北京五环内新盘均价破3万元 二手房量价齐升

　　东方网3月25日消息：据北京青年报报道，北京中原三级市场研究部最新统计数据显示：3月前三周北京新建商品住宅出现价涨量跌现象：17个新开楼盘开盘价格全部超过以前，其中五环内新盘有8个，均价已经达到31680元/平方米，创历史新高；而从成交量看，3月前三周北京新建商 品住宅成交量下滑明显，与去年同期相比下滑49%。

　　从二手房看，二手房均价为14180元/平方米左右，相比2月底的13460元/平方米上涨幅度也达到了5.3%，成交量也较去年同期上涨了4%。而分析上述现象，业内人士及部分购房人看法一致——供应量的减少导致市场出现新变化。

　　3月五环内新盘均价破3万元

　　中原三级市场研究部统计数据显示，3月前三周，北京共新开楼盘17个，在已经开盘的17个项目中，五环外开盘项目为9个，开盘均价已经达到了16580元/平方米，其中有2个项目已经超过2万/平方米；五环内共开盘8个，均价已经达到31680元/平方米，无论是五环内还是五环外，开盘均价均创历史最高。如顺义智地·香蜜湾2009年11月4日开盘价为12500元/平方米，今年3月13日推出新楼均价上调为16500元/平方米，朝阳区的奥加国际公寓2009年12月7日开盘均价为25600元/平方米，今年3月3日推出新楼座开盘均价也上调到27000元/平方米。

　　二手住宅价量齐升

　　再看二手房，中原地产的统计数据显示：截至昨天为止，北京市二手房均价在14180元/平方米左右，相比2月底的13460元/平方米上涨幅度达到了5.3%。值得关注的还有成交量：3月15日，北京二手房成交量出现自进入2010年后的首次突破1000套，且这一现象连续持续了三天。数据显示，2009年3月前三周北京二手住宅成交12479套，今年1月前三周成交量为8074套，而今年3月前三周北京二手住宅成交量相比2009年3月同期达到了12966套，成交量开始明显上涨。

　　商品住宅成交量下滑明显

　　而值得关注的是，尽管眼下北京新建住宅的价格上涨，但是成交量并没出现回升。

　　统计数据显示，尽管北京二手房成交量已经明显超过历史3月最高值；尽管新盘开盘均价出现上涨并创下新高，但相比2009年同期以及今年1月，新盘成交量还是下滑明显：2009年3月前三周商品住宅成交量为9853套，今年1月前三周商品住宅成交量为6831套，而眼下3月前三周北京商品住宅的成交量仍仅为5006套，成交量下滑明显。

　　财经分析

　　供应量减少带来楼市新变化

　　那么，二套房贷收紧、首套房屋契税优惠从严等调控政策频频落地后，北京缘何出现二手房量价双涨，回暖明显，而商品房出现量跌价涨现象？对此，业内人士及部分购房人都认为，首先是政策变化带来的供应量减少。“开始于去年的楼市新一轮调控，让新盘上市量和速度都放缓了。”中原地产有关负责人表示。在他看来，今年出来的“京11条”中“取得商品房预售许可证后3日内一次性公开全部房源”影响了开发商的推盘动力。“该文件明确规定取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当在3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。但调控的大背景之下，市场不确定性让很多开发商迟迟不敢取证销售。”另一组数据也在说明新增供应的不足：北京市房地产交易管理网数据显示，截至3月23日，北京市的可售期房住宅为57547套。自今年2月底以来，这一新增供应数据始终未能突破6万套大关，仅为去年同期一半左右。供应量的减少，可选性不多的情况下，同时又带来了新盘均价上涨，而这使得大部分购房者转向二手房，二手住宅市场也因此明显回暖。其次是通胀压力以及近期土地市场成交情况等对购房人产生较大影响，自住的担心房价还会上涨而抓紧购房，手上资金充裕的抓紧把手上资金变现成房产保值、增值成了很多人当下的选择。“虽然保障房建设力度增大的消息不断传出，但是有关保障房扩面好像还没消息，我不能再等了，再等下去，担心一方面保障房够不上标准，一方面房价又上涨。”近日“疯狂”看房的白领周先生等人告诉记者。“房价涨还是跌，对我这样买房为保值的人而言，没有任何影响，放到5年或10年的周期看，北京的房价肯定是上涨的，所以，该买还得买。”担心通胀带来手中资金缩水的庄先生等人告诉记者。

　　也正是如此，业内人士认为，楼市调控的同时有关方面必须关注供应量是否会减少的问题，此外，增加房产持有环节税费或许已经到了该提上日程的时候了。

　　北京四月新盘均价比去年同期涨了102.5%

　　“三月上半月成交量继续探底，降价预期渐行渐远；预计开盘项目纷纷延期，优质普通住宅却依旧热销。”这些看似矛盾的现象却是三月末北京楼市的真实写照。历经了买卖双方相互观望，供应减缓的市场行情，京城楼市四月新盘供应上依然难现往日“雄风”。虽然远洋一方、合生·麒麟社、瑞雪春堂等大体量项目都预计推出后期楼盘，但开盘总量却仅仅只有36个，同比去年的56个开盘项目，下降达35.7%。与当下出手阔绰的央企地王、日益火爆的土地市场相比，形成了鲜明的反差。

　　现象：三月楼市低迷气氛不散

　　成交量环比下降明显

　　历年春节过去的3月往往是楼市回暖的转折点，交易量开始反弹，然而，2010年的3月却一反常态，交易量不仅没有止跌回升反而一路探底。据亚豪机构统计数据显示，3月上半月，京城共成交期房商品住宅2512套，成交面积27.4万平方米，除去保障性住房，实际成交的期房商品住房为2324套，成交面积为25.9万平方米。环比2月份同期，期房商品住宅成交量下降了47.0%和42.2%，实际成交的期房商品住房环比下降了26.3%和22.8%。与此同时，现房商品住宅环比也出现了下降，成交套数和面积的降幅分别为53.9%和32.1%。

　　针对三月楼市交易量持续下挫的现状，亚豪机构副总经理高姗分析指出，3月份之所以出现了销售低迷的现象，主要受两方面因素影响，一方面春节刚过，两会召开，市场观望气氛浓重，面对高房价许多购房者选择了观望和等待，以期两会后，有更加有效的调控政策出台。另外一方面，3月份开发商也基于不甚明朗的市场环境，选择了观望，推盘意愿下降，市场可选择性房源减少，从而导致成交量下降。正是在这两方面因素影响下，楼市出现了成交量的明显下滑。

　　市场：四月份仅36个项目入市

　　欲开盘项目再现“量减价升”

　　3月的成交量明显下降，加之两会后预期调控政策力度的加强，直接影响了开发商的推盘意愿。据亚豪机构统计数据显示，4月即将开盘的项目仅36个。上市的项目，也多属于老项目的后期，真正的纯新盘上市数量依旧是“波澜不惊”。数据统计仅有7个纯新盘入市，如北京11号公馆、北京ONE、时代帝景等，且多为公寓及商住楼项目。

　　对于阳春时节仅36个项目开盘，不免让人感到失望，与2009年4月的火爆场面相比，不可同日而语。数据显示，去年4月，小阳春吹暖京城楼市，当时开盘项目多达56个，而今年的开盘项目同比下降达35.7%。

　　与开盘项目明显减少形成鲜明对比的是，4月计划开盘的项目在价格方面依然是一路看涨。据亚豪机构统计数据显示，在已有开盘均价记录的项目中，整体开盘均价达到了24644元/平方米，不仅同比去年同期大涨了102.5%，即便是对比3月已经开盘项目的整体均价也上涨了21.7%。

　　从数据对比中不难看出，从今年1月开始，京城楼市持续至今的“价涨量跌”的一幕将在4月再度上演。对此，亚豪机构副总经理高姗认为，两会召开前，北京出台了“京版11条”调控政策，其中明确规定了加强商品房销售管理，要求取证三日内必须一次性公开全部房源，且预售许可的最低规模为施工许可证批准的施工范围，这项目规定出台后，要求开发商必须建多少卖多少，因此，开发商面对当前的市场环境迟迟不肯取证销售，四月入市项目明显减少是在情理之中的。而开盘均价进一步高涨说明，今年北京大力建设保障性住房，商品房项目用地及供应受到挤压，而市场需求仍然较大，因此开发商对项目销售价格的预期仍然较高，价格方面难以松动。此外，受地王因素影响，地王周边项目的价格更是坚挺。因此，4月开盘项目价格仍然保持高位运行。

　　开盘：中小户型供应为主流

　　个别项目已开始排号

　　数据分析显示，作为买房人关注的热点区域——朝阳、海淀等城区随着土地的日益减少，开盘均价的持续走高，入市的项目普遍位于五至六环，预计售价普遍在25000—35000元/平方米之间。无疑在一定程度上阻碍了普通购房人的置业计划。而据记者调查4月份上市的新盘不难看出，经济型置业者若想选择15000元/平方米以下的项目，只能到房山区、门头沟区等地理位置相对较远的区域寻觅。

　　受价格的影响，以及政府屡次强调要以中小户型为主的政策导向，使中小户型房源成了大众买房人主要目标。4月入市的楼盘，除了少量别墅与花园洋房外，普通住宅与公寓仍以小户型为主打。即将上市的悦溪公寓、远洋一方、合生·麒麟社等都是户型面积在100平方米以内的中小户型项目，一定程度上满足了市场上普通购房人的渴求。

　　另据记者探盘了解到，一些项目已经进入排号阶段，如位于海淀中关村软件园的纯新盘——亿城·西山公馆目前正在排号。据销售人员介绍，项目为6-7层景观洋房，主打105平方米两居和135平方米三居。紧邻地铁13号线，均价并未确定，可凭身份证参加排号。

　　另外，被高端购房人看重的别墅项目，在4月也有放量。近来因新城打造计划，和94.16亿元一级土地开发信贷资金被批而备受关注的通州，开始引起高端置业者的注意。位于通州区九棵树西路的龙湖·蔚澜香醍作为叠拼别墅，预计均价在20000元/平方米左右，户型面积为170-200平方米(另赠送约30-90平方米)。一直关注于此的购房人张女士向记者表示，“随着区域开发的深化以及成熟大社区的形成，通州正逐渐成为集居住、商务、娱乐为一体的副都市中心，相当于一座中等规模的城市。再加临近CBD商圈，就业环境和居住品质都将吸引更多的购房者和投资客，也促使了我萌发在这里置业的愿望。”

　　特点：朝阳区再成供应大户

　　各区域项目特征愈加明显

　　除中小户型为主外，亚豪机构调查统计的数据显示，四月欲开盘项目的区域分布特点也十分明显，朝阳区项目达14个，占总开盘项目的比重达38.9%，接近四成。而这些项目中，普通住宅项目仅远洋一方一个，其他项目均是公寓、别墅及洋房项目，尤其是公寓项目达8个，占了绝对的比重。除了朝阳区明显的特点之外，其他几个区域项目的特征也是比较明显的，如房山区项目以普通住宅为主，均价相对较低，在万元左右。而通州区公寓、洋房别墅等项目明显增多，且价格已接近两万元每平方米。而大兴区项目是花园洋房等低密度产品。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗进行了分析，她认为，在京城楼市高端化、住宅郊区化趋势不断发展的背景下，京城各城区的项目特征也是愈加明显，朝阳区项目因为处在城市功能拓展区向城市核心区转变的过程中，因此，地段价值日渐凸显。在当下国际金融环境错综复杂、股市疲软的情况下，对于资金实力较为雄厚的购房者来说，高端房产保值、升值的诱惑力更大。三环内房源几乎绝迹，远郊楼盘泡沫又较大，于是以东、北四环高端公寓为代表的豪宅投资，才更加被认可，成为该区域的主要供给物业类型。而通州区低密度产品、公寓产品明显增加也说明在市政府加快建设通州新城的前提下，通州区域地位明显改变，因此，高档项目不断涌现。

　　高姗认为，高端物业即使在未来整体房价出现松动时，较高的居住和投资价值也很难被稀释，从购房者角度来看，当前市场低迷，消费者观望气氛加剧，这样的市场环境下，刚性购房者多在观望，而改善性、投资性客户依然有所需求，而这类客户受市场环境影响较小，他们注重的多是产品与品质，高端产品更适合当前的市场环境，4月高端产品供应的增加也更多的是为了满足改善性、投资性客户的需求。

　　总体来看，3月成交量低迷的情况影响了4月份开发商推盘的意愿和速度，加之受到政策调控的影响，他们更加慎重。从成交走势来看，虽然4月份成交量会有所回暖，但类似于2009年的成交量井喷的态势，难以出现。