陈昌华：房产泡沫破裂将严重冲击金融系统

　　真实的地产泡沫

　　尽管4月14日以来房贷新政不断，但关于“中国房价是否太高，房地产市场是否有泡沫”这一问题，仍然有不同声音。判断一个市场是否有泡沫，在泡沫破裂之前往往是很难确定的。但从以下几方面来看，我们有理由相信泡沫已然出现。

　　首先，房价上升了很多。据中原地产跟踪的国内主要城市房价指数，假定房价指数在2004年中是100，那么深圳、北京、广州和上海的房价指数在2010年2月分别是308、291、257和230。这意味着在2010年初时，中国大城市的房价是2004年时的两三倍，这个评估跟一般老百姓的印象较吻合。然而，在美国房产泡沫高峰期内，根据Case-Shiller指数，美国的房产价格指数（包括纽约和旧金山等主要市场）不过是从100上升到220左右。

　　其次，房价在很多城市已上升到普通百姓不能承受的程度。如果假定首付比例为20%、还款期为20年、利率为4%，一套150万元人民币的住房（目前这个价位的房子在北京和上海不太容易找），平均每月需还款7000元人民币。若月供占收入比例限于50%的话，那么这个家庭的月均收入需达到14000元。若我们假定在北京和上海这些城市的普通百姓家庭月收入为10000元的话，那么一套住房的价格相当于一年收入的12倍，这是一个相当高的水平。

　　当然，很多房地产商和经济学家也指出，房价和收入比过高并非严重问题。他们的理由不外乎以下几条：

　　首先，在中国，年轻夫妇一般都有整个家庭（包括父母和祖父母）作为后盾，因此在财力上不至于负担不起。事实上，很多论者在上个世纪80年代和90年代时曾用相同的论点来支持日本和香港的房产市场并无泡沫，但结果如何大家有目共睹。

　　其次，中国年轻人不一定非要买房，可以考虑租房来解决住房问题。对这个观点，我们首先要问“为什么今天的年轻人这么紧张买房子，但十年前的年轻人没有这样呢？”答案很简单，房价比收入升得更快，如果今天不买，明天就更难买到。

　　其三，在中国居民收入高增长背景下，刚置房的年轻人可能月供压力较大，但随着收入增长压力会逐渐减少。这个理由不无道理，但一旦遭遇中国经济增长放缓（很多经济体在经历多年高速增长后都会减缓），情形则不容乐观。

　　除了房价和收入严重背离，让笔者深感不安的另一点是，中国房产市场中投资客比例严重偏高。2009年年底，瑞信在国内八个主要城市进行了调研。其调研结果，我们判断，投资购房的比例可能已接近甚至超过了购房需求的30%。一般而言，投资客通常会瞄准中高端住宅，如果我们假定投资客约占购房量的三分之一，而这些“投资房”的均价是“自住房”2倍的话，那么从购房金额来说，投资性购房可能已高达购房总额的一半。

　　一个更值得关注的问题是，一旦房产泡沫破裂，它对金融系统造成的冲击将比现有数据所反映的情况更为严重。根据央行公布的数字，在2009年底房地产开发和居民按揭贷款的总额约为7万亿元人民币，占2009年底贷款总额的18%。这个数字不算高，但在现金支付的购房者中，有多少是间接利用了银行贷款呢？

　　如果依照前述推断，投资性购房占购房总额一半的话，那么在2005年-2009年间12万亿元人民币的房地产销售总额中，约6万亿元是投资性购房，这里面有多大比例是间接通过银行贷款来进行购买的？在2009年底，中国贷款规模为40万亿元，而其中逾30万亿元是对公司企业的贷款。如果说当中有2万亿-3万亿元的贷款被挪到房地产投资（以10%比例来估算），再加上对房产业的7万亿元贷款，那么银行对房地产业的直接和间接贷款可能将超过10万亿元人民币—足够造成系统性风险了。

　　作者为瑞信证券中国研究主管

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