共有产权房关键是政府让利

　　经适房门前停满好车，商品房价格高得离谱，房地产业从各个层面一次又一次地向我们展示这个行业发育不良，也一次又一次引来口诛笔伐。之前一一对应于不同收入群体的住房制度设计，都与现实的走向有些脱轨。对民生和经济发展的反作用力越来越大，让住房制度面临不得不创新、不得不修改的挑战。

　　在这一背景下，江苏淮安首创的共有产权住房保障模式进入了人们的视线。这一模式的主要设计理念是以出让土地的共有产权房替代划拨土地的经济适用房。购房家庭与政府可按7∶3和5∶5两种比例分享产权，5年内购房家庭可原价回购政府产权使房屋完全归自己所有。如果购房家庭确实无力还贷，由政府基金为其还贷并取得相应产权，失去相应产权的家庭可以根据经济情况在低比例的共有产权或廉租房重新选择。

　　毫无疑问，淮安模式就是有价值的制度创新。

　　首先，量化产权极大限制了不正当寻租空间。经适房购入成本低，且有完全产权，不可避免地成为一些人的牟利目标，致使经适房制度在实践中变味。

　　其次，量化产权兼顾了保障性住房权利者的梯次经济情况，并作了有针对性的设计。如果购房家庭经济变好，可以合理代价从政府手中购回完全产权；如果经济情况不佳，则可以在下一级住房中进行选择。既避免了经适房管理过于静态的弊端，又对流离失所的现象起到了阻隔作用。

　　共有产权还弥合了一个重大分歧：“市场派”们一贯认为，住房应该完全是市场化的结果，你有钱就有资格住，没钱就应住到郊外或安于租房；“行政派”们则认为，住房属于公共品，政府有义务为百姓提供这一服务。这两种声音，前者忽视了生活要有尊严这一社会稳定的基本要素，后者则忽视了政府财力和资源的有限性。这一分歧，是住房制度设计争论不绝于耳、政策调整时缓时急的根本原因。淮安模式将市场和行政合二为一，既符合民心，财政也不至于背上过重负担，而且还原了住房的真实属性。

　　但是，仍然有一些隐忧。比如，共有产权惠及的对象是中低收入群体，而这一群体即使是取得部分产权仍然可能需要银行核准的贷款，谁来为他们担保？如果配套政策不能够刺激银行、市政公用单位等社会力量加入，仅凭政府和中低收入家庭的齐心协力，仍然不足以保证此项民心工程能顺利实施。此外，虽然杜绝了多数经适房存在的弊端，但资质认定仍然需要更有力的保障——先以低价获得部分产权，再取得完全产权后卖出，仍然可以获得寻租路径。更令人关心的是，这项兼顾市场和民心、有推广价值的制度，有多少地方政府愿意放弃高额的卖地收入且有耐心这样做。

　　淮安共有产权保障房模式已悄然实施三年，这是一项实践出来的有活力的创新。同样，实践可以消除现存的隐忧。关键是实践。淮安模式说明：面对房产业纷纷扰扰的乱象，不是没有办法。只要有注重民生的脑子，就一定有管好房产市场的点子。