外滩地王百亿难题：证大四处筹钱

　　2月1日，上海证大置业有限公司（以下简称“证大置业”）从两大国企“虎口夺食”，以92.2亿元抢得上海外滩地王，惊动业内。3个月后，外滩地王的最终开发阵容及其背后的“筹钱”方案终于浮出水面，但在往后的4个月内，地王的开发军团还需找到高达46.1亿元的资金用于支付 余下的50％土地款，压力不小。

　　5月4日晚，上海证大集团董事长戴志康首次向本报记者透露，通过与另外两位民企领军人物郭广昌、宋卫平的合作，外滩地王的土地款支付及后续开发大局已定。“根据协议，5月13日，需要支付50％的土地款，这笔资金已经准备妥当，剩下的50％土地款需在往后4个月内支付，凭借几大公司的实力，我们很有信心。”

　　戴所说的与郭、宋二人的合作，正是4月27日相关公司在港交所同日披露的“上海复地（02337.HK）与上海证大(00755.HK)、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立合资公司发展房地产项目，四方股权比例分别为50％、30％、10％和10％”事宜。

　　不过，也有分析人士指出，由于国内房地产市场在强力调控下面临空前压力，外滩地王操盘方需要在接下来的4个月中顺利融得近50亿资金，依然存在一些不确定性。

　　地王出让后的博弈

　　联手复星集团和绿城集团旗下相关公司共同成立合资公司，是戴志康在拍下外滩地王三个月内下出的最为重要的一步棋。如今，复星加入早在预料之中，而绿城则有些出乎意料。

　　外滩地王即外滩国际金融服务中心（8-1）地块，地上建筑面积上限27万平方米。地块处于外滩绝版地段，隔黄浦江与小陆家嘴相望，是业内公认的“黄金宝地”。

　　但值得注意的是，4月27日相关公司同时发布的公告中，并未将成立合资公司与外滩地王直接联系起来，只不过在业内，“合资公司的成立就是为外滩地王准备的”已被普遍认知。戴志康接受本报采访时也并未否认业内的上述认知，只表示“还有一些工作要做”。

　　从拿下地王到眼前，戴志康并不轻松。据了解，2月1日土地出让后，上海当地政府部门原计划3月10日举行该地块的正式出让合同的签约仪式，但因故推迟。据了解内情的核心知情人士透露，地块出让未能如期签约，关键在于当时双方在合同涉及的某些条款上存在分歧。主要分歧包括地块开发引入股东方面、项目建设后期招商条件方面等等。“这幅地块相关政府部门原来是希望由大型金融机构参与的竞买方获得，但最终的竞买结果，有些打乱政府部门的计划。”

　　证大置业获得土地后，想引入更多主体共同参与该地块的开发，而政府方面仍希望是大型的金融机构。“双方在引入的对象方面存在一些分歧。”这位知情人士表示。

　　3月25日，戴志康在电话中也向本报坦言，“双方确实需要进行一些协商才能最终签订相关合同，尚未完全谈妥，不过协商是良性的。”3月底，地王的土地使用权出让合同终于签订，受让方也支付部分土地款。

　　在与政府部门进行相关协商的同时，戴志康另一个同时在推进的重要工作就是为地王近百亿的土地款寻找资金来源，也包括后续开发资金。

　　戴志康最终找来了郭广昌、宋卫平，搭建外滩地王的融资、开发、运作平台，试图一举化解土地款来源和后续开发资金两大主要难题。

　　4个月找钱46.1亿

　　确定开发合作方之后，解决剩余土地款和后续开发所需资金依然是外滩地块接下来一段时间里最为关键的任务。

　　据相关公司公告，上海证大与复地集团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立注册资本为10亿元的合资公司，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。待合资公司成立后，四方分别向合资公司提供贷款10亿元、25.72亿元、8.58亿元和1.873亿元。

　　通过三家企业成立合资公司，合资公司拟融得股东贷款逾46亿元，公告并确定“经营由上海证大推荐的上海房地产及投资项目”。换言之，一半的土地款46.1亿元支付因此迎刃而解。

　　“通过成立合资公司，5月13日前支付50％土地款的资金已准备就绪。”戴志康5月4日晚向本报记者表示。

　　剩下的问题是，在接下来的4个月内，准备并支付余下的近50亿元土地款。

　　协议还约定，若订约方根据合资协议所注入资金不足以发展合资公司的项目，则有关差额将由合资公司自行筹集。

　　上述知情人士告诉本报，土地款外，后续开发资金，证大方面经过测算，目前已初步明确：地上建筑面积27万平方米，每平方米建安成本约1.5万元，则需超过40亿元资金。

　　“4个月内，合资公司股东方将共同为剩下的土地款及开发所需资金努力，充分利用各自的平台和资本通道，包括将进行境外融资、引入大型金融机构参建等多种融资办法。”戴志康透露，“这不会有太大的问题。” “金融机构资金充沛，可以考虑引入金融机构参建。”戴志康信心十足。

　　值得一提的是，相关公司的公告明确表示，完成合资协议的先决条件是，若合资公司在合资协议日期起9个月内尚未确认及完成取得首个项目发展权，则订约方有权通过法律途径要求退还相应注入资金及所提供的合资股东贷款。

　　而“取得首个项目发展权”即指“合资公司签署正式国有土地使用权出让合同或合资公司完成收购某投资目标公司值控股权益，并获有关工商行政管理部门登记合资公司为上述公司之股东”。

　　对于这样的表述，业内人士指出，由于证大置业尚未付清土地款并取得国有土地使用证，理论上，还存在最终失去外滩地王的可能性，合资公司的相关先决条件也就存在理论上的不确定性，所以外滩地块与合资公司首个项目之间并未直接划等号，“但实际上大家都知道，只要资金没有问题，两者几乎是可以划等号的”。

　　对此，戴志康透露，证大置业随后将设立外滩地王的全资项目子公司，并将通过一系列合规的运作，最终实现外滩地王与合资公司的“对接”。

　　5年内建成：问题不大

　　根据相关协议，外滩地王须在2011年4月10日前开工，5年内全部建成。

　　外滩地王作为综合性的高端商办用地，建设要求颇高。戴志康透露，根据公司目前的测算，五年内完工问题不大：准备期约1年半，建设工期约2年半，差不多4年多时间即可建成。

　　不过，外滩地王受让方的当务之急是优化地块开发详细规划，其中涉及相关的规划调整。

　　“较最初的开发建设规划，有些优化调整，但没有大的变化。目前正在赶制优化方案，预计两个月可以出炉并向有关部门报批。”戴志康告诉记者，按照正常的规划审批流程，今年年底应该会有结果。

　　同步进行的是该项目的前期招商。据了解，目前证大方面已启动前期工作，重点征询核心金融机构的意向，至少五六家大型金融机构已有入驻意向。

　　根据合资公司董事会组成方案，将有10名董事组成，上海证大、复地集团、绿城及磐石将有权提名分别5名、3名、1名及1名董事会成员。

　　“尽管引入合作方，且持股比例均不小，但他们只是作为投资方共同参与，证大失去控股权，是不可能的。”戴志康回应此前业内的相关猜测时强调，复星等合作方并不参与具体的项目运作，证大团队全面负责项目的开发。

　　而对于当前的调控氛围，戴志康则表示，由于调控主要针对住宅地产，商业项目几乎没有实际影响，事实上反而更有利于商业地产的长期发展。“外滩地王的开发进度没有任何变化，我们有信心为上海建成一个高端项目。”