恒大再借高息债 融资困境迫房企集体境外借钱

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　在恒大地产董事长许家印一跃成为福布斯富豪榜内地地产首富后，恒大却频频借高息债，4月14日，继三个月前高息借债之后，恒大再次高息举债，两次共90余亿的高息债，13％的年息被业内质疑将会冲淡其本已经比较薄的盈利空间，对企业的盈利能力产生拖累。而因内地融资环境恶化，以恒大为首的一批地产企业也正在形成境外高息举债的风潮。

　　两借高息债补充开发资金

　　4月14日，恒大地产(03333.HK)宣布，分别向香港地产公司华人置业(00127.HK)的全资子公司 Harbour Trade Limited及华人置业主席刘銮雄，发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据，票据于2015年到期，年利率为13％。

　　这已是恒大地产今年第二次高息发债，而在今年1月，恒大曾经发行2015年到期的优先票据，发行金额7.5亿美元，年利率亦为13％，创下了内地在港上市房企的发债规模新纪录，而两次高息债金额达13.5亿美元，约92亿人民币。

　　据恒大地产年报显示，2009年末，恒大集团持有现金总额为人民币143.8 亿元，银行贷款总额为人民币141.8 亿元，连同未使用的银行融资额度人民币204.5亿元，以及已合约销售未收回的款项为人民币57.0 亿元。

　　截至2009年底，恒大地产仍有79亿元土地款未支付，而今年至2012年需要支付的土地款分别为41亿元、14亿元以及23亿元，一进入2010年，恒大地产便连续两次高息发债，这也是在为土地款未雨绸缪。

　　另一方面，截至2009年末，恒大集团在全国25个主要城市共拥有房地产项目57个，拥有约5497.6万平米优质低成本土地储备，大量土储一方面说明了恒大未来5年都不用担忧土地问题，另一方面也意味着大规模开发需要更多资金，迫使恒大地产不惜高息到资本市场筹集更多的资金以备用。

　　高利息降低盈利空间

　　不管是为了支付土地款，还是支持大规模开发，对于恒大来说，本来就不高的盈利水平，难免还将受累于高息债利息。

　　华人置业指出，认购恒大3.5亿美元票据，除去认购价外，将另加累计利息约998万美元。华人置业表示，认购高回报相关新增票据将为集团提供难得机会，在现时低息环境下提高投资收入，公司亦不排除未来出售部分或全部票据。

　　“但对恒大地产来说，13％的利息较高，仅以此次恒大发债规模估算，未来5年恒大将为此次发债承担逾10亿元/年的利息支出，如此高利息发债，显然是间接降低了公司的盈利水平，难免会为将来的资金安全埋下隐患。”京展担保一地产分析师告诉《华夏时报》记者。

　　该分析师认为，恒大地产因为一直在走快速开发、低价出手尽快回笼资金的模式，该公司盈利水平本身不高，高息债会进一步稀释其盈利能力，加大经营风险。但与此同时，也促使恒大地产进一步改进公司经营水平，提高公司盈利能力，以保证恒大的盈利水平保持上升趋势。

　　根据恒大地产2009年业绩显示，期内公司实现净利润10.5亿元，毛利率约34.0％。利润大增的原因主要是由于销售物业和房地产建造的收入大幅增加。但恒大地产首席财务官谢惠华则坦承，如果扣除评估增值以及投资物业公平值收益等因素，实际上去年恒大核心盈利仅为2.1亿元，而相比之下，2008年度的纯利为5.3亿元，核心盈利为4.4亿元。

　　另外，高盛更是直指恒大地产的2009财年业绩差于该行预期，主要是受低于预期的毛利率影响；下调其2010-2012财年每股盈利预测，以反映其物业落成进度，以及该公司利息开支增加的预期。

　　但是，丰瑞世纪一地产分析师则认为，恒大地产连续发债也有利于降低企业中短债的比重，减缓中短期可能会产生的偿债压力。

　　地产商掀境外举债风潮

　　就在恒大地产此次发债的前一周，碧桂园已先行宣布，拟定国际发行七年期优先票据。而4月14日当天，恒盛地产也宣布计划发行票据，具体的票据定价安排随后厘定。

　　参考碧桂园和恒盛的年报会发现，尽管碧桂园拥有现金80多亿，但近期预计支付的资金也将近80亿元，而恒盛则有超过1300万平米的土地储备需要开发，在当前内地收紧银行贷款以及融资难的背景下，高息发债用于对新增及现有项目提供资金，对地产企业也是无奈之举。

　　从沪深两市67家房地产上市公司目前发布的年报看，这67家上市公司在2009年合计实现净利润 282.47亿元，较2008年同期增长了七成左右。而与此同时，它们的债务总额却高达5100.62亿元，同比增长了34.34％。多数房地产企业的资产负债比率在70％以上，据业内专家测算，这意味这些地产商需要用至少18年的时间来偿还负债，这也意味着地产商需要不断举债来偿还之前的负债。

　　但在内地，房地产企业再融资以及借壳上市的举动，虽然有助于发展壮大资本市场，但证监会也将对其再度收紧。目前已经有66家A股上市房企提出了再融资预案，募集资金接近1500亿元。

　　2010年，当地产商在内地“负债经营”的杠杆被缩短，大举到境外高息举债或许会成风潮。 (来源：华夏时报)