来源：中国经营报
作者：龙飞
编者按/ 中化集团是中国四大油企之一，也是国资委核准的16家可以做房地产的“合法”企业之一。旗下的子公司方兴地产以北京广渠门地王一举成名，并誓在洗脱央企“人傻钱多”不懂运作的名声。方兴地产摩拳擦掌要收购被限令退出地产业78家央企的地产业务，也使目前的地
收购或被收购，方兴地产这两年一直努力让自己成为前者。
2009年以前对于这个香港红筹房企，大部分业内人士都不怎么了解。但作为2009年北京广渠路地王，人们看到了这个央企暗藏的雄心。“现在国家允许有6家央企可以做酒店，我们是6家中的一家；而方兴地产母公司中化集团也是16家央企可以做房地产的公司之一。”投资者关系总监郑秋平不忘一再强调“资质”。
融资势在必行
4月5日清明节假期后，是央企限退令的最后限期。之前被国资委勒令退出房地产业的78家央企均需给出明确的退出方案，以及时间表。对此方兴地产董事会主席罗东江“不做评价”，但也表示不排除收购这些企业转让的地产项目。
因为方兴地产的土地储备仅为130万平方米。而按照方兴的计划，2010年会加快资本周转率以及物业开发的规模。“2009年开发销售收入，即卖的物业部分已经占到56%。今后希望开发的销售部分能够占到我们总收入的2/3，也就是65%这样的水平。打比方说，如果继续保持这样的持有物业，每年收益是30亿元的话，这样应该开发物业要达到60亿元。”方兴地产首席财务官江南明确表示。
正因为如此，方兴的再度扩张已经成为既定战略。现在房地产行业逐步显露并购年代的特征，几乎所有大型房企都在做这样的准备。其中拥有更多机会的16家央企，更是摩拳擦掌。
3月30日，方兴地产的央企伙伴中国建筑宣布，更改募集资金的用途。把近50亿元募集用于基建项目的资金注入旗下的中海地产，“为寻找更好的投资机会做准备”。
按照中银国际的计算，现在方兴手头的现金总额在76亿港元左右，如果需要大规模收购新项目，资金明显还不够。但另一方面，方兴地产的净债比率已经达到55%，已经高于香港上市内地房地产股平均47%的比率。换言之，在银行收紧银根的背景下，举债方面已经优势有限。方兴如果希望2010完成既定战略，进一步融资势在必行。
母公司中化的意图
“方兴地产的母公司会给予他们大力的支持。”凯基证券的分析师认为。方兴地产的母公司中化集团是仅次于中石油、中石化和中海油的中国第四大石油公司。但中化集团近年明显将重心转向地产业务，在其网站上集团将自己定位为国内最大的高端商业地产企业之一。
名义上中化集团是中国第四大石油公司，但实际上石油行业已经被前三大巨头钳制，中化的主要业务集中在农业、化工等。但近年这些行业都出现不景气现象，中化旗下中化化肥，2009年股东净亏损为14.44亿元。
因此，在国资委允许中化成为房地产主业的央企后，中化集团对此不遗余力。据知情人士表示，2010年中化集团还会将上海国际航运服务中心等一批项目注入方兴地产。
“钱多人傻”的挑战
虽然大股东全力支持，但方兴地产尚未向公众证明其开发能力。
在方兴地产的图谱里，2009年以40.6亿元拿下的北京广渠路地王一直是其重中之重。有业内人士评价道，“能否顺利通过这一项目赚得利润，是洗脱央企‘钱多人傻’的重要案例。起码可以向投资者证明自己的项目运作能力。”
“这个项目预计在2012年以后可以竣工入账，因此公司在2012年入账方面收益肯定也会有大幅度的增长。”郑秋平对于这一项目显得信心满满。但显然，SOHO中国的掌门潘石屹对此有不同意见。2009年SOHO中国曾与方兴地产竞争广渠路项目。可是当项目的最后成交价达到1.53万元/平方米时，潘石屹的评价是，“他们缺乏房地产开发的经验，对成本和付出估计不足，对市场的销售价格又过分乐观。”
显然潘石屹没有了解方兴地产的全盘计划。在2009年的倒数第二天，方兴地产开始显露其手眼通天的央企实力。当天北京规划委的网站上出现了一则调整规划的公示，方兴申请调整广渠路15 号的控制规划，将A4—1 地块建筑控制高度由60 米调整为80 米，A4—10 地块建筑控制高度由80 米调整为100 米等。
一时间，市场哗然，特别是与方兴地产竞拍的房企，大呼不公平。有竞争者甚至表示：“通过这一系列的更改规划，这个项目可以多赚20亿元，这是在改变游戏规则。”面对舆论的巨大反弹，以及中央调控房地产的决心。北京市规划委认为中化方兴公司修改规划条件的申请没有得到所有其他竞买人的同意，因此，决定终止修改广渠路15 号地控制性详细规划的法定程序。
“我们只是在容积率，总规模都不变的情况下，能够增加这块地的配套跟城市功能的考虑。”方兴地产副总裁贺斌吾喊冤，但他表示虽然更改规划的申请无法通过，但项目的开发进度没有影响。
既然如此，方兴地产能否证明自己的开发能力，我们拭目以待。
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