房地产崩盘时间表近乎梦呓

　　房地产崩盘论最近几年都有人在炒作，最近，又流传出来房地产崩盘时间表，预测的结果是在2011年崩盘，理由是和日本类比。而且作者还左右对比列出了日中房地产的因素对比图，这张图表清晰地标出了日本1985——1991年房地产市场走势,与中国2005——2008年房地产市场走势。此外,货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策,两国都很“雷同”,作者最后预言中国房地产会在明年崩盘。

　　我们不知道为什么这样近乎梦呓般谶语为何这样张扬，但如果从实际来看，中国不会重蹈日本覆辙的，仅仅从表象出发，很难窥视日本泡沫崩溃的实质。

　　日本泡沫崩溃的教训有三条：

　　第一，滥用货币政策对付资产价格上涨，结果是开错了药方吃病了日本经济。由于地价和房价上涨，日本当局立即按着对付通胀的办法对付资产价格上涨，遏制流动性和猛烈加息，再加上日元升值，三盆冰水同时浇下来，直接将经济打进萧条和通缩的境地，而且，由于血管骤冷而破裂，房价和地价股市一起玩完，居民财富缩水，20年都起不来了。如今我们货币政策委员会出来三位专家周其仁、夏斌、李稻葵，这三个都是收紧派的，但如果他们还固执现在的己见，中国的货币政策风险就比房地产的风险大得多。虽然有减息就有加息，但现在不是时候，不是时间点，搞错了就节点就可能祸害整个经济。

　　第二，日本扩张主义达到了极限，而不知到收缩，反而像吃了伟哥一样还在扩张。90年代初期，世界进入了一个政治剧变的时代，但经济上全球一体化正在加速飞进，由于苏东诸国和中国逐步走向市场经济轨道，日本制造遇到了阻力。而且，由于政治分歧退居二位，经济利益重新提到首位，美国和欧洲诸国对日本制造进行了有目的的猎杀，因为日本制造和欧美是同质的，因此，他们就强迫日本签订了广场协议。而被胜利冲昏头脑的日本扩张主义，尚不知大难临头，继续加快扩张主义的脚步。资本在国际上受阻，只能转回国内，但国内的消费力不足，这些巨额资本只有搞传销式的推高资产价格，当然也包括房地产价格和土地价格，为了遏制资产价格和土地价格，动用货币量和价格模式来终结，结果是冻结流动性和加息，最后大家一起玩完。

　　第三，日本是地理意义上的小国家，城市化进程已经进入尾声，但日本人没有注意到这一点，所以当城市化进程不能持续释放需求的时候，房地产市场就失去了支撑力，高价格是为了限制需求的，但是，需求锐减高价格就失去了作用。

　　中国不会重蹈日本覆辙，主要理由有四点：

　　第一，需求和供给的内涵不一样。日本的需求是来自于海外盈利收入，一旦海外扩张停止了，需求就减少了。在日本，决定房价和地价高低在于资本的数量，因为日本进入了城市化的末期，家家户户基本都有房子了，而且日本是私有制，私人财富积累好几代了，潜在需求量就少了，因此，主要取决于资本的需求量。在初期，由于海外资本内转，资本进入房地产产业导致房价暴涨，但是，随着价格的攀升和货币政策乌云压顶，持有资产的成本越来越高，资本盈利能力的下降，共同导致了需求的萎缩。而中国的需求则主要是内需，特别是刚性需求。中国的需求是从计划经济转来的，中国基本制度也是公有制，但随着改革的进程，中国人千年买房梦在短期内爆发，才形成了中国如此庞大的需求。中国的外汇储备基本上是对抗国际风险的，特别是金融危机的，并没有真正的转为内需。中国的供给是严重失衡的，虽然中国有960万平方公里的土地，但很多都是不能用，能用的还有十八亿亩的耕地红线限制，还有地方政府为了获取高额价格，限制土地供应量，这一切就造成了供给的偏紧。短期内，中国的房价难以真正有像样的回调。第二，货币因素不同。日元经常被国际游资当作炒作工具，人民币虽然备受煎熬，但国际游资尚不能撼动人民币，更不能操纵人民币，热钱也不像日本那样，大摇大摆地能进入国内。从通胀率来看，由于日本在当时是一个扩张高峰向低峰过渡期，如果通胀率和这个经济扩张期走反了，自然会沦为长达20年的通缩。但中国现在是经济高速扩张期，而且我们也确实害怕因为货币供给不足导致经济急刹车。如果经济增长10%，通胀率即使是达到了4%也是正常的扩张，但如果增长率才6%，通胀率就达到了4%，那就很危险。在中国，在供需失衡没有解决的前提下，加息是提高了资本的成本从而从成本上推高了房价，提高准备金是冻结了部分信贷资本的扩张，但制造的波段却成为炒客们热钱盼望的天堂，再加上刚需的逢低吸纳，从而也是推进房价上涨。因此，这和日本当年是不一样的。

　　第三，房地产生命周期所处的阶段不一样。如果你说一个人终究要死的，这是没有问题的，但是你不能在他刚刚是18岁的时候这么说。中日房地产所处的生命周期是不一样的，任何一个产业都有生命周期，在当时，日本的房地产已经兴盛了几十年了，而且日本是私有制国家，财富传递也是好几代了。截止到目前为止，中国房地产市场的生命周期才刚刚10多年，正处于一个上升的通道，正值壮年，你说他会暴毙而亡，是整个社会大局已经开始不安了，但是现在中国正处于腾飞期。中国的房地产和经济周期基本是一致的，而我们刚刚经历过经济周期的低估，那么，期盼房地产在明年崩盘简直是痴人说梦。站在上升通道到说价格会跌，等上多年你一定对，市场总是有变动的，但这没意义，因为总体上你是错的。

　　第四，城市化进程不一样，中国现在城市化刚刚起步，日本当时则是已经进入末期，中国从农村释放出来的需求是阶梯型推进的，这和日本有所区别。再说，中国的房地产市场具有鲜明的地域性，如果一个地方的房价集聚了大量风险，那么，就会有资本转移到其它城市。而且，随着交通的完善，需求也会随之转移，一线城市转移到二线城市，二线城市转移到三四线城市，一直到我们现在的城镇化，要兴起不少小城镇。因此，我们的房地产市场的厚度和宽度都是日本无法比拟的，承受风险的能力也是很大。

　　我们拭目以待货币委员会的三位大专家能为我们的政策提供什么样的金言建议，搞不好他们还用日本那一套来遏制资产价格上涨，我们早就说过，紧缩主义对抗资产价格上涨是开错了药，如果如此，网上流传的崩盘时间表就让现实来掌嘴吧。