来源：每日经济新闻
在房价一涨冲天之际，近日有消息称，上海拟对住房保有环节征税。一时间，变相物业税——住房保有税将出台的消息开始在A股市场上风传。
同期A股房地产板块表现也显得疲弱无比，大智慧数据显示，地产指数从4月6日开始下跌，截至周五（4月9日）累计跌幅已经超过3%。
业内人士指出，无论是出台物业税还是住房保有税，对于投机需求及高房价都将起到抑制作用。其他国家的情况又是怎么样，处于估值合理的A股地产股又将会怎么样？《每日经济新闻》记者就此展开了深入了解。
变相物业税渐行渐近
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
中金报告指出，目前大多数国家和地区都有物业税或相关税种。按税率分为两种：一类是土地与物业分开收税，如日本、韩国；一类是统一征收，如美国、英国。按税基也分为两类：一类是按物业价值征收，如美国、英国、加拿大；一是按租金征收，如法国、新加坡。总体来看，物业税税赋占到可支配收入的2%左右，对普通自住房一般采用优惠税率，对高房价和多套住房税率增加明显，具有惩戒功能。
第一创业研究员地产研究员陈晓波对《每日经济新闻记者》表示，住房保有税和物业税的效果是差不多的，从更容易的理解层面，就是买房人需要缴纳持有税收。
比较别国物业税征收情况
中金报告指出，从中长期来看，增收物业税提高了居民房屋持有成本，从而对房价有抑制作用，按1%的税费，征税后房价将理论上下降15%～20%，房价同时还要受到市场供需影响；另外由于对多套住房/高端商品房税率较高，所以推行物业税短期内将增加二手房供应，打压高端商品房需求，房价也将被迫下降。
其他国家对物业税的征收也印证了上述的说法。资料显示，第二次石油危机后，韩国为了纠正由地价暴涨而引起的分配不公平现象，1988年制定实施了《关于宅地所有上限的法律》和《土地超过得利税法》。同时导入累进制土地物业税，对未实现的土地超过得利进行征税，以及对住宅用地所有权采取制限等。
《每日经济新闻》记者获得的韩国价格指数变动图显示，1988年8月～11月，韩国房价由于物业税开始出现下跌，不过，房价从1988年12月份又开始回升，一直上升到1991年10月份之后才开始逐渐回落。
国信证券地产行业研究院黄道立对《每日经济新闻》记者表示，从韩国的情况来看，虽然跌幅并不是很大，不过从趋势来看，物业税的开征，短期内对于房价有一定的抑制作用，但是长期趋势比较难以改变。
相关资料显示，自住房在某些国家可以享受税费减免，比如澳大利亚。其他大多数国家都设有起征点。物业价值低于起征点的物业不需要缴交物业税。此外对于低收入，年老体弱，残疾人等情况也都有不同程度的减免。
分析人士指出，国外的物业税征收能够给中国提供一定的参考意义，不过实际情况来看还需要考虑当时征收时点的房价水平，投资者还需区分看待实际效果。
对于我国内地而言，物业税可能采取新加坡模式，对土地使用权及住宅所有权征税。同时可能设定以物业价值为税基，税率在0.5%～2%之间。
对A股房产公司的影响
显然物业税的出台对于房价将起到抑制作用，那么，物业税的征收对于A股房地产公司又会有什么影响呢？
陈晓波对《每日经济新闻记者》表示，征收物业税的主要目的是增加住房成本，如果持有住房的收益不能够弥补成本的话，那么肯定会抑制投机性的购房需求，而如果房价涨势不止，也是能够弥补的。
值得注意的是，如果没有物业税，消费者承受的价格可能会高一点，对于开发商来讲提价的空间也会更大，那么盈利的空间也会加大。而在征收办法上可以从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。那么，这样对于投机性的需求也会起到一定的作用，而这也会在短期内减少房地产的成交量。
所以，物业税的征收短期内对房地产公司的业绩会受到一定的影响，比如以销售为主的A股上市地产公司业绩应该会受到一定的影响，中介类的地产公司、商业房地产公司相对来说安全边际稍微高一点。
招商地产研究员洪俊骅也认为，目前A股的地产股估值并不高，一线地产股估值一般在15倍左右，二线、三线地产股为16倍至18倍，仅比银行股估值贵些，应该还算合理。不过由于近期市场上都担心房地产市场的调控政策，所以目前来说介入房地产股票还是需要非常谨慎。
从策略上来看，二季度仍然维持行业“中性、A”的评级，股价低点可能在二季度形成，尽管当前股价估值仍处于合理范围，但尚无法量化物业税对楼市的影响，鉴于近期股价反弹明显，短期上涨动力减弱，且物业税的推出时机与设计方案具有较大的不确定性，建议减持。
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