房贷已成高房价背后“魅影” 催生楼市泡沫

　　2010年3月,迟来的春天终于降临到了神州大地,和万物一起复苏的还有一直在徘徊的楼市,又一轮房价上涨潮就像春天的花,每过去一个夜晚就会给你一个不一样的“面容”。

　　在深圳,3月份一手住宅价格持续攀高,同比上涨86%;在天津,一季度成交商品住宅212万平方米,成交均价911 7元/平方米,同比上涨37%;在北京,三月份二手房均价已涨至14650元/平方米,相比2月底的13460元/平方米,上涨幅度达8.8%。另外来自多家房地产经纪公司的信息显示,3月北京多个区域的二手房每平方米均价上涨高达2000元。

　　4月2日,长春市国土资源局举行的国有土地出让仪式上,国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战。经过241轮竞价,溢价5.19亿元,溢价率287%,龙创最终以7亿元摘下长春市净月樱花地块成为今年长春新“地王”。

　　国家越调控房价越上涨,仿佛是对国家政策的一种讽刺,亦或是对政府调控政策的一种报复。房子已经离中产阶级越来越远,已经成为了这个城市里生活的人一生的梦想。那么到底谁是推动房价一路狂奔呢？是地价？是成本？是需求？还是另有一个魅影在偷偷的绽放笑容？也许你还不知道,这个背后偷笑的魅影就是帮你圆了购房梦的房贷。

　　贷款很容易利息没商量

　　张先生是一家国企的职员,2000年大学毕业后留在了北京,他和爱人每个月加起来的收入10000有余,已经算做京城的白领,可是要想在北京买房子还是遥遥无期。可是房子又不得不买,好在开发商给他们承诺能贷款,而且不用张先生亲自去跑手续,先付30%,贷款年限最长可以三十年,手续很简便。虽然已经没有了房贷利率7折的优惠,100万的25年的贷款,要比7折优惠多付15万多,但是相对于北京房价的上涨速度,想一想也就不在乎了。

　　像小张这样的年轻人在北京不在少数,他们是住房刚性需求的主要群体。如果让他们付全款来买一套房子,恐怕他们不吃不喝也要积攒十几年,他们为了住房已经不在乎付银行更多的利息。银行也正是看中了年轻人是刚性需求的群体,才大开贷款之门,至于是否符合贷款条件,都是银行自己说了算,况且还有开发商能为购房者做更多的“说得过去的”手续。而拿了这样一笔住房贷款,以100万25年计,银行就会赚到60余万的利息。而你还要感谢银行给你打的85折利率。

　　房贷成个贷主力军

　　在3月29日举行的建设银行年报业绩说明会上,建行副行长陈佐夫全面介绍了2009年各项业务的进展。作为建行传统优势业务,以及由于当下房产价格不断升高,个人住房贷款业务成为被关注的重点。

　　年报显示,2009年建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元,占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%,其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。在2009年的新增贷款中,个人住房贷款占个贷的比例是98%。

　　陈佐夫在会后接受记者采访时表示,2010年建行个贷业务新增量将占到全行新增贷款的三分之一左右。而个人住房贷款的新增业务量要求不能低于个贷业务新增量的90%。

　　陈佐夫表示:“2010年,建行将推进区域信贷政策的施行。对于那些管理基础比较好,风险控制能力比较强的地区要重点支持。对基层行而言,最主要的还是筛选客户。总行层面会关注各地分支机构开展个人房贷的收益率,能赚钱,总行就多给信贷资源。”

　　在个人住房贷款的投放上,建行去年执行了人民银行规定的利率7折优惠政策。据介绍,今年随着经济环境的改变,建行希望通过利率差别化策略的施行,能够“比较平滑”地从7折优惠政策慢慢调整到收益比较合适的利差水平上。

　　而陈行长所说的收益比较合适的利差水平,也就是在购房者承受范围内、不违背国家大政策情况下的利润最大化,以张先生为例,7折的利率折扣和8点5折利率折扣之差,张先生就要多付给银行15万的利息,那么如果银行再次提高利率折扣的门槛又会有多少钞票流到银行的口袋呢？

　　房贷催生了楼市泡沫

　　据有关统计,现在银行对房地产的贷款已经占到银行所有贷款额度的近三分之一。国泰君安分析师伍永刚对各上市银行的年报进行了分析。他发现,开发性贷款约占上市银行贷款总额的15％－20％,个人按揭约占12％,流入地产业的银行资金,约占这些银行放贷总额的30％－35％。严格看来,这些贷款,还不包括银行对房地产行业的上下游产业,诸如钢铁、建材、装修、家电等行业的贷款。

　　近几年,随着房地产市场的回暖,加上世界金融危机后国家对信贷政策的宽松管理,许多商业银行都有把房地产信贷作为优势项目大力发展。但恰恰2001年以来的近几年,国内房价暴涨。而与此对应的是商业银行的房贷业务以几何级速度增长,设想,如没有银行贷款,有几个人买得起房,没有银行贷款的时候,又有多少人去买房？很多人把房价上涨的原因归于炒家,实际上银行的个人房贷业务才是房价上涨的罪魁祸首。房地产是资金密集型行业,开发商如没有银行贷款,将无法生存,面临资金链断裂的风险。同样如没有银行的个人房贷,或极大提高个人房贷的门槛（如自有资金达到80%等）,将使很多人放弃买房的要求,也使炒家面临资金链断裂的风险,从而降低购房需求,房价自然会下跌。

　　最近住房和城乡建设部相关领导的讲话称,国内现在很多城市的投资性买房者,都不能获得预期的利润,中国房地产已经出现了巨大的泡沫。而一旦这个泡沫足够大,就会破灭,而泡沫即使破裂,银行在获利层面上不会有太多的变化,即使是房屋一文不值,你依然要交利息要还贷款,损失的只是那些贷款购房者的借房发财梦。银行和开发商这一对“勾结”在一起的“黑手”不会因为你的破产对你有任何怜悯,给你任何喘息的机会。只要你贷了款你就会一辈子给银行打工,而且是没有法定节假日。