陈国强:政策转向或国十条出台并不意味着拐点已现

　　楼市新政密集出台后，此前持续高涨的房价出现下浮迹象。国家政策“重拳出击”是否会给楼市泡沫加以打压？4月20日，房地产开发商，房地产行业专家及房地产协会官员齐聚搜狐企业家论坛，论道中国房市走向。以下是中国房地产学会副会长陈国强的观点:

　　中国房地产学会副会长陈国强：

　　政策转向或新国十条的出台并不意味着拐点已现

　　综合来看地产行业的趋势，波动周期变短了，特别是政策调整的节奏变快了。最近，地产新政的出台，以及政策的转向不能简单地解读为行业就应该出现拐点。调控政策出台最大的作用是引导预期，改变市场各方对于楼市走向的预期。

　　调控政策主要是抑制投机性需求，特别是对于炒房投机行为采取大力度的抑制。这一轮调控政策的第二个看点是增加土地供应，从国土部4月15日公布的年度住宅用地计划可以明显地感觉到2010年的供应计划超过预期，去年是7.64万公顷，2010年提升到18万公顷。土地供应的增加与去年信贷投放有很大的相似性，完全是放量。这是一种双向调节的政策组合，对于市场预期的引导效果非常明显。第三个看点是，大力度落实住房保障政策，2010年提出300万套保障房，280万棚户区改造的目标，同时辅以新增用地的保证。第四个看点是，加强市场监管。我注意到新“国十条”对于房地产开发企业的购地、融资，增加了新的调节手段，也加大了违规、违法现象的查处力度。这些措施和手段的应用可以说是前所未有，特别是信贷手段、金融信贷手段的应用可以说是最大化的，把这个手段用到极致了，是这些年来最严厉的，力度是空前的。

　　为什么采取这种空前严厉的政策？因为我们面临的市场形态和过去完全不一样了，调控的难度和过去相比也是不一样的。宏观经济面，实体经济尚未根本好转，民间投资渠道缺乏，民间游资过剩，这些都没有改变，从而间接影响了调控的难度。调控政策的出台，基于多重复杂因素的综合考量，我个人的基本判断和观点是，政策转向或者新“国十条”的出台，并不意味着迎来新的“拐点”。

　　物业税对于高房价作用不大 房产保有税或会先行试点

　　有些政策可能会被倒逼出来，现在社会对物业税呼声比较大，可能会提前出来，物业税是成熟市场经济国家的通行税种，中国必须走向物业税，这是毫无疑问的。

　　人们讨论物业税，经常把物业税与高房价进行关联，或者说对物业税有过高的预期，希望通过物业税来调节高房价，我觉得这是认识上的偏差。物业税是房产持有环节的税种，综观房产交易，从购置、持有、退出环节，有不同的税收政策，购置环节、退出环节都有税，唯独持有环节还没有。物业税在国外是地方税里非常重要的构成部分，有些地方物业税占地方收入的40%、50%。特别消费税、住房保有税、房产税，这些税种，在1986年前有规定，但都是针对营业性房产。物业税的出台肯定有助于房地产行业健康发展，有助于改变普遍存在的土地财政现象。对于高房价的抑制性作用，物业税有它的积极作用，但是我个人觉得，不应该有过高的预期。对于高烧的楼市来说，物业税可以说是远水解不了近渴。特别消费税也好，房产保有税也好，可能会以某种形式，在某些城市先行试点。

　　住宅用地被挤压，导致的必然结果是，在建、在售商品房就会提价。新的住宅用地计划，从总的供应来看，和过去若干年相比是放量增加，这有可能改变那种只调比例、不调总量的现象。

　　招拍挂在客观上导致了高地价 完善制度最重要

　　和协议出让方式相比，“招拍挂”固然公平、公开，避免腐败，但是也在客观上导致了高地价。现在中央和北京市都出台了新规，“招拍挂”政策的调整是应该坚持的方向。完善“招拍挂”有一个基本前提，土地出让的数量和节奏。土地出让的数量和市场需求的规模是否匹配？分布的区域是否合理？推地的节奏是否和市场预期相匹配？这些都是不容回避的问题。

　　在过去，每一年的用地计划要到7、8月份，甚至更晚才公布，这样的用地计划对于年度用地的指导意义很有限。“招拍挂”制度的完善很重要，更关键的是如何执行？这样才有可能让土地市场更加规范、更加健康。“招拍挂”解决好了，土地市场的健康稳定发展就有了希望和保障。

　　未来20年房地产仍然会是国民经济的支柱产业

　　未来20年甚至更长时间，房地产仍然会作为国民经济支柱产业存在，这是确定无疑的。未来，随着城市化进程的完成，房地产业会逐步变形为一个普通的行业。对于中国的地产业来说，中短期的市场波动和中长期的持续发展不矛盾。

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