，而房地产的信托产品则要100万元。”

　　在房地产供不应求的融资需求推动下，资金的价格从逻辑上看将上涨，房地产信托产品的收益率或将在将来的一段时间内得到推高。

　　据业内人士介绍，2008年贷款利率高，房地产信托产品的资金成本也升高，产品收益率可达10%—12%；2009年货币政策宽松，银行存贷款利息水平低，房地产信托产品的收益率在7%—10%左右。今年预计平均最高点收益在10%—11%左右。

　　“如果加息预期提高，市场平均收益往上走，或房价出现回落的趋势，投资者认为楼市会出现调整，担心房企表现不佳而不购买产品，会推高房地产信托产品的收益率。”

　　购买产品以杭州人为主

　　昨天记者询问了几家商业银行，他们都表示目前银行没有在发行房地产信托产品。“好像去年下半年开始就没有发行这类产品了，国家现在对房地产控制得很厉害，以前代销的品种现在也都停掉了。”广发银行工作人员介绍。

　　诺亚财富的袁经理告诉记者，目前杭州主要的房地产信托产品基本上都是通过信托公司发行的，主要是绿城和新湖两家，收益率一般在8%到10%左右。

　　“温州炒房客购买的相对比较少，购买房地产信托产品的还是以杭州人为主。今年我们做的产品有5到6个，目前正在销售的有2个。”问到销售的成绩，袁经理说还不错，平均每个人买的数量在300万到400万之间。

　　昨天，记者看到一份面向杭州地块的房地产投资（系列）产品计划书，针对优先受益人，产品认购起点为300万元，期限一年半，固定收益为7.5%，浮动收益为超额收益的16%左右，这样的收益对投资人显然吸引力不小。