来源：经济观察报
作者：薛迥文
2009年以来，土地市场频频出现的央企地王引发了房地产行业是否出现国进民退的争论。
2010年，这场争论更是被推到风口浪尖，两会期间，不同利益集团公开博弈：一方面，多位代表对国企尤其是央企进入房地产行业提出质疑，甚至有代表直斥央企做房地产是 “与民争利
在媒体话语权和政治话语权屡屡“被代表”的当下，理性思考尤为重要，我们不禁要问：央企房地产究竟动了谁的奶酪？房地产行业真的在国进民退吗？央企做地产就是与民争利吗？央企拿地王真是醉酒驾车吗？
央企房地产动了谁的奶酪？
当王健林直言 “国企不算是真正意义上的企业，而在房价的疯涨过程中，国有企业也扮演了‘不光彩’的角色”时，姑且不论其结论之武断，从立场上也不能不让人联想到他“代表”的民企万达正从过去商业地产市场“一枝独秀”到今天遭受来自央企的“中粮大悦城”和“华润万象城”的竞争背景。
当潘石屹对央企一直愤愤不平甚至直接将央企拿地比作醉酒驾车时，有理由怀疑他要么是“五十步笑百步”，要么是“没吃到葡萄的狐狸”。他理应不会忘记在广渠路15号地自己也曾多次举牌，最后“被逼”报价到39.5亿元。试想：如果不是身后“不算账”的小伙子（中化方兴副总）一直举牌到40.6亿元，以1.1亿的微弱优势（相对于未来的销售利润率不过是1%以内的差距）夺标，潘石屹就成了地王，他又将如何解释“失去理性”和“地王推高周边乃至北京房价”呢？
央企拿地王，显然动了原有开发商的奶酪。
央企不需要资本原始积累即可跨越大项目的资本门槛，直接与行业的第一阵营也是最大的既得利益阵营交锋，打乱了业内原有的利益瓜分格局；央企在行业调整期半路杀出，搅了部分高明的开发商“逃房价顶抄地价底”的反周期操作的美梦。央企携低成本资本大举介入地产，势必加剧业内竞争，加速房地产行业从单边上扬步入震荡期的进程，最终降低行业平均投资回报率和利润率，走向行业利润正常化，显然搅了部分开发商“行业暴利细水长流，我自占山为王”的美梦。
央企拿地王是否动了百姓的奶酪呢？央企拿地王就像双刃剑，在激活土地市场刺激房地产投资助推经济走出低谷的同时，确实对房价疯涨起了推波助澜的副作用，但不应当被片面夸大。正略钧策认为中国房地产市场价格形成机制很复杂，地方政府对土地供应的垄断、产品实现周期长、投资品属性三大要素导致价格传导机制容易失灵，但可以肯定的是几块“地王”绝不是房价疯涨的决定性因素，2008年也曾涌现出许多民企地王，但当年房地产市场却价量齐跌就是例证。
央企拿地王真是醉酒驾车吗？
央企真是“有的是钱不算账”吗？正略钧策曾服务过大量央企和民企，比较而言，央企的投资决策体系和风险控制体系比大多数民企规范得多，甚至因此导致央企房地产决策效率低的劣势。
央企拿地王的真正原因恐怕只有两个：其一，反金融危机扩张性货币政策的背景下，过剩资本中短期涌入中短期利润相对确定的行业；其二，大家都看到了中国房地产市场急剧分化的趋势带来的战略机遇，不同城市、不同地段、不同定位、不同品质的产品，其目标顾客的购买力分化决定了价格加速分化，看看央企都在什么城市的什么地段拿地王，自然就明白其中的道理了。
央企做房地产是与民争利吗？
“与民争利”这顶最具煽动性的帽子扣在垄断性行业如水电气等无可非议，但移植到房地产行业却禁不起推敲。央企在特定时期拿几块地王就是国进民退吗？与民营企业同台竞技就是与民争利吗？民营企业不能以“民利代表”自居，谁能最有效率地利用资源，谁能依法纳税，谁不投机取巧、不捂盘哄抬房价，谁能为经济社会作出最大贡献，谁就代表“民利”。真正与民争利的是那些偷税漏税欠税的开发商，是那些见风使舵、牟取暴利、囤积居奇的不良商人，是那些借道房地产洗钱的不良商人和官员，是那些靠地生财却不还利于民的地方政府。
国进民退或与民争利的实质是国有资产是否以垄断妨碍自由竞争，以任志强“行政、资源、价格、金融这四个方面是否存在国资垄断”的标准来判断：在金融方面，个别央企在证监会得到一些“偏爱”；在拿地方面，央企因为与地方政府容易形成跨产业的战略合作具备一些优势；但在价格方面，行业的高度零散注定无法形成垄断，总体而言，央企房地产的待遇与垄断行业有天壤之别，房地产行业国进民退和与民争利现象并不严重。
在以混合所有制为主趋势的今天，央企部分业务或企业整体纷纷上市，再扣所有制的帽子没有意义。在央企逐步改革所有者虚位、激励约束机制和用人机制等方面的传统弊端，大力发挥国际视野、人才优势和综合实力方面的优势，逐步成长为现代企业焕发活力的今天，请不要再用30年前的眼光说“国有企业没有竞争力”了，在竞争力方面，万达就能傲视中海、保利、华润、中粮吗？
“人类DNA的结构,是一个双螺旋的结构，民营企业和国营企业,它们的运动,也应该是双螺旋的运动,就是同步异向双螺线运动,互相否定对方过时的机制、体制,互相学习对方、创新发展的一些好的做法”，笔者希望用胡德平先生的这段话来结束这场纷争，并提醒房地产企业：
走好自己的路，别老拿央企地王说事儿。
（本文作者为正略钧策管理咨询公司合伙人）
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